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一、工作目的

通過開展全市基準地價更新與平衡工作，科學反映我市當前的地價水平，對全市城鎮基準地價全面了解和科學調控，進一步促進經營性用地和工業用地招拍掛為主導的土地市場健康發展，為推動全市經濟更好更快發展服務。

二、工作任務

根據《省基準地價更新與平衡技術方案》運用綜合分析方法，對全市城鎮土地進行更新分等定級，調整土地級別，同時重新評估各級土地、分用途土地的基準地價，確定各種用途土地的基準地價調整幅度，并對評定后的基準地價成果進行技術審核與科學平衡，形成新一輪的具有可比性和操作性的基準地價體系。

范圍包括市城區規劃區范圍內土地，以及各鄉鎮所在地城鎮建成區。

三、技術依據

1《城鎮土地分等定級規程》

2《城鎮土地估價規程》

3《省基準地價更新與平衡技術方案》

四、技術路線

1以《城鎮土地分等定級規程》《城鎮土地估價規程》為依據，以《省基準地價更新與平衡技術方案》為技術標準，結合市城鎮實際情況，因地制宜，選擇對土地級別有重大影響并能體現土地區位差異的經濟、社會、自然等因素采用綜合評價方法對土地的等級別進行重新評定，并劃分出新的土地等級。

2土地定級基礎上，以土地收益為依據，根據調查資料，參考市場交易地價資料，更新基準地價。

3利用重新劃分的土等級和評估出的基準地價成果，參照市各建制鎮及城區實際情況及特征樣本點地價，結合各部門專家征詢意見，經過對影響地價總體水平的自然、社會、經濟和行政等因素進行綜合分析，確定不同土地等和級別、不同用途類型的基準地價變化幅度，并進行適應調整，確定最終成果，實現基準地價更新與平衡。

4利用計算機技術，對定級與估價中涉及的數據進行信息化和標準化處理，建立城鎮土地分等定級與基準地價平衡信息系統，最后進行成果匯總和報告編寫。

五、提交成果

（一）文字成果

1市城鎮基準地價更新與平衡工作方案、技術方案。

2市城鎮基準地價更新與平衡工作報告、技術報告。

（二）圖件成果

1土地級別圖

2基準地價圖

3土地定級單元分值圖

4土地定級因素作用分值圖

（三）基礎資料匯編

1土地定級分級面積匯總表

2基準地價表、影響因素權重表、基準地價上下調整幅度表、基準地價修正系數及宗地地價影響因素說明表

3原始資料中間計算結果和其他過渡圖表

六、工作進度安排

（一）準備階段

1政府下發文件，建立領導組織

2繪制工作底圖和編寫工作方案

3設計并印制表格

（二）實施階段

1基準地價更新與平衡資料調查。

城區資料搜集與調查由地籍事務所負責，鄉鎮資料搜集與調查由各鄉鎮土地所調查。

2基準地價更新與平衡資料的整理及量化。

1根據城區實際情況和各建制鎮情況，選擇定級因素及因子，通過特爾裴法專家征詢，最終確定定級因素、因子體系及權重值，對其數據進行整理與分析，同時用手工標注到定級估價工作底圖上；

2確定各定級因素影響分值，定級單元的建立及分值計算，并用計算機標注到圖上；

3土地分級面積的量算；

4采用《城鎮土地估價規程》里要求的方法進行地價測算；

5確定新一輪基準地價調整幅度；

6確定新調整的基準地價；

7編制定級圖件和基準地價成果圖。