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國(guó)土資源部土地整理中心專(zhuān)家徐雪林指出，至2008年我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)用地高達(dá)16.4萬(wàn)平方公里，人均用地185平方米，且用地布局散亂分散無(wú)序，粗放利用現(xiàn)象嚴(yán)重(胡傳景：從“小產(chǎn)權(quán)房”談農(nóng)村建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)，國(guó)土資源，2008年4期1。在我國(guó)農(nóng)村，每一家擁有一塊宅基地，其集約利用率極低。提高土地集約利用率，一方面可改善土地利用狀況，另一方面可改善農(nóng)民切身利益。因此，筆者對(duì)農(nóng)村宅基地集約利用模式最核心的設(shè)想是：在農(nóng)村宅基地上建設(shè)更多的房屋并在宅基地主人得到利益的條件下允許除宅基地主人以外的人居住，從而提高農(nóng)村宅基地的集約利用率。

一、集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合理性分析

提高土地集約利用率要以集體所有土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)為前提。但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，我國(guó)農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)，如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要使集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化，就要修改現(xiàn)行相關(guān)的法律。因此首先要考慮現(xiàn)行的相關(guān)法律是否合理，而使集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化是否合理。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，農(nóng)村集體所有的土地需要用于建商品房，必須先由國(guó)家通過(guò)征收或征用的方式轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，然后出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于商品房建設(shè)。而在這個(gè)過(guò)程中廣大農(nóng)民僅獲得土地增值的一小部分。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一項(xiàng)調(diào)查研究表明，在目前“合法的”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，原集體所有土地的增值部分的收益，只有20％-30％留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5％。10％；地方政府拿走土地增值收益的20％～30％；開(kāi)發(fā)商拿走土地增值收益40％～50％。農(nóng)民在一次性得到自己的土地增值收益的5％～10％的同時(shí)，則永久性地失去了土地(裴亞洲：論“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的解決途徑——兼論農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，社會(huì)科學(xué)論壇(學(xué)術(shù)研究卷)，2008年第11期1。這是對(duì)農(nóng)民利益的一種剝削，是不合理的。如果集體所有土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)的話(huà)，則大部分的土地增值收益會(huì)留在農(nóng)村，可以保證廣大農(nóng)民得到盡量多的土地增值收益。而且作為集體土地所有者，集體經(jīng)濟(jì)組織和廣大農(nóng)民利用集體土地創(chuàng)造財(cái)富也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?。所以從廣大農(nóng)民的利益角度看，集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是合理的。既然合理，就應(yīng)當(dāng)合法化。考慮到我國(guó)耕地保護(hù)形勢(shì)的嚴(yán)峻性，可以修改相關(guān)法律條文，先允許集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，而農(nóng)用地使用權(quán)則沿用現(xiàn)行的法律。

二、農(nóng)村宅基地集約利用模式的設(shè)想

在集體所有土地可以流轉(zhuǎn)的前提下，我們可以對(duì)農(nóng)村宅基地的集約利用模式設(shè)想如下：

首先由政府國(guó)土部門(mén)對(duì)農(nóng)村宅基進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，確定合適的位置、面積、容積率等等，規(guī)定只有符合規(guī)劃的農(nóng)村宅基地才能進(jìn)行商品房建設(shè)；其次由集體土地所有者代表(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)、村民小組)把宅基地70年的(此標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)有土地出讓用于商品房開(kāi)發(fā)的出讓年限)使用權(quán)以招、拍、掛的形式出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，競(jìng)拍到宅基地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商除了繳納一定的土地使用權(quán)出讓金，還須對(duì)原宅基地上存在的房屋支付一定的拆遷費(fèi)用。而且必須保證在商品房建好以后，如果宅基地主人有意愿購(gòu)買(mǎi)在自己基宅基地上建造的商品房時(shí)，他們能以成本價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套足以夠全家居住的房子。土地使用權(quán)出讓費(fèi)用應(yīng)一部分歸集體所有，用以農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，一部分歸宅基地主人所有。而房屋拆遷費(fèi)，則全部歸宅基地主人所有。為了防止集體土地所有者代表在土地使用權(quán)出讓過(guò)程中有貪污腐敗的行為，整個(gè)出讓過(guò)程、合同及相關(guān)費(fèi)用必須公開(kāi)。另外宅基地主人可以推選若干公證人，對(duì)土地出讓和費(fèi)用分配過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。當(dāng)然，這一切都需要首先制定詳細(xì)的計(jì)劃，由集體土地所有者代表(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)、村民小組)組織召開(kāi)會(huì)議，由宅基地主人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行投票，表決是否同意自己的宅基地被用于商品房建設(shè)，如果不大多數(shù)不同意，則不能強(qiáng)行實(shí)施。

三、農(nóng)村宅基地集約利用新模式的優(yōu)點(diǎn)

首先，提高了農(nóng)村宅基地的集約利用率。這種新的宅基地集約利用模式變一家一宅的用地方式為多家一宅的用地方式，大大提高了農(nóng)村居民點(diǎn)的集約利用率。其次，增加了商品房供應(yīng)量，從而導(dǎo)致商品房均衡價(jià)格的降低，一定程度上解決了城鎮(zhèn)居民買(mǎi)房難的問(wèn)題。再次，集體土地的真正主人——廣大農(nóng)民可以從宅基地使用權(quán)出讓中大大獲益。原來(lái)一直不能為自己創(chuàng)造財(cái)富的土地現(xiàn)在能為自己創(chuàng)造財(cái)富了，這會(huì)大大加強(qiáng)農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)的認(rèn)識(shí)以及維權(quán)意識(shí)，為將來(lái)參與土地制度改革的政策決策，從而使我國(guó)的土地制度改革充分體現(xiàn)廣大農(nóng)民的意愿打下良好基礎(chǔ)。最后，大量商品房必然吸引大量的城市人口來(lái)農(nóng)村居住，而城市人可以為農(nóng)村帶來(lái)文明、促進(jìn)農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還能促進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院等的建設(shè)。

農(nóng)村宅基地集約利用新模式一方面提高了農(nóng)村宅基地的集約率，另一方面增加了農(nóng)民的收入。但這只是一種粗略的設(shè)想，還有許多不足之處。如：農(nóng)民的對(duì)這種模式的認(rèn)可度，還需要進(jìn)行深入的調(diào)查；另外，這種模式也僅在城鎮(zhèn)周邊及有豐富旅游資源的農(nóng)村地區(qū)適用，對(duì)于遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)又沒(méi)有特殊資源的農(nóng)村地區(qū)，則不適用，因?yàn)楹苌儆腥藭?huì)在這些地方買(mǎi)房，所以還需要深入研究這些地區(qū)的宅基地集約利用模式。這種農(nóng)村宅基地新模式的設(shè)想其實(shí)是對(duì)集體土地增值收益的一種重新分配，可以肯定的是，宅基地主人必須從中獲取更多的利益，這就必然使其他利益主體較少地獲益，但怎樣去定量地、合理地分配利益，使多方都能接受，則有待更深入地進(jìn)行研究。