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缺乏健全有效的會計基礎(chǔ)工作與內(nèi)部控制

目前，我國物業(yè)管理公司大多內(nèi)部控制制度還不夠健全和規(guī)范，也難以形成體系化的財務(wù)管理工作辦法。有的物業(yè)管理公司由于會計核算十分簡單，就沒有建立內(nèi)部財務(wù)管理制度，即便有的物業(yè)管理公司根據(jù)要求建立了賬目，但是由于管理觀念和人員素質(zhì)的局限，其會計核算基礎(chǔ)十分薄弱，建賬不到位，達(dá)不到會計科目的分類要求。還有的物業(yè)管理公司認(rèn)為日常業(yè)務(wù)十分簡單，而且經(jīng)營規(guī)模也較小，沒有建立內(nèi)部控制制度的必要。其實(shí)，這些現(xiàn)象都極不合理，長此以往不僅不利于物業(yè)管理公司了解自身真是的會計信息，還會導(dǎo)致公司難以向業(yè)主解釋管理費(fèi)用的使用情況，直接影響了對業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量。

資金管理水平低，籌資渠道單一。一家公司的財務(wù)管理水平往往反映在對營運(yùn)資金的管理上，而當(dāng)前物業(yè)管理公司的資金管理水平不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠，常常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)時間過長、資金隨意滯留等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了資金的使用效率。其次，物業(yè)管理公司自身的籌資能力較差，一般說來，物業(yè)管理公司目前的籌資渠道較為單一，籌資數(shù)量也難以完全滿足經(jīng)營發(fā)展的需求。客觀來看，我國的物業(yè)管理公司以中小企業(yè)為主，注冊資本有限，缺少類似房屋、土地等可向銀行提供擔(dān)保的不動產(chǎn)，取得貸款的難度也較大。

從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)亟待提高。從目前我國物業(yè)管理公司財務(wù)人員的構(gòu)成現(xiàn)狀來看，人員聘用制度不健全，隨意性較強(qiáng)，不少財會從業(yè)人員甚至連基本的會計從業(yè)資格證書都沒具備，其職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識都有較大缺陷，難以保質(zhì)保量地完成公司的財務(wù)工作。另外，不少物業(yè)管理公司為了節(jié)約人力成本，在財務(wù)部門的職位設(shè)置上也沒能做到科學(xué)合理，一人兼任多項財務(wù)工作的現(xiàn)象比較普遍，這樣的人員配備難以適應(yīng)新形勢下的財務(wù)管理工作。

提升物業(yè)管理公司財務(wù)管理水平的措施分析

1．重視對物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)制度的建設(shè)。首先，物業(yè)管理公司應(yīng)該按照我國的統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合自身的行業(yè)狀況和管理需求，盡快建立起適用于本公司的財務(wù)管理辦法，指導(dǎo)具體的財務(wù)管理工作。另外，公司在不斷的發(fā)展過程中，根據(jù)經(jīng)營環(huán)境和客戶需求的變化，還要對該項制度進(jìn)行不斷修正與細(xì)化，對于一些經(jīng)營活動中經(jīng)常涉及到的項目，例如電費(fèi)管理、物業(yè)收費(fèi)辦法、空置房管理辦法等，需要制定出相應(yīng)的分支管理細(xì)則，明確各項條款和指標(biāo)。最后，物管公司應(yīng)建立完善各類備查賬簿，定期與各種財務(wù)資料進(jìn)行核對，對各項收入進(jìn)行監(jiān)督檢查，實(shí)現(xiàn)賬賬核對且賬賬相符。總的來說，物業(yè)管理企業(yè)亟需建立一套完整、科學(xué)的財務(wù)管理制度，才能有效管理自身的業(yè)務(wù)與自查，促進(jìn)公司健康、平穩(wěn)地發(fā)展。

