本站小編為你精心準備了北京房地產市場發展方向參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

【關鍵詞】2010北京市房地產市場發展趨勢

【報告內容】

1.房地產市場總體預判

1.1宏觀經濟形勢

1.1.1宏觀經濟形勢2009

政府給予的信心比黃金更重要，中國經濟最早從這場危機中復蘇

2008年底中國政府迅速采取應對措施，加上本身受到國際金融危機的不利影響相對要小得多。而且，中國政府對中國經濟的發展充滿信心，這種信心傳遞出一個信息，即中國政府還將采取各種必要的措施，確保經濟增長目標的實現。這種信心使得中國消費者、投資者確實看到了希望，成為經濟最快復蘇的關鍵。

房地產行業迅速回暖，成為本輪經濟恢復的重要支撐

房地產行業迅速回暖，成為本輪經濟恢復的重要支撐。受益于大規模的財政刺激政策和有史以來最為寬松的貨幣政策，中國的經濟運行迅速結束了下降調整態勢，2009年2季度即開始止跌回升；這其中，房地產業的快速回暖帶動上下游產業鏈的快速運轉，成為經濟最早恢復的主要支撐點。

1.1.2宏觀經濟形勢2010

房地產業復蘇事關經濟振興大業，信貸政策不會輕易轉向

房地產業復蘇擔負著拉動內需、帶動投資、振興經濟的重擔，受制于國外經濟的低迷，在國內經濟未出現明顯企穩跡象之前，央行對房地產業的信貸支持政策不會轉向。

市場信心總體看好，全球環境局部偶發事件將是唯一的風險

2009年11月，阿聯酋迪拜酋長國政府宣布，迪拜世界集團正在尋求推遲償還到期債務，世界為之嘩然，當日全球股市大幅下跌，樓市出現短期觀望。迪拜危機或許僅是冰山一角，未來一年出現類似的概率依然存在，例如美國刺激措施在明年停止可能性存在，這都會給中國經濟帶來一定的不確定性。

部分行業投資過熱，未來經濟局部結構調整可能性存在

房地產行業將成為調整的一個方面，近期的中央政策方向已經基本確立，部分城市房價上漲過快將成為調整的重點。

1.1.3房地產政策形勢2010

物業稅的“試運行”或成為影響購房需求預期的主要方法之一

2007年之前已經驗證，加重交易環節的稅費，無法影響投資性購房者、投資性購房者的購房熱情，對房價上漲的抑制作用有限。而從國際經驗來看，加強不動產持有環節的稅收，可以影響購房者的市場預期，進而達到控制房價過快上漲

差別化的信貸政策將成為抑制投機性購房需求的重要手段之一

實際貸款過程中，很多細則不明確使得“二次購房”政策作用大打折扣，例如以自住為目的購買第二套房產且首套房貸款結清并已出售的，或是再次貸款購買的房屋面積、總價比首套房多的購房人，是否應該算作

1.2市場供應

1.2.1市場供應2009

一手供應量受工期局限，短期內無法跟上市場節奏

受2008年市場低迷影響，開發商開工、投資比較謹慎，嚴重影響了2009年的市場有效供應；另外，而隨著房價的逐漸上漲，捂盤惜售在年底愈演愈烈。這兩方面導致2009年一手總體供應量為8.8萬套，比過去年均下降3萬套。

二手供應量政策的激發，供應量完全釋放

寬松的信貸、稅收政策，以及房地產市場信心的恢復，二手業主（尤其是2年以上房齡）將房屋入市的積極性增強，二手供應量在2009年迅速增加。

以租養房促進租賃房源供給充足

去年年底以來，一部分由售轉租房源以及空置房源的大量入市構成了今年主要新增加的租賃房源供給。同時今年

一、二手房市場交易相當活躍，考慮到市場中投資、改善型購房者的增多，租賃房源中以租養房的比例提升較大，整體租賃市場房源供應釋放的快速增加

1.2.2市場供應2010

一手市場供應充裕，但城八區結構性供不應求現象嚴重

市場形勢轉好，開發商拿地積極性高漲，活躍了2009年的土地市場，土地供應量首次完成土地供應計劃，這為未來的市場供應提供了基礎保障，另外，明年政策會加強住房有效供應，也為未來供應提供了政策壓力。但土地供應結構十分不均，城八區所占份額逐漸稀少。因此，未來一手供應量總體充裕，但城市中心區供應日漸稀少。

二手市場受營業稅收緊等政策的影響，短期二手買賣供應量會適度回調

目前相關交易稅費政策已經重新收緊，一方面會導致賣方市場的稅費轉嫁從而使購房人的支出成本進一步增加，另一方面迫使部分業主短期內惜售意愿的回潮，進而導致房源供應下降，因此，短期內二手供應量未來將會有所下降。

