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第1篇

關(guān)鍵詞:住房貸款;風(fēng)險;防范

中圖分類號:F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認(rèn)同。住房貸款既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段,同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業(yè)務(wù)新的增長點。然而,作為一項新興的金融業(yè)務(wù),個人住房貸款仍處于探索和積累經(jīng)驗階段,隨著房地產(chǎn)業(yè)近年的超速發(fā)展,個人住房貸款量也迅速增長,其貸款風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業(yè)務(wù),對于其參與市場競爭,調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),培育新的經(jīng)濟(jì)增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險影響房地產(chǎn)是中國近十年來發(fā)展最快,勢頭最猛,對國民經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè)之一,房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè),特別是金融業(yè)的發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示,中國銀行個人房地產(chǎn)貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長了63倍。其風(fēng)險性目前已有顯現(xiàn)。因此,討論和分析個人貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務(wù)。

一、個人住房貸款的風(fēng)險種類

(一)借款人風(fēng)險

借款人風(fēng)險是指在貸款過程中由于借款人違約而導(dǎo)致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風(fēng)險。主要體現(xiàn)以下幾方面:(1)借款人的道德風(fēng)險,一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風(fēng)險,首先,在中國市場積極初步建立過程中,市場中的種種失信行為也導(dǎo)致了嚴(yán)重的信用危機。一部分借款人缺乏誠信觀念,信用意識淡薄、不重視個人信用,不催不還的淡薄意識人數(shù)仍屬于一種信用不良的違約現(xiàn)象。其次,由于中國目前尚未建立個人信用系統(tǒng),因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據(jù)借款人所提供證明材料判定。

借款人的意外風(fēng)險一方面,由于受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,一部分借款人因失業(yè)、商業(yè)投資、投機失利等原因造成經(jīng)濟(jì)收入下降,也是導(dǎo)致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發(fā)生變故乃至其他意外情況導(dǎo)致借款人違約。

(二)開發(fā)商風(fēng)險

1.信用風(fēng)險。開發(fā)商信用風(fēng)險實際上是一種欺詐風(fēng)險。在目前房地產(chǎn)市場信息不對稱,監(jiān)督管理欠嚴(yán)密的情況下,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為的不規(guī)范,甚至為其經(jīng)濟(jì)利益而已詐騙銀行的行為屢屢發(fā)生。

2.“假按揭”風(fēng)險。一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實力不強,房屋預(yù)售不暢,回款乏力,形成建設(shè)資金缺口時,往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴(yán)格意義上的開發(fā)商信用風(fēng)險,其發(fā)生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風(fēng)險較大。

3.房屋價格風(fēng)險。個人住房按揭貸款本質(zhì)上屬于抵押性質(zhì)的貸款,因而抵押物價值的大小是決定貸款風(fēng)險的重要因素。房屋價格風(fēng)險主要體現(xiàn)在:第一,房價定位過高。第二,環(huán)境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環(huán)境發(fā)生改變,破壞了原有的房屋環(huán)境,也可能影響房屋的市價下降,從而影響抵押物的價值。第三,由于突發(fā)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)波或地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致整個樓價的普遍下跌,也可影響抵押物的價值。

4.房屋“爛尾”風(fēng)險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發(fā)商,但作為房屋生產(chǎn)者的開發(fā)商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工,產(chǎn)品到期不能按時按質(zhì)交付使用,就會形成房屋“爛尾”,勢必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風(fēng)險往往是整體性和大面積的。

(三)銀行經(jīng)營者管理風(fēng)險

銀行經(jīng)營管理風(fēng)險,是在發(fā)放個人住房貸款是整個過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。

1.貸前調(diào)查不實。也要一些銀行信貸人員工作責(zé)任心不強,綜合因為塑造不高,給貸款安全留下隱患。

2.貸時審查不嚴(yán)不細(xì)。一是貸款審查人和審批人沒有對調(diào)查人報審的貸款材料真實性進(jìn)行認(rèn)真審查,沒有單位出具個人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據(jù),造成由于借款人的第一次還款來源不足,導(dǎo)致發(fā)放的貸款直接變成高風(fēng)險貸款。三是部分銀行依據(jù)借款人第二次還款來源審批發(fā)放貸款時,沒有對借款人提供擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性進(jìn)行嚴(yán)格審查,導(dǎo)致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險。

3.貸后檢查不及時。一是貸款發(fā)放后,沒有及時對借款合同、擔(dān)保合同借據(jù)等法律文件及憑證的規(guī)范性和完整性進(jìn)行檢查,導(dǎo)致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進(jìn)行監(jiān)督。二是貸款發(fā)放后,沒有監(jiān)督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現(xiàn)象發(fā)生。

