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為深化市、區(qū)2012年“城市建設管理年”活動，規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，提升住宅小區(qū)物業(yè)服務水平，改善人民群眾居住和工作環(huán)境，根據(jù)《省物業(yè)管理條例》、《市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市住建局關于市2012年提升城市住宅小區(qū)物業(yè)服務水平實施方案的通知》（政辦〔2012〕45號）和《市區(qū)人民政府關于進一步加強區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（政文〔〕186號）等有關法規(guī)文件精神，結(jié)合我區(qū)實際，制定本實施方案。

一、目標任務

通過完善物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)監(jiān)督管理力度、提升物業(yè)管理服務水平，進一步完善區(qū)職能部門、街道辦事處、社區(qū)的監(jiān)督管理職能，提高住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)服務水平，推動我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，為廣大人民群眾創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適的宜居環(huán)境。

二、工作內(nèi)容

（一）完善物業(yè)管理工作機制

1．完善物業(yè)管理機構(gòu)建設。區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，定期召開專題會議，聽取物業(yè)管理工作匯報，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。各街道辦事處要明確物業(yè)管理分管領導以及承擔物業(yè)管理工作的專兼職人員。社區(qū)居委會要有干部專職或兼職從事物業(yè)管理工作。已經(jīng)配備人員的要確保在崗從事物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理工作有機構(gòu)、有人員負責。

2．加強物業(yè)管理制度建設。區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要將物業(yè)管理工作作為民生工作和社區(qū)建設的重要內(nèi)容納入年度全區(qū)工作計劃，擺上重要議事日程。區(qū)住建局要對屬地內(nèi)物業(yè)管理情況進行全面調(diào)查研究，摸清底數(shù)，分析存在問題，出臺規(guī)范性文件，強化行業(yè)規(guī)范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會議，及時有效解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道一線及時調(diào)處化解，并上報區(qū)級主管部門。嚴重的矛盾由區(qū)相關部門牽頭協(xié)調(diào)解決，并上報市級主管部門。

3．落實齊抓共管工作職責。區(qū)財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入?yún)^(qū)財政年度資金安排，建立完善物業(yè)管理經(jīng)費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業(yè)管理和獎勵工作到位、成績突出的物業(yè)管理單位及個人的專項經(jīng)費。區(qū)住建局作為行業(yè)主管部門，除做好日常規(guī)范管理工作，應制定物業(yè)管理整改提升方案，指導并督促區(qū)屬物業(yè)企業(yè)及管理項目進行規(guī)范管理、提升服務水平。行政執(zhí)法、公安、交警、消防、工商、環(huán)保、司法、物價等職能部門要按照《市區(qū)人民政府關于進一步加強區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業(yè)管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經(jīng)辦人。各有關部門要加強物業(yè)工作的監(jiān)督管理職能，建立職能部門聯(lián)動處理機制，強化部門協(xié)作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問題；建立糾紛投訴調(diào)處機制，對執(zhí)法工作中發(fā)現(xiàn)的或物業(yè)企業(yè)報告、業(yè)主投訴、媒體曝光的違法違規(guī)行為及時查處，處理到位。

4．推進業(yè)主委員會的成立與規(guī)范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會的組建。今年轄區(qū)內(nèi)符合成立業(yè)委會條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會應達到60%以上。區(qū)住建局應從行業(yè)管理方面出發(fā)，督促轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會建立健全規(guī)章制度，引導業(yè)主委員會規(guī)范運作，促進物業(yè)管理和社區(qū)管理有機結(jié)合，逐步形成社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（二）加強物業(yè)監(jiān)督管理力度

1．規(guī)范前期物業(yè)管理與承接查驗工作。區(qū)住建局要按照前期物業(yè)管理招投標相關規(guī)定，做好轄區(qū)房地產(chǎn)項目前期物業(yè)招投標活動的指導和監(jiān)督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業(yè)招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產(chǎn)開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業(yè)交接手續(xù)。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規(guī)劃審批內(nèi)容建設完整，并做好物業(yè)承接查驗備案手續(xù)。

2．加強住宅小區(qū)的巡查與整治。區(qū)住建局要牽頭聯(lián)合街道辦事處、社區(qū)建立物業(yè)小區(qū)巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內(nèi)容主要為小區(qū)秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區(qū)所有物業(yè)小區(qū)巡查1次，并做好記錄，督促物業(yè)服務企業(yè)切實履行物業(yè)服務合同，根據(jù)服務等級和服務標準，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務。集中抽查內(nèi)容為物業(yè)小區(qū)的物業(yè)承接查驗制度落實、物業(yè)服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛(wèi)生、裝飾裝修管理等。區(qū)住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區(qū)和諧穩(wěn)定、規(guī)范有序。重點督查是針對業(yè)主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業(yè)小區(qū)，區(qū)住建局要會同相關職能部門、街道、社區(qū)開展重點督促檢查整治，確保突發(fā)事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題，相關部門要加大對違法違紀企業(yè)的處罰力度，堅決將侵犯業(yè)主合法權益的企業(yè)清除出物業(yè)管理市場，要將巡查結(jié)果作為物業(yè)企業(yè)項目評優(yōu)、前期物業(yè)招投標準入、企業(yè)資質(zhì)年檢的重要依據(jù)。