2．樹立成本管理觀念，重視財務(wù)分析工作。在物業(yè)管理公司的運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，成本管理是整個財務(wù)管理工作中的重要組成部分。針對物業(yè)管理公司來說，最大的成本支出基本體現(xiàn)在服務(wù)成本和人工成本上，如果要想控制物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本，這兩方面就是最主要的控制點(diǎn)。在服務(wù)成本方面，物業(yè)管理公司可以通過改進(jìn)服務(wù)模式，借鑒現(xiàn)有的現(xiàn)代科學(xué)管理模式，提升服務(wù)水平，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，增加附加值，提高成本收益率。在人工成本方面，首先需要在公司內(nèi)部營造出節(jié)約成本的公司文化，同時對員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)技能和個人素質(zhì)，逐步打造出一支具有綜合管理水平的員工隊伍，同時，要重視科學(xué)設(shè)計工作崗位，做到人盡其才，盡量以最低的人力成本獲得最大的收益。

3．積極尋求創(chuàng)收途徑，提高公司資金籌集和運(yùn)作的能力。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的物業(yè)管理公司意識到僅僅依靠提供服務(wù)獲取收入來支撐公司發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，鑒于此，公司需要積極尋求潛在的創(chuàng)收途徑。目前，有一些物業(yè)管理公司已經(jīng)開始這方面的嘗試，比較成功的有與信用社、儲蓄所合作，為居民提供配套服務(wù)，或者與一些建材公司、裝飾裝修公司、商品貿(mào)易公司等合作，為居民提供一些購買裝修材料的便利，對于依靠房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展起來的物業(yè)管理公司，還可以同時承接房屋維修、園林綠化、室內(nèi)裝修等業(yè)務(wù)。除了拓寬公司的業(yè)務(wù)范圍，尋找新的收入增長點(diǎn)之外，物業(yè)管理公司還可以積極尋求更加穩(wěn)定、高效的融資渠道，加強(qiáng)對于資金的經(jīng)營運(yùn)作能力。一般來講，物業(yè)管理公司除了銀行貸款之外，向業(yè)主收取的管理費(fèi)用是其最主要的收入，因此，物業(yè)管理公司必須重視對于資金的使用。要將有限的資金應(yīng)用在必要的物業(yè)管理項目中，同時選擇科學(xué)的資金投資管理模式，重視對于投資項目的論證和監(jiān)督工作。

結(jié)語

物業(yè)管理的工作與人民生活息息相關(guān)，社區(qū)的生活舒適度、綠化環(huán)境等問題都與物業(yè)管理水平息息相關(guān)。物業(yè)管理公司的管理模式與其他行業(yè)有所區(qū)別，最主要的差別體現(xiàn)在物業(yè)公司是以提供服務(wù)為主，需要通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲取相應(yīng)的回報。物業(yè)管理公司的服務(wù)對象是社區(qū)的所有業(yè)主，需要提供全天候無間道的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，有較強(qiáng)的應(yīng)對突發(fā)事件的能力。鑒于此，物業(yè)管理公司要想提供更高品質(zhì)的服務(wù)，就需要一個強(qiáng)有力的資金保障，不斷完善、提高財務(wù)管理水平迫在眉睫。財務(wù)管理工作在物業(yè)管理公司的運(yùn)轉(zhuǎn)中發(fā)揮著越來越重要的作用，重點(diǎn)體現(xiàn)在針對公司的財務(wù)狀況制定的財務(wù)預(yù)算、結(jié)算以及對財務(wù)工作進(jìn)行信息化管理等方面，為現(xiàn)代物業(yè)管理公司的管理提供了更加科學(xué)、快捷、直觀的管理方式。在新的形勢之下，廣大物業(yè)管理公司必須意識到財務(wù)管理工作已經(jīng)成為其不可或缺的一部分，在意識和行動上不斷探索更加高效的財務(wù)管理模式，從而更好地促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

作者：楊玲單位：四川嘉寶資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司住宅管理分公司