二、個人住房貸款風(fēng)險成因的分析

(1)國家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向和地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接影響住房業(yè)的發(fā)展水平。(2)中國目前正處于經(jīng)濟(jì)體制改革與社會轉(zhuǎn)型時期,個人收入的透明度更加模糊不清,加之中國個人信用體系尚未建立,以有效規(guī)避和防范借款人的信用風(fēng)險。(3)目前房地產(chǎn)市場還不夠規(guī)范,監(jiān)督管理乏力。一方面,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范。另一方面,由于住房市場信息披露不充分,借款人對房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、買賣規(guī)定等缺乏足夠了解。(4)市場經(jīng)濟(jì)不成熟,住房二級市場不活躍,抵押房屋處置變現(xiàn)難度大,使銀行面臨一定風(fēng)險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金來源有限的矛盾,使銀行的長期資金使用和短期資金來源發(fā)生嚴(yán)重失衡,大大增加了商業(yè)銀行的資金壓力。

三、個人住房貸款風(fēng)險的防范與控制

(一)銀行應(yīng)理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

(1)銀行要提高認(rèn)識,高度重視房地成信貸風(fēng)險及其危害性,增強防范金融風(fēng)險的意識。(2)按照有關(guān)規(guī)定,嚴(yán)格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理,對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。適當(dāng)提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上浮利率。(5)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施,形成有效的化解金融風(fēng)險機制。

(二)加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

(1)要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險狀況,制定正確的監(jiān)管方針和策略,為房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。(2)強化對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。(3)建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測報告制度,信息共享。(4)對銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為進(jìn)行必要的查處,嚴(yán)力打擊。

(三)強化管理,從源頭控制風(fēng)險

1.優(yōu)選開發(fā)商和開發(fā)項目。從源頭上防范風(fēng)險,避免“爛尾”項目的出現(xiàn),確保銀行貸款安全;同時,由于開發(fā)商實力較強,一旦出現(xiàn)超期違約客戶,開發(fā)商也具備回購能力,能夠履約實現(xiàn)回贖,從而大大降低貸款的風(fēng)險制度。強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管。(1)加強開發(fā)商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查,如開發(fā)商是否依法設(shè)立,是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級,公司的資金是否到位,公司以往的經(jīng)營情況及商業(yè)信譽等;2)開發(fā)項目的審查,如要求開發(fā)商提供開發(fā)項目的設(shè)計、項目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)項目的進(jìn)度等。(2)強化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任在香港的樓盤按揭中,開發(fā)商和銀行之間不存在任何直接的法律關(guān)系,按揭合同當(dāng)事人一般僅是購房者和銀行,與開發(fā)商無關(guān)系。而在中國的商品房按揭中,除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發(fā)商還要承擔(dān)如代位償付或回購等保證責(zé)任。筆者認(rèn)為,這種保證責(zé)任是很有必要的。從市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看,競爭越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風(fēng)險,在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險機制,以求達(dá)到雙重保險已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國,也出現(xiàn)了“押上加保”的方式,所以,要求開發(fā)商提供保證,不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢,而且符合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)、個人信用等各方面的實際情況。

2.加強銀行自身對貸款風(fēng)險的監(jiān)控和管理。銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風(fēng)險監(jiān)控體系,加強對抵押物的資產(chǎn)評估,加強對房地產(chǎn)市場的研究分析,加強對銀行內(nèi)部的員工和檔案管理,以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設(shè)條件評價、市場前景分析、開發(fā)商信譽和業(yè)績評價,項目的財務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險分析,可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優(yōu)選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進(jìn)行市場評估,經(jīng)銀行確認(rèn)后,確定合理的貸款成數(shù)。(2)作好商品房預(yù)售貸款合同的簽訂工作其中,對開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計劃,開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動的,同時要求開發(fā)商為購房者按期還款付息提供擔(dān)保,直至回購。另外,還要明確借款人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時,還應(yīng)強化購房者的違約責(zé)任,約定一旦購房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實現(xiàn)債權(quán)的費用等,以加大購房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理工作銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案,實現(xiàn)電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制,以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理,對每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。

(四)建立個人信用評級制度

個人信用評級制度,又稱個人征信制度,是指專業(yè)化的機構(gòu)依法采集、調(diào)查、保存、整理、提供個人的信用信息,并對其資信狀況進(jìn)行評估的有關(guān)活動。個人信用評級制度的建設(shè),目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn)。掌握借款人有沒有個人負(fù)債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國外個人信用評級及評分已相當(dāng)普遍。在美國,個人開立新賬戶、安裝電話、簽發(fā)個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等,都需要使用信用報告的評級分?jǐn)?shù)。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準(zhǔn)確掌握個人信用狀況,有效降低經(jīng)營風(fēng)險。為了建立有效的個人信用評級制度,還應(yīng)好作以下基礎(chǔ)工作:(1)建立獨立、公正、權(quán)威的資信評級中介機構(gòu)該機構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo),能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料,出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用,適用于一切個人消費信貸領(lǐng)域,并可進(jìn)行實時跟蹤,一旦發(fā)生不良信用記錄,隨時調(diào)整某個人信用等級,對近三年信用良好的個人,可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。(2)個人財產(chǎn)申報制度通過個人財產(chǎn)申報可以掌握個人真實收入和財產(chǎn),評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下,當(dāng)個人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時,個人資信評級機構(gòu)通過個人信用實碼可以查詢所需資料,從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現(xiàn)金為主,改為以個人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主,個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣,銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)(通過轉(zhuǎn)賬和稅收確認(rèn)),個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進(jìn)行評估。(5)加強個人道德教育,普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏,浮燥之風(fēng)漸盛,受此影響,許多人對所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對自身缺少起碼的道德要求。