受二手買賣市場回調影響，由售轉租房源將會增多

2009年以來二手房市場涌入了大量的投資客和改善性需求購房者，當市場發展形勢不太明晰的時候，二手買賣市場回調，租賃市場中以租養房的比例將會有所提升。

1.3市場需求

1.3.1市場需求2009

北京在向年交易40萬套的特大型城市邁進

政府救市政策刺激，國民信心增加，使得客戶購房需求在2009年集中釋放，

一、二手成交量共計37萬套，同比上漲166%。這需求包括2008年累計下來的，也包括政策影響下本來應該在2010年提前釋放的。

一手市場剛性需求、改善性需求、投資性需求全面釋放

在“兩會”的繼續寬松的政策基調下，積累許久的剛性需求、投資性開始釋放，3、4兩個月成交迅速加快；5月之后，改善性購房需求也開始釋放，通脹預期的作用下，投資保值性購房需求也開始增多，整體樓市進入供需兩旺的繁榮格局。9月之后，供不應求形勢加劇，房價急速上漲，剛性需求、投資性成為搶房的主力。

二手房的優勢得到購房者認同，需求噴發

二手市場經歷全年低谷（2009年1、2月）、陡然爆發（2009年3-5月）、非理性攀升（2009年6-8月）、政策市刺激（2009年9月）、恐慌性瘋狂（2009年10-12月）五個階段。從需求發展來看，3-5月，自住（結婚族）為主兼有改善與投資客群并存的交易形態；6月開始，前期自住需求井噴的交易格局已經有所削弱，取而代之的是為抵御可能出現的通脹風險而買房置業的投機投資型客群以及逐漸活躍的改善型買家，9月，受網簽政策的刺激，各類需求集中爆發；10月之后，年后的自住性、改善性需求提前釋放。

房屋租賃需求隨城市發展穩步增長

租房需求增長主要來源于隨著城市發展的不斷向前以及北京整體經濟的提升，所帶來的就業機會增加。另外，大量的拆遷戶產生臨時性的住房過度需求，這也為增加2009年來北京租賃市場的承租需求打造了良好的基礎

1.3.2市場需求2010

對比去年過旺的市場需求，2010年市場需求將回歸正常水平

目前二手成交量全面超過一手房市場，北京樓市進入“40萬套”的新時代，標志這未來總量、一二手格局不會發生太大波動。

首先，自住需求（含剛性、改善性）將成為市場主流。宏觀經濟政策形勢依然向好，剛性購房需求將會平穩釋放，同城產品升級、異城區位升級使得改善性購房需求保持主流地位

其次，投資性需求（含投資+保值）依然存在。中國良好的經濟形勢成為國際熱錢關注的焦點，通脹壓力將會變大，投資+保值性購房需求依然存在；國內股市高漲形勢不明朗，現有投資渠道有限，投資性購房需求依然存在。

最后，部分城市面臨政策打壓，投機性購房需求明顯減少。部分城市房價漲幅過快已經影響城市的正常發展秩序、形成了一定的信貸風險，中央政府已經開始關注這些城市，未來一年將會有對應政策加以控制。

一手成交量約為12萬套左右。2006年、2007年一手成交量分別為14.8萬套、13.4萬套，2008年成交量下降至7.0萬套，2009年增長至15.4萬套，2006-2009年平均下來，年均成交量在12萬套左右，2010年成交量也將回歸正常水平，約為12萬套左右

二手成交量交易量為15-18萬套。上海2004年出現過30萬套的交易峰值，而后的2005年由于宏觀調控而降至20萬套，1／3的年度環比衰減已是極致，因此我愛我家預計2010年北京二手房市場的有效過戶成交量將會在15-18萬套左右，而能否沖破20萬套則尚需政策和市場的協同配合。

1.4供需關系

1.4.1供需關系2009

供需形勢猶如“過山車”，房價急速飆升

在強大的需求壓力下，一二手整體供需形勢經歷了大變臉，由年初的“供過于求”轉變成年底的“供不應求”，使得一二手房價全年逐月上漲，一手均價上漲70%，二手均價上漲60%。

城八區中

一、二手市場形成相互補充

城八區的一手供應量日漸減少，而需求量保持高位，區域內二手房成為主要的補充，城區二手、一手比值已經上升至2以上。

城八區一手市場的稀缺使產品逐步向著高檔分化，二手逐漸成為市場主流

城八區一二手之間價差重新拉大，差距已經由年初的1000元發展到年末的6000元每平方米，一手市場的稀缺使得產品逐步向著高檔市場分化，二手逐漸成為市場主流，北京房地產市場進入新的發展階段。

