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第1篇

埋藏物的發(fā)現(xiàn)作為一種法律事實,不受發(fā)現(xiàn)人民事行為能力的限制而依法產(chǎn)生法律上的效果,是動產(chǎn)所有權(quán)原始取得的一種方式。埋藏物發(fā)現(xiàn)制度解決的根本問題是無主財產(chǎn)的權(quán)屬問題,從而達(dá)到定紛止?fàn)?物盡其用的目的。因此,埋藏物發(fā)現(xiàn)制度在民法中占有重要的地位,埋藏物發(fā)現(xiàn)制度的研究具有客觀現(xiàn)實意義。

(一)埋藏物發(fā)現(xiàn)構(gòu)成要件

1.存在埋藏物

埋藏物的客觀存在是埋藏物得以發(fā)現(xiàn)的前提與條件。對于埋藏物的定義,筆者認(rèn)為埋藏物應(yīng)為處于埋藏狀態(tài)且權(quán)屬不明的動產(chǎn)。埋藏狀態(tài)是指埋藏物處于不易被人知曉,由土地或非土地掩藏的隱蔽狀態(tài)。對于埋藏物產(chǎn)生的原因和時間在所不問。權(quán)屬不明的動產(chǎn),是指埋藏物屬于無主物,基于客觀事實無法判明所有權(quán)人,而非基于發(fā)現(xiàn)人的主觀認(rèn)知。只有動產(chǎn)才能成為埋藏物,不動產(chǎn)在客觀上無法成為埋藏物,如果動產(chǎn)已成為土地不可分割的一部分則不為埋藏物,同時具有考古價值的木乃伊是埋藏物。筆者認(rèn)為埋藏物不必以價值為標(biāo)準(zhǔn),即使無價值的物品也可成為埋藏物。埋藏物不同于遺失物,首先,客觀表現(xiàn)上狀態(tài)的不同,埋藏物需處于掩藏隱蔽狀態(tài),遺失物無此要求,其次,主觀意愿的不同,遺失物一般為占有人非意愿的喪失,埋藏物一般多為個人意愿所致。

2.存在發(fā)現(xiàn)事實

對于埋藏物的發(fā)現(xiàn)存在兩種學(xué)說,一種學(xué)說認(rèn)為埋藏物的發(fā)現(xiàn)構(gòu)成須有發(fā)現(xiàn)行為并且占有埋藏物如德國;另一種學(xué)說認(rèn)為埋藏物的發(fā)現(xiàn)構(gòu)成只要有發(fā)現(xiàn)行為本身即可無需占有埋藏物如法國、日本。埋藏物的發(fā)現(xiàn)是一種事實行為,其核心是發(fā)現(xiàn)行為,但是基于客觀現(xiàn)實的考量與實際的操作,筆者比較贊同德國的做法,將發(fā)現(xiàn)事實包涵為發(fā)現(xiàn)行為與占有行為,從而避免了區(qū)分發(fā)現(xiàn)人與占有人,在實際操作中免去不必要的糾紛。

3.他人埋藏物

埋藏物應(yīng)為他人的,而不是自己的,這里不再贅述。

(二)埋藏物發(fā)現(xiàn)法律效力

埋藏物發(fā)現(xiàn)作為所有權(quán)取得的重要方式之一,在法律上當(dāng)然的產(chǎn)生物權(quán)變動。但世界各國對于這一制度所有權(quán)取得的規(guī)定不盡相同,主要有兩種立法模式。

1.發(fā)現(xiàn)人有限取得所有權(quán)主義

埋藏物發(fā)現(xiàn)人取得埋藏物的所有權(quán),但如果該埋藏物發(fā)現(xiàn)于他人的動產(chǎn)或不動產(chǎn)中,要與該動產(chǎn)或不動產(chǎn)所有人進(jìn)行平分,同時不得違反國家文物保護(hù)法和國家財產(chǎn)法的特別規(guī)定。這一立法模式的國家和地區(qū)主要有德、日、法和我國臺灣。