(五)引入保險機制,保證貸款安全

在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中,保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù):(1)為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險,在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險時可提供保險;(2)為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

(六)建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系并加大處罰力度

(1)修改現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為;(2)建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利和義務(wù),使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;(3)嚴(yán)格執(zhí)法,依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商及個人,應(yīng)立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

總之,個人住房貸款的風(fēng)險成因是復(fù)雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實際工作中不斷地根據(jù)實際情況采取不同的措施,杜絕防范風(fēng)險發(fā)生,確保銀行資產(chǎn)不受損。

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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)

第2篇

關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款風(fēng)險；風(fēng)險類型；防范策略

在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，金融對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用，特別是近幾年來，國家各個機關(guān)愈發(fā)重視金融發(fā)展所帶來的重要作用，提高了對金融發(fā)展的重視程度。而個人住房公積金貸款是金融發(fā)展中重要的一個部分，具有資金融通的重要特征。其中，個人住房公積金貸款問題與居民的住房問題緊密的聯(lián)系在一起，為此，就需要加強對個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)的管理，使得資金能夠在平穩(wěn)的狀態(tài)下運行，使得住房公積金能夠有效的利用，進(jìn)而降低個人住房公積金貸款的風(fēng)險，保障我國城鎮(zhèn)居民的住房需求。

一、住房公積金的概念與內(nèi)涵分析

一般而言，所謂的住房公積金指的是國家機關(guān)、國有企業(yè)、以外商投資為主的企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。從近年來修改的住房公e金有關(guān)政策來看，逐漸放寬了對于個人提取住房公積金用于支付房租的規(guī)定，部分省市根據(jù)自身的發(fā)展情況，允許購房時提取職工直系親屬的住房公積金，甚至還放寬了提取住房公積金用于繳納住宅專項維修資金以及普通自住住房物業(yè)費。目前濰坊市住房公積金的繳存比例為單位和個人不低于各6%，不高于各12%。自2016年2月起，將職工住房公積金賬戶存款利率調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

二、個人住房公積金貸款的主要風(fēng)險類型分析

（一）信用風(fēng)險分析

信用風(fēng)險是個人住房公積金貸款中普遍存在的，且非常容易發(fā)生。從實際中來看，個人住房公積金貸款中，容易出現(xiàn)借款人的信用級別不高、信息不全等問題，借款人有意不履行還款義務(wù)，拖欠貸款，保證人有意不承擔(dān)連帶責(zé)任風(fēng)險，蓄意欠資賴賬等，借款人履行合同約定的意識過于薄弱，就會存在違約的風(fēng)險。住房公積金是保障城鎮(zhèn)居民用房需求的一種手段，主要的對象是社會中的中低層人員，這些人員的收入有限，償還貸款的能力低下，在一定程度上就會加大貸款的信用風(fēng)險。

（二）管理風(fēng)險分析

住房公積金是居民的一項保障制度，管理的層面廣，管理的范圍大，在管理上就會存在一定的難度。從內(nèi)部的管理制度而言，在開展各項工作的時候，如果沒有嚴(yán)格的按照規(guī)定要求開展，就會存在著違規(guī)貸款的可能，存在著各種各樣的漏洞，使得公積金中心會承受一定的損失。并且，管理人員對于個人住房公積金貸款的認(rèn)識不夠充分，管理的意識較淡薄，也就在一定程度上弱化了內(nèi)部監(jiān)督的能力，在進(jìn)行對借款人情況調(diào)查的時候，容易出現(xiàn)把關(guān)不夠嚴(yán)格，資料審核不夠仔細(xì)，加大貸款風(fēng)險出現(xiàn)的可能性。

（三）抵押風(fēng)險分析

從當(dāng)前來看，個人住房公積金貸款是以住房抵押的方式。但是，以這種方式進(jìn)行抵押，容易出現(xiàn)問題，比如抵押物損毀風(fēng)險，包括遇到不可抗力的自然災(zāi)害，如火災(zāi)、地震等情形；還包括人為造成的，如保管不善、拆遷等情形；還包括房價泡沫，房價產(chǎn)生大范圍波動會直接影響抵押物價值。另外抵押物處置風(fēng)險，處置抵押物涉及借款人個人居住問題以及社會問題，由于法律法規(guī)的不完善以及住房本身的特性，被抵押房產(chǎn)的拍賣難以強制執(zhí)行，以及執(zhí)行起來牽扯精力多，處置時間長，加大了抵押權(quán)行使成本。

