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摘要：投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產，包括已經出租的土地使用權、持有并打算增值后轉讓的土地使用權和已經出租的建筑物。投資性房地產后續計量包括計提折舊、計提減值準備、取得租金收入、轉換等方面的計量。文章結合例題淺析了兩種計量模式下投資性房地產的后續計量的賬務處理及兩種模式轉換的賬務處理。

關鍵詞：投資性房地產；后續計量；成本模式；公允價值模式

投資性房地產后續計量有兩種方法：成本模式和公允價值模式。企業一般應當采用成本模式計量，在滿足特定條件時可以采用公允價值計量模式。但是，同一企業只能采用一種計量模式對其所擁有的投資性房地產進行后續計量，不允許同時采用兩種方法對其投資性房地產進行后續計量。

一、成本模式下投資性房地產后續計量的賬務處理

在成本模式下，投資性房地產的后續計量賬務處理比較簡單，主要涉及“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”和“投資性房地產減值準備”等會計科目。這時，可以參照固定資產和無形資產的賬務處理方法對其進行賬務處理。一般情況下，企業應當采用成本模式對其所擁有的投資性房地產進行后續計量。成本模式下投資性房地產后續計量原則包括以下幾點：

1．企業外購或者自行建造達到預定可使用狀態的投資性房地產時，應當按照其外購或者自行建造投資性房地產的實際成本，借記“投資性房地產”科目；貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

2．企業應當按照固定資產或無形資產的相關規定，按期對投資性房地產計提折舊或者進行攤銷時，借記“其他業務成本”科目；貸記“投資性房地產累計折舊/攤銷”科目。

3．企業取得投資性房地產的租金時，借記“銀行存款”等科目；貸記“其他業務收入”等科目。

4．投資性房地產存在減值跡象時應當按照資產減值的有關規定對其進行經減值測試，發現投資性房地產發生減值的，應當計提投資性房地產減值準備，會計分錄，借記“資產減值損失”科目；貸記“投資性房地產減值準備”科目。

二、公允價值模式下投資性房地產后續計量的賬務處理

只有當企業存在確鑿證據表明其所擁有的投資性房地產的公允價值能夠持續可靠計量（通常房產所在地有比較活躍的房地產交易市場或者能夠從活躍的交易市場上獲得類似房地產的市場價格），才可以采用公允價值計量方法對其所擁有的投資性房地產后續計量。一旦企業采用公允價值計量方法，就必須對其所有投資性房地產都采用公允價值計量方法進行后續計量。公允價值方法下投資性房地產后續計量原則包括以下幾點：

1．企業外購或者自行建造達到預定可使用狀態的投資性房地產時，應當按照其外購或者自行建造投資性房地產的實際成本，借記“投資性房地產”科目；貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

2．公允價值模式下，企業不對投資性房地產計提折舊或攤銷。但是，在資產負債表日企業應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值。公允價值與原投資性房地產的賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”。投資性房地產的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產（公允價值變動）”科目；貸記“公允價值變動損益”科目。公允價值低于原賬面價值的差額，借記“公允價值變動損益”科目；貸記“投資性房地產（公允價值變動）”科目。

3．企業取得投資性房地產的租金時，借記“銀行存款”等科目；貸記“其他業務收入”等科目。

三、兩種計量模式的對比

由上可以看出，兩種計量模式有以下相同點和不同點：

（一）相同點

1．在兩種后續計量模式下，企業外購或自行建造達到預定可使用狀態投資性房地產時，都是按照企業實際取得投資性房地產的成本，借記“投資性房地產”科目；貸記“銀行存款”、“在建工程”等會計科目。

2．在兩種后續計量模式下，企業取得的投資性房地產租金時都是借記“銀行存款”等科目；貸記“其他業務收入”等科目。

（二）不同點

1．在成本計量模式下，企業按照固定資產或無形資產的有關規定對投資性房地產按期計提折舊或進行攤銷；而相反，在公允價值計量模式下，企業不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。

2．采用成本模式進行后續計量時，投資性房地產存在減值跡象的，企業應當按照資產減值的有關規定對其進行經減值測試。如果發現投資性房地產發生減值，應當計提減值準備。會計分錄，借記“資產減值損失”科目；貸記“投資性房地產減值準備”科目。

3．成本模式下，企業只需調整折舊數額影響的所得稅納稅調整；公允價值計量模式下，企業既要對投資性房地產的公允價值與賬面價值差異進行調整，還要按稅法規定的折舊年限重新計算折舊調整數額。同時，還要隨著投資性房地產在以后年度資產負債表日的公允價值的變動相應調整利潤表納稅數額。總之，采用公允價值后續計量模式所得稅納稅調整的工作量及復雜性都比成本模式復雜。新晨

4．成本模式下，因有時要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，有時甚至計提減值準備，這樣就會使得投資性房地產的賬面價值變小；同時，由于對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，使得利潤表費用項目增加，導致當期利潤減少。公允價值計量模式下，沒有必要對投資性房地產計提折舊或攤銷，相對于成本模式下增加了會計期間的利潤。

參考文獻

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[2]筱惠．財政部副部長王軍解讀新企業會計準則體系——特點與創新[J]．對外經貿財會，2006。

[3]中華人民共和國財政部．企業會計準則：應用指南[M]．中國財經出版社，2006。

[4]財政部會計司編寫組．企業會計準則講解[M]．人民出版社，2007。

作者簡介：呂元香（1973-），女，山東平度人，供職于中國聯合網絡通信有限公司青島市分公司財務部，研究方向：財務與會計。