3．深化老舊小區(qū)的整治與管理。各街道辦事處、社區(qū)要在老舊小區(qū)整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區(qū)老舊住宅區(qū)的整治與管理。要根據(jù)城市街區(qū)布局、公用基礎設施分布狀況，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、條塊結(jié)合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區(qū)的基礎設施、環(huán)境衛(wèi)生和治安防范之后，采取有條件的引進物業(yè)企業(yè)進行專業(yè)化管理服務、業(yè)主自治管理、社區(qū)有償管理三種模式進行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理，逐步提升老舊住宅區(qū)廣大群眾的生活環(huán)境與居住品質(zhì)。

（三）提升物業(yè)管理服務水平

1．提高物業(yè)企業(yè)競爭能力。行業(yè)主管部門要指導、扶持物業(yè)企業(yè)做大、做強。物業(yè)企業(yè)要樹立品牌意識，提高企業(yè)競爭力，積極探索轉(zhuǎn)變提升行業(yè)的發(fā)展方式，通過現(xiàn)代科技的運用和商業(yè)模式的創(chuàng)新，不斷拓寬物業(yè)服務領域，切實增強行業(yè)整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質(zhì)條件的物業(yè)企業(yè)晉升資質(zhì)，并逐年提高二級以上物業(yè)企業(yè)管理的覆蓋面。

2．提升物業(yè)管理服務水平。物業(yè)企業(yè)應認真落實《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》，提高物業(yè)小區(qū)服務水平，切實履行物業(yè)服務合同，實現(xiàn)秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務，努力提高業(yè)主的滿意率。行業(yè)主管部門要大力指導、幫助物業(yè)企業(yè)做好創(chuàng)建“物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

3．提高監(jiān)管人員與從業(yè)人員素質(zhì)。針對我區(qū)涉及物業(yè)監(jiān)督管理的9個職能部門情況以及街道、社區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，區(qū)住建局要牽頭擇期舉辦物業(yè)監(jiān)督管理人員工作培訓。通過專業(yè)培訓，切實提高職能部門和街道、社區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理人員業(yè)務水平。同時借助物業(yè)協(xié)會平臺積極開展物業(yè)服務管理經(jīng)驗學習交流活動，組織物業(yè)管理工作者、物業(yè)服務企業(yè)負責人學習借鑒省內(nèi)外兄弟城市和我市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)的先進物業(yè)管理模式，推廣運用。定期組織物業(yè)經(jīng)理崗位繼續(xù)教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業(yè)相關人員都能持證上崗或得到輪訓。

三、實施步驟

（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）

區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要結(jié)合我區(qū)實際，組織召開相關部門、物業(yè)公司負責人、業(yè)主委員會和業(yè)主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展存在的問題，研討行業(yè)發(fā)展方向，規(guī)范物業(yè)服務管理措施。區(qū)住建局應督促物業(yè)服務企業(yè)在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業(yè)服務項目，明確具體目標、內(nèi)容和措施。

（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）

各街道辦事處、社區(qū)、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)監(jiān)督管理力度、提升物業(yè)管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。

（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）

結(jié)合市里開展的檢查驗收，由區(qū)物業(yè)管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。

四、工作要求

（一）加強組織領導。物業(yè)管理是改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容，各級各部門要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業(yè)管理工作的領導，建立或及時調(diào)整物業(yè)管理工作的領導機構(gòu)和工作機構(gòu)，切實做好轄區(qū)內(nèi)規(guī)范提升物業(yè)管理工作的組織、領導、協(xié)調(diào)、督促。

（二）健全長效機制。各級各部門要根據(jù)區(qū)政府提升物業(yè)管理工作實施意見中的工作安排，明確工作職責、落實工作責任，進一步完善相關制度，形成有利于行業(yè)發(fā)展的長效機制。各司其職、齊抓共管，加大協(xié)調(diào)統(tǒng)籌力度，加強協(xié)調(diào)配合；強化聯(lián)動、形成合力，全力做好協(xié)調(diào)配合、整治提升工作。

（三）強化監(jiān)督檢查。各級各有關部門要通過提升物業(yè)管理專項工作，加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，有效推動工作落實。強化物業(yè)服務企業(yè)動態(tài)監(jiān)管，對物業(yè)小區(qū)存在的問題要及時督促整改，對違法違規(guī)行為要提請相關職能部門按法規(guī)進行查處。