（四）資金回收風(fēng)險分析

在住房公積金管理中存在著的貸款資金回收風(fēng)險，是一種不可規(guī)避的風(fēng)險，指的是由于某種因素的變化，可能使個人住房公積金貸款面臨不能及時回收的可能性，其中，包括借款人還款能力風(fēng)險，比如借款人失業(yè)或月收入減少以及不穩(wěn)定情形，包括利率風(fēng)險，利率的上行會造成借款人還款成本增加，影響其還款能力；另外包括取消強制擔(dān)保風(fēng)險，無擔(dān)保雖然減輕了借款人的貸款負(fù)擔(dān)，但卻加大了個人住房公積金貸款回收的風(fēng)險。

三、個人住房公積金貸款風(fēng)險的防范策略

（一）健全個人的信用信息檔案庫

在個人住房公積金貸款風(fēng)險中，信用風(fēng)險是主要的風(fēng)險類型之一。而為了提高對信用風(fēng)險的防范措施，就要建立健全的個人信息檔案庫，以方便查詢個人貸款的信用。從實際情況來看，我國的個人住房公積金的貸款時間較長，并且其中還包含著許多不確定的因素，從而加大了個人住房公積金貸款中的風(fēng)險。在建立健全個人信息檔案庫的時候，要有一個嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，來對貸款人的信用級別進(jìn)行分級，評級的指標(biāo)是借款人的職業(yè)信息與職務(wù)、收入水平、教育文化程度、家庭信息等，來對此進(jìn)行統(tǒng)一的評估與考核。并且，住房公積金管理中心還應(yīng)該要加強與各相關(guān)部門之間的交流與溝通，實現(xiàn)資源共享，對于一些擁有不良信用或者是有惡意貸款的人，應(yīng)強制進(jìn)行擔(dān)保或者不予貸款，進(jìn)而提高個人住房公積金貸款風(fēng)險的防范能力。

（二）強化內(nèi)部管理與監(jiān)督

在實際中，個人住房公積金貸款風(fēng)險的出現(xiàn)，在一定程度上是由于內(nèi)部管理制度不夠全面與完善，再加上內(nèi)部監(jiān)督過于薄弱而造成的。為此，一方面要及時的完善內(nèi)部的管理制度，強化內(nèi)部的約束制度與規(guī)范制度，制定規(guī)范具體的操作規(guī)程和實施細(xì)則，以規(guī)范貸款的發(fā)放、管理、控制、收回程序；另一方面要建立完善的審核機制、內(nèi)控機制，加強個貸臺賬及檔案資料的收集，實行規(guī)范化、制度化、科學(xué)化管理。另外還需要建立和落實住房公積金貸款終身負(fù)責(zé)制，使得工作人員能夠按照有關(guān)的管理制度開展工作，在工作上能夠做到相互監(jiān)督，能夠嚴(yán)格、仔細(xì)的審核各項資料，更為全面的評估借款人的信息，進(jìn)而降低個人住房公積金貸款的風(fēng)險。

（三）提高工作人員的綜合素質(zhì)

要提高住房公積金的風(fēng)險防范能力，就需要從工作人員入手，提高他們的綜合素質(zhì)。其中，要提高操作風(fēng)險的預(yù)防措施，可以從貸款操作流程的風(fēng)險化入手。一是要明確各個崗位的職責(zé)，提高工作人員的職責(zé)意識，讓他們能夠按照規(guī)章制度辦事，借助于標(biāo)準(zhǔn)化的貸款流程、業(yè)績考核以及操作，來避免因人員的變動而引起的不確定因素。與此同時，還需要強化對住房公積金信貸人員的管理，提高對他們業(yè)務(wù)操作能力的監(jiān)督能力，從而來提高個人住房公積金貸款的管理效率，提高貸款風(fēng)險防范的措施；二是要善于利用激勵與約束機制，來提高信貸從業(yè)人員各項工作開展的規(guī)范性，并且完善內(nèi)部的考核機制，來激勵員工能夠更加認(rèn)真的對待工作，全身心的投入到工作中；三是要加強對工作人員的教育與培訓(xùn)工作，讓工作人員對自身崗位有正確的認(rèn)識，明確自身的職能，拓展自己的知識面，從而真正的提高工作人員的服務(wù)意識、綜合素質(zhì)以及工作效率。

四、結(jié)語

個人住房公積金貸款面臨著較多方面的風(fēng)險，貸款風(fēng)險的存在，就會加大其中的不確定性，進(jìn)而可能面臨損失。為此，就需要從各種手段入手，比如完善內(nèi)部管理制度，提高監(jiān)督與管理的能力，提高工作人員的綜合素質(zhì)等，來提高個人住房公積金貸款的風(fēng)險防范能力，提高住房公積金的管理能力，進(jìn)而能夠更加全面的發(fā)揮出住房公積金的作用。