2.國家取得所有權(quán)主義

第2篇

中國加入WTO以后大量的外國公司和企業(yè)進(jìn)駐中國的內(nèi)地城市，拉動和促進(jìn)了內(nèi)地經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展同時影響和改變了居民的一些觀念。越來越多的公民渴望走出國門，放眼世界，體驗和感受不同的文化和習(xí)俗，國內(nèi)出境游業(yè)務(wù)已經(jīng)成為提高人們生活品質(zhì)的新潮流。但是當(dāng)前出境游在中國仍然處于初級階段，發(fā)展還沒有步入正軌軌道。除了旅游市場本身的一些缺陷和不規(guī)范以外，政策的干預(yù)也是影響出境游的關(guān)鍵因素。目前我國的出境業(yè)務(wù)，除商務(wù)公務(wù)因素外，大部分的游客想要出境游仍必須跟隨旅行社的團(tuán)隊，游客自己沒有自去任意走動、自由選擇地點和旅游景點，所有的行程都必須按照旅游社的安排來完成，許多條件并不符合游客自己的愿望和需求。但這又是唯一可以出境游的通道。由于居民不能自己隨意出境游，結(jié)果造成在五一、十一、春節(jié)等節(jié)假日由于旅游人數(shù)劇增很多公民找不到團(tuán)隊出游；而在平日里因為出境游人數(shù)相對較少、旅游地點分散。大多旅行社沒有出境游的服務(wù)項目或可選擇的旅游目的地較少，居民出境游總是因為這樣那樣的原因不能達(dá)到預(yù)期的目的，影響了居民出境游的積極性。但這種限制又是符合中國出境游早期的開發(fā)階段，也是必需的過程。因為首先我國公民自身在出境游中具有很多不完善的條件。比如語言障礙，大部分的中國游客雖然喜歡出境游，可是不具備良好的外語水平，不能夠在國外進(jìn)行語言交流，生活旅游都會出現(xiàn)極大的問題，這是出境游中的第一障礙；第二缺乏法律常識，不懂得各國的法律法規(guī)，在沒有團(tuán)隊專業(yè)導(dǎo)游的指導(dǎo)下，容易觸犯當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，造成不良的國際影響；第三個人得自覺性較差，不注重禮貌和衛(wèi)生，喜歡隨意吐痰、亂扔垃圾，破壞當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境保護(hù)；第四由于中國個人收入的增加和居民的習(xí)慣，中國游客喜歡攜帶大量的現(xiàn)金而不習(xí)慣使用信用卡（當(dāng)然這和我國銀行的制度有關(guān)），但大量的現(xiàn)金造成了旅游中的高風(fēng)險，成為某些安全系數(shù)不高國家不法分子的襲擊對象，個人旅游不安定因素偏高。因此出境游的初期發(fā)展階段跟隨旅行社的團(tuán)隊仍然是較好的選擇。不過這些因素隨著中國經(jīng)濟(jì)文化的快速發(fā)展也正在發(fā)生變化。國內(nèi)越來越多的公民在外語程度上有所提（下轉(zhuǎn)第52頁）（上接第37頁）高，尤其在年輕人當(dāng)中，多種外語學(xué)習(xí)成為他們學(xué)業(yè)中必須完成的課程和當(dāng)前就業(yè)的條件；其次在各國文化交流增加的過程中，對國際上主要的法律法規(guī)也有所了解；而個人形象和環(huán)境衛(wèi)生的概念也逐漸提升；銀行制度和信用卡的改革將為公民出境游提供更多的便利條件。所以中國出境游在經(jīng)歷了初期的發(fā)展和適應(yīng)的過程后，政策的限制應(yīng)該漸漸的放寬，給那些自身已經(jīng)具備單獨出境游條件的居民提供更多自由選擇機會，改善出境游的方式。如果長期維持團(tuán)隊出境游的局面，會阻礙中國出境游的發(fā)展速度和空間，政策適當(dāng)開放可以更好的幫助和推動出境游業(yè)務(wù)的開展，滿足各種需求類型的游客，擴(kuò)展出境游在旅游業(yè)中的發(fā)展和促進(jìn)各國之間的文化交流。

【摘要】由于個人收入的提升和假期的增加，出境游成為越來越多中國公民旅游的目標(biāo)。中國出境游市場呈現(xiàn)出繁榮的景象，但目前出境游業(yè)務(wù)仍處于不成熟階段。文章就出境游業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行了分析并提出了相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】中國出境游業(yè)務(wù)；發(fā)展；問題；分析

第3篇

物業(yè)管理中有著哪些法律關(guān)系

要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系，才能夠知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。

1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用

發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。

發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）

由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，已臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時，發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）

房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會議。因為產(chǎn)權(quán)所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業(yè)主大會的責(zé)任就落在發(fā)展商或物業(yè)管理公司戶上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當(dāng)入住率達(dá)到50%時，物業(yè)管理公司有責(zé)任牽頭組織召開業(yè)主大會。

業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構(gòu)——物業(yè)業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅

區(qū)業(yè)主大會對議題進(jìn)行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

業(yè)主大會主要行使以下職權(quán)：

（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員；

（二）監(jiān)督管委會的日常工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報告；

（四）對住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項做出決策；

（五）修改業(yè)主公約；

（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會的有關(guān)決定。

（七）批準(zhǔn)管委會章程。

4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位

物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機構(gòu)，管理委員會的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是帥業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)管理委員會的主要職責(zé)如下：

（一）管理委員會負(fù)責(zé)制定管委會章程；

（二）負(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會；

（三）負(fù)責(zé)考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；

（四）與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；

（五）管委會有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

（六）保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金（啟動基金）的使用；

（七）審議管理公司上年的財務(wù)收支善和來年的財務(wù)預(yù)算；

（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、供暖等）；

（九）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作；

（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。

物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務(wù)的。物業(yè)管理委員會一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人員一至兩名，費用一般應(yīng)從管理啟動基金里撥付。

5、物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是一種信托機構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理這個行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應(yīng)眼光放遠(yuǎn)，急功近利是不會搞好的。

物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。

有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并禽《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。