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第3篇

觀察美國次級貸款危機，對比一下中國的住房抵押貸款市場，有很多值得吸取的教訓(xùn)和值得借鑒的經(jīng)驗，加強對個人住房抵押貸款風(fēng)險的防范十分必要。當(dāng)前的主要任務(wù)是積累和完善數(shù)據(jù)資源，建立和提高個人住房抵押貸款風(fēng)險管理的定量化分析技術(shù)水平，以便定量評估具有中國持征的個人住房抵押貸款的風(fēng)險度。此外，還要強化對個人住房抵押貸款風(fēng)險管理的政策支持，并將住房從完全市場化回歸民生本質(zhì)。

關(guān)鍵詞：次級貸；商業(yè)銀行；住房抵押貸款；風(fēng)險

中圖分類號：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1001-6260(2008)01-0109-05

根據(jù)央行最新的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》，2007年上半年，我國商業(yè)銀行貸款繼續(xù)快速增長。其中，居民消費性貸款比年初增加3800億元，同比多增3699億元。主要用于購房需要的居民中長期消費性貸款同比多增3206億元。與此同時，國家發(fā)改委和統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格6月同比上漲7.1%。當(dāng)我國個人貸款發(fā)展如火如荼的時候，美國的次級債市場卻危機四伏，并蔓延開來。一場由美國次級抵押貸款市場危機引發(fā)的風(fēng)暴正在席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。觀察美國次級貸款危機，對比一下中國的住房抵押貸款市場，有很多值得吸取的教訓(xùn)和值得借鑒的經(jīng)驗。

一、美國次貸危機的啟示

美國次級抵押貸款危機產(chǎn)生的最根本原因是資產(chǎn)價格泡沫增加了市場投資者的風(fēng)險偏好，貸款機構(gòu)在利益驅(qū)動下放松了信用風(fēng)險的管理,信用風(fēng)險最終借助金融衍生產(chǎn)品的渠道進(jìn)行放大和擴(kuò)散。次級抵押貸款是一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款，出發(fā)點應(yīng)該是好的，在最初10年里也取得了顯著的效果：1994―2006年，美國的房屋擁有率持續(xù)上升。在利用次級房貸獲得房屋的人群里，有一半以上是少數(shù)族裔，其中大部分是低收入者，這些人由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款。次級抵押貸款為低收入者提供了選擇權(quán)，而不是直接拒絕為他們提供房貸。從2001年到2004年，美聯(lián)儲的低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，美國人的買房熱情不斷升溫，貸款機構(gòu)判斷房價還將不斷上漲，一些在通常情況下被認(rèn)為不具備償還能力的借款人也被給予了購房貸款。放貸機構(gòu)間競爭的加劇催生了多種多樣的高風(fēng)險次級抵押貸款產(chǎn)品如只付利息的抵押貸款，它與傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款不同，允許借款人在借款的前幾年只付利息不付本金，借款人的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款。一些貸款機構(gòu)甚至推出了 “零文件”的貸款方式，即借款人可以且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關(guān)償還能力的證明，如工資條、完稅證明等。弗吉尼亞州的一家咨詢機構(gòu)――住房抵押貸款資產(chǎn)研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月對100筆此類“零文件”貸款進(jìn)行了一項跟蹤調(diào)研，調(diào)研者將貸款人在申請貸款時申報的收入，同其提交給國內(nèi)稅務(wù)署（IRS）的稅務(wù)申報進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)90％的貸款人高報個人收入5％或以上，其中60％的借款人虛報收入超過實際收入50%以上。德意志銀行的一份報告稱，在2006年發(fā)放的全部次級房貸中，此類“騙子貸款”占到40％，而2001年此比例為21％。這些“金融創(chuàng)新”使得一些中低收入者紛紛入市購房。大量的次級抵押貸款在房地產(chǎn)市場創(chuàng)造出巨大的購買力，在幫助中低收入群體獲得住房的同時推動了房地產(chǎn)價格的上漲和行業(yè)的繁榮。美聯(lián)儲數(shù)據(jù)顯示，2006年次級貸款占全部住房抵押貸款的比例已高達(dá)20％。

美國利率上升是引爆次貸危機的直接原因。在截至2006年6月的兩年時間里，美國聯(lián)邦儲備委員會連續(xù)17次提息，將聯(lián)邦基金利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購房者的還貸負(fù)擔(dān)，相比普通抵押貸款6％～8％的利率，次級房貸的利率有可能高達(dá)10％～12％，而且大部分次級抵押貸款采取可調(diào)整利率（ARM）的形式，隨著美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，次級房貸的還款利率越來越高，最終導(dǎo)致拖欠債務(wù)比率和喪失抵押品贖回率的上升。與此同時，美國住房市場卻逐步出現(xiàn)降溫跡象。據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2006年美國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷5年牛市后全面降溫，銷售量占整個房市85%的舊房銷售量比前年下降8.4%，創(chuàng)下17年來的最大跌幅。

二、文獻(xiàn)綜述

目前國外學(xué)者對個人住房抵押貸款一級市場風(fēng)險的研究主要集中在如下一些領(lǐng)域：

1.個人住房抵押貸款風(fēng)險與LTV關(guān)系研究

Quercia 和Stegman(1992) 認(rèn)為，住房凈資產(chǎn)或貸款與住宅價值的比率LTV(loantovalue)影響著違約決策。Quigley等(1993)認(rèn)為，個人住房抵押貸款違約損失不僅取決于違約頻率，還取決于清算時抵押品的價值損失程度。Lambrecht 和 Perraudin(1997)用標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布和一般威布爾分布模型研究了1987―1991年英國個人住房抵押貸款動態(tài)違約情況。他們選取的主要變量是LTV、工資、婚姻狀況和利率。研究發(fā)現(xiàn)：在標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布模型中工資和利率在決定違約與否時起著主要作用，婚姻狀況和貸款價值比對違約的影響并不顯著；而在一般威布爾分布模型中貸款價值比的影響較顯著。Archer等(1999)通過對美國1991―1996年間9639例多戶住房抵押貸款(multifamily mortgage loans)違約案例的研究發(fā)現(xiàn)，個人住房抵押貸款風(fēng)險是由貸款發(fā)放過程和住宅銷售過程內(nèi)生的，而與LTV變量無關(guān)。因為銀行在發(fā)放貸款時針對借款人的特征盡可能地壓低LTV以減小風(fēng)險，所以說具有中低貸款價值比的住房抵押貸款與具有較高貸款價值比的抵押貸款在違約概率上是沒有顯著性差異的。

2.不同個人住房抵押貸款工具的風(fēng)險比較研究

Chou 等（2000）、Chou 和 Liu (2003)的研究發(fā)現(xiàn)，35%的香港個人住房抵押貸款采用浮動利率加可變期限(variable tenor，VRT)的辦法。隨著利率的變動，雖然每月償還額不變，但貸款到期日則要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。換句話說，與固定期限可變償還額抵押貸款(VRP)相比，VRT抵押貸款的抵押人不僅承受利率風(fēng)險，同時還要承受期限風(fēng)險。他們應(yīng)用數(shù)學(xué)模型對VRT抵押貸款價值進(jìn)行了評價，并將結(jié)果與傳統(tǒng)的VRP抵押貸款進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)，從借款人的視角看，VRT貸款比VRP貸款更實惠，但是如果將貸款期限上限考慮在VRT貸款中，則兩種貸款的差異性就變得不顯著。

3.應(yīng)用期權(quán)理論研究個人住房抵押貸款違約風(fēng)險

期權(quán)理論的前提假設(shè)源于經(jīng)濟(jì)理論中的經(jīng)濟(jì)人假說。期權(quán)理論認(rèn)為：每個借款人都是一個理性的決策者，其目標(biāo)是追求一定約束條件下的個人效用最大化。因此，在特定經(jīng)濟(jì)條件下，借款人是否采取違約策略完全取決于經(jīng)濟(jì)利益上是否合算。違約決策過程實際上是一個收益與成本的權(quán)衡過程，當(dāng)違約在經(jīng)濟(jì)上有利于借款人時，即當(dāng)住宅價值(資產(chǎn)凈值)降到低于抵押貸款價值時違約就會發(fā)生。

4.個人住房抵押貸款違約風(fēng)險與信息不對稱、道德風(fēng)險

Posey 和 Yavas(2001)研究了不同風(fēng)險等級的借款人對固定利率(FRM)和浮動利率(ARM)住房抵押貸款的自選擇問題。江世銀( 2006)認(rèn)為，在信息不對稱條件下，由于借款人的風(fēng)險類型是一種私人信息，只有借款人自己最清楚，貸款人卻知之不多，因而就會存在分離均衡(separating equilibrium)，高風(fēng)險的借款人會選擇浮動利率抵押貸款，低風(fēng)險的借款人則選擇固定利率抵押貸款。因此，借款人的抵押貸款選擇傾向應(yīng)該被貸款人當(dāng)作甄別高風(fēng)險與低風(fēng)險借款人的一種信號予以考慮。

5.個人住房抵押貸款違約風(fēng)險微觀因素研究

近十年來，國內(nèi)外大量學(xué)者選擇了借款人特征、貸款特征、住房特征和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)特征相關(guān)變量來預(yù)測和計算違約概率以及可能招致的損失。王福林（2004）認(rèn)為，特征變量一般應(yīng)包含上述四個緯度的各相關(guān)要素來綜合分析解釋違約驅(qū)動因素。

除了上述文獻(xiàn)外，還有文獻(xiàn)從更廣泛的角度對個人住房抵押貸款風(fēng)險進(jìn)行研究。如，從宏觀層面研究公共政策對銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的影響，區(qū)域法律條文的變化對銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的影響等。

三、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險分析

近兩年來，隨著房價上漲，中國國內(nèi)大量發(fā)放抵押貸款，在抵押貸款發(fā)放最多、競爭最激烈的上海，風(fēng)險在一定程度上開始顯現(xiàn)。2004年初―2006年9月末，上海中資銀行個人房貸平均不良率在兩年多的時間里上升了7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率上升 10倍。銀行訴客戶房貸違約的案件，也從過去的零星案件發(fā)展成為常規(guī)性案件。由此可見，中國的抵押貸款市場也存在著重大的風(fēng)險隱患，美國發(fā)生的次貸危機應(yīng)該讓中國保持警惕，防患于未然。

一是我國房地產(chǎn)金融體系相對簡單，地產(chǎn)金融參與者相對單一。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，這種單一地產(chǎn)金融機制，使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險壓力。各商業(yè)銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進(jìn)行分級，個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的，個人貸款客戶的市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，在具體掌握過程中，對符合準(zhǔn)入條件的客戶，基本上給予全部的優(yōu)惠條件，缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險補償機制。

二是我國銀行的風(fēng)控水平遠(yuǎn)不及美國的次級按揭機構(gòu)，征信系統(tǒng)反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴(yán)重不足，且信息失真問題非常嚴(yán)重。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失使得我國金融機構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險特征量化、制定更加科學(xué)合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據(jù)和基礎(chǔ)。相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實或虛假的收入文件。可以說我們的按揭中夾雜著不小比例的“中國式”次級按揭。個人按揭貸款市場上普遍存在著重視抵押物價值，輕視第一還款來源的現(xiàn)象，認(rèn)為房地產(chǎn)市場長期向好，短期之內(nèi)不會出現(xiàn)跌勢，出現(xiàn)風(fēng)險時，只要處理房產(chǎn)就可以較容易地清償借款人所欠貸款。國內(nèi)很多銀行為爭奪市場，競相攀比放松信貸政策和審批尺度。通過降低審批標(biāo)準(zhǔn)、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房按揭貸款者的市場進(jìn)入，而且創(chuàng)新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產(chǎn)品，增大了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險。這些與美國次級貸款機構(gòu)預(yù)期房價不斷上漲而降低信貸審批標(biāo)準(zhǔn)的行為如出一轍。所以，房貸的風(fēng)險可能比想象的要大很多，只不過在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然繁榮的情況下，并未暴露而已。

三是商業(yè)銀行對住房按揭貸款的風(fēng)險準(zhǔn)備并不充足，監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險權(quán)重相對較低，一旦商業(yè)銀行被暴露在房貸違約風(fēng)險面前，其應(yīng)對能力可能相當(dāng)脆弱。

四是目前我國經(jīng)濟(jì)存在過快向過熱轉(zhuǎn)化的可能性，物價持續(xù)走高，央行已經(jīng)進(jìn)入加息通道。從2004年10月開始，央行已經(jīng)連續(xù)8次加息，金融機構(gòu)一年期存、貸款基準(zhǔn)利率分別由1.98%和5.31%上調(diào)到3.87%和7.29%，5年以上個人住房貸款利率由5.04%上調(diào)到7.83%。盡管單獨一次加息增加的還款額不算大，但多次加息后購房人累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小，以50萬元20年期貸款計算，還款額增幅超過了10%。一旦房價出現(xiàn)波動，違約情況必然大增。這與美國次級貸款危機的誘因一致。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫，購房者因此而無法及時還貸，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險將大量暴露。

五是中國住房按揭貸款尚未證券化，其不良信用貸款的風(fēng)險基本聚集在銀行體系內(nèi)，缺乏風(fēng)險市場共擔(dān)機制，不利于我國商業(yè)銀行信用風(fēng)險的分散和轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險的一個基礎(chǔ)工具就是資產(chǎn)證券化。但目前國內(nèi)銀行對資產(chǎn)證券化并不熱衷，主要原因是在國內(nèi)流動性充裕、受管制的存貸利差依然優(yōu)厚的背景下，商業(yè)銀行在市場上依然競爭不足，過度追逐短期盈利能力，不愿意與其他投資者分享優(yōu)秀業(yè)務(wù)的利潤。因此，銀行持續(xù)擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)的過程也就成了持續(xù)積聚信用風(fēng)險的過程。但對于銀行而言，在當(dāng)前房價大幅飆升的情況下，如果繼續(xù)大量依賴房貸業(yè)務(wù)來獲取利潤，無異于“火中取栗”。從長期看，銀行將為其短視行為付出代價。

六是通脹壓力、證券市場泡沫、房地產(chǎn)市場過熱等因素，都對未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟(jì)繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。美國次級抵押貸款風(fēng)險的暴露是由于房地產(chǎn)市場的降溫，而我國存在同樣的隱憂。但由于經(jīng)濟(jì)仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對增長的預(yù)期非常樂觀，因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負(fù)面消息，風(fēng)險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預(yù)期，從而造成整個宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險。我們還沒有真正經(jīng)歷過房價大幅下降而導(dǎo)致抵押物不足值的情形，因此國內(nèi)銀行對住房按揭貸款的風(fēng)險管理水平還沒有經(jīng)受過檢驗。在房價持續(xù)上升的情況下，按揭貸款的風(fēng)險是被掩蓋了的，正如美國的次級按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以來，美國的房價出現(xiàn)下滑，其實只是5%到10%的下跌而已，已使占總按揭量1/4的次級按揭市場崩潰，盡管房價下降并不是惟一的原因。

四、個人住房抵押貸款風(fēng)險防范的對策和建議

第一，我國個人住房抵押貸款風(fēng)險管理的定量化分析技術(shù)急需建立和提高。從國外銀行業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢來看，個人消費信貸特別是個人住房抵押貸款成為銀行貸款發(fā)放的主要領(lǐng)域之一，并有穩(wěn)定增長之勢，如美國個人住房抵押貸款余額占到銀行信貸余額的22%左右。而我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展卻因風(fēng)險管理的滯后面臨著看似統(tǒng)一卻又矛盾的兩難困境。當(dāng)前，跨國銀行風(fēng)險管理技術(shù)發(fā)展日趨定量化和模型化，一般在其風(fēng)險識別、度量、評價過程以及風(fēng)險管理措施的制定中均有大量的歷史實證數(shù)據(jù)作支持，特別是在風(fēng)險的度量中通常應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計模型準(zhǔn)確量化特定特征風(fēng)險發(fā)生的概率和可能導(dǎo)致的損失程度，使得風(fēng)險管理越來越體現(xiàn)出客觀性和科學(xué)性的特點。因此，對我國商業(yè)銀行來說，必須認(rèn)真學(xué)習(xí)國際經(jīng)驗，加強對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)識，當(dāng)前的主要任務(wù)是積累和完善數(shù)據(jù)資源以便定量評估具有中國特征的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險度。為此，首先應(yīng)獲得個人住房抵押貸款指標(biāo)的特征數(shù)據(jù)；其次是模型的選取，這方面完全可以參照跨國銀行的一些成熟模型；再次進(jìn)行個人住房抵押貸款風(fēng)險的定量化分析；最后根據(jù)定量分析反饋結(jié)果，調(diào)整個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)審核體系，將個人住房抵押貸款風(fēng)險控制在合理的范圍之內(nèi)，逐步提高銀行風(fēng)險評估技術(shù)和管理水平，從而實現(xiàn)我國銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險管理的定量化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和制度化。

第二，個人住房抵押貸款風(fēng)險管理需政策支持。目前，我國監(jiān)管當(dāng)局對各商業(yè)銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)管理存在矛盾的要求，一方面要求嚴(yán)格審核借款人信用狀況和收入狀況，另一方面又要求商業(yè)銀行履行企業(yè)社會責(zé)任，支持中低收入家庭購買自住保障型住房。應(yīng)該借鑒國際經(jīng)驗，由政府設(shè)立專門機構(gòu)對特定類別的個人住房抵押貸款提供擔(dān)保，購房者違約，政府機構(gòu)代為承擔(dān)清償貸款本息的責(zé)任。如美國聯(lián)邦政府設(shè)有聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構(gòu)，為中低收入家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔(dān)保，不僅使美國眾多的家庭取得貸款購買住房的機會，而且降低了個人住房貸款的風(fēng)險，同時還吸引了私人保險機構(gòu)介入住房抵押市場。政府提供保險、保證，乃至出資設(shè)立金融機構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確立規(guī)范。這種政府對抵押貸款市場的干預(yù)，是一種間接干預(yù)，比目前我國銀監(jiān)會的政策主導(dǎo)型的強制干預(yù)要好。

第三，建立符合中國國情的住房建設(shè)、消費模式，將住房從完全市場化回歸民生本質(zhì)。1998年以來的中國住房制度全面市場化改革取得了矚目成績，作為中國漸進(jìn)式改革的重要組成部分，城鎮(zhèn)住房市場化改革對于改善城鎮(zhèn)居民的居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)與市場的發(fā)育起到了極大的推動作用。但其副作用也是明顯的：與西方七國比較，我國居民以最低的人均GDP實現(xiàn)了最高的住房擁有率,加劇了低收入群體的生存壓力。應(yīng)該盡快針對低收入群體推出住房保障制度，實現(xiàn)“居者有其屋”的最低保障，即人人有房住，而不是把低收入群體簡單地推向市場。

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YANG HONG

(School of Economics & Management, Tongji University, Shanghai 200070)