1.4.2供需關系2010

未來總體供需關系趨于平衡，房價將會穩步增長

未來供應量略有下降，需求量也將回歸正常，整體供需形勢保持平穩，未來房價下降或者高速上漲的可能性不大。

未來企業資金壓力不大，一手市場繼續保持較高漲幅，其中城八區尤為明顯

企業資金壓力不大，加上具備雄厚資金實力的央企和國企進入，主動降價的可能性不存在；企業（尤其是上市企業）土地儲備不太充裕，未來拿地積極性較高，又將催生新一輪地王，繼續帶動房價上漲，目前地價獲取較高，所以未來形成房屋供應后房價不會低。城八區一手房供需矛盾依然突出，房價將會保持較高漲幅

城八區一手公寓市場依然看好，巨大的價差將使郊區別墅價格迎來補漲時機

城八區一手的供需矛盾已經無法改變，未來公寓市場依然延續今年的趨勢。相比公寓價格的極速高漲，別墅價格一直維持較低的漲幅，目前的巨大的價差將使郊區別墅價格迎來補漲時機。

短期二手市場價格可能有所波動，但長期來看價格依然緊隨一手漲幅

2009年二手房市場交易價格的振幅比例史無前例的達到了55.85%，此高漲的價格要想在2010年繼續高歌猛進已經明顯缺乏支撐，受到相關政策調控，二手房需求提前釋放，年初價格將會有所波動和回調，但時間不會持續很久，受到一手房價居高不下形勢的影響，二手房價會逐步回歸到上漲趨勢上來。

隨著軌道交通等設施的建設，明年整體房屋租賃市場價格將會有所上漲

由于考慮到目前市場中租金和房屋售價差距的不斷拉大，令市場中的業主本能的產生提高租金價格保證收益的補漲意識；另外，軌道交通等基礎設施的建設和完善，緩解內城區域租賃供需緊張的矛盾同時，通過向城市郊區分流承租需求提高了全市平均租金水平。

2針對發展商的建議

2.1拿地策略

l鑒于目前的政策環境，建議大型開發企業要盡量控制地王的頻現，需謹慎的拿地土地市場資金門檻提高，建議小開發商合作拿地或者相機而動，理由是：

2.1.1企業層面（大型開發企業）

經過2009年的積累，大型開發商明年的購買欲望和資金實力都很強。

經過2009年的積累，小開發企業具備一定的資本，但是無法與大型企業競爭。

2.1.2政策層面

五部委聯手打擊開發商囤地行為等系列政策看出，中央對明年的房地產調控基調是有效增加。

2.1.3市場供應

房地產商購買土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年內付清；商品住宅項目宗地出讓面積不得超過20公頃。

2.2區域擴張策略

首選二三線城市重點區域，次選一線城市有潛力的發展新區，例如，環渤海：天津、青島；東部：南京、杭州、福州；中部：武漢、長沙；西部：成都、重慶；特色：三亞、?？凇⒅楹?；還有城市重點發展新區，例如北京：通州、大興、豐臺。理由是：

2.2.1市場層面（二三線城市）

相對2008年，2009年市場雖說有所好轉，但部分城市整體房價依然處于低位或者漲幅較小，城市房地產發展潛力巨大。另外，重點發展中小城鎮的政策將加快區域土地的供應速度。

2.2.2市場層面（一線城市）

市場需求過

2.2.3政策層面

從中央經濟工作會議和剛剛出臺的調控政策來看，明年商品房建設將向中小城市傾斜；上海等城市開始出臺遏制房價過快上漲；青島等城市出臺延續過去的購房優惠政策；國務院批準海南試水新型彩票業建國際旅游島。

表一：2009年重點城市住房交易情況

2.3產品設計方面

在提高容積率的大趨勢下，努力尋求產品品質與中高端需求的契合點，盡可能提高別墅產品品質，全力提升城區住宅設計標準。理由是：

2.3.1市場層面

近期別墅項目以其稀缺性、保值性體現了良好的抗風險能力，銷售情況一直保持平穩。

2.3.2政策層面

加強房地產市場的有效供應是未來市場調控的重點之一。因此，相同土地面積上出來更多的建筑面積（即提高容積率）將會成為一大發展趨勢。

2.3.3客戶需求層面

中低端客戶已經被保障性住房或二手住房吸引，中高端客戶是中心城區及近郊的一手住房的主力客群。

2.3.4供應層面

國務院規定未來住宅用地出讓合同將規定最低容積

2.4銷售策略方面

結合企業發展策略，“隨行就市”為最優，小開發商根據抗風險能力，建議加快出貨；大開發商應綜合考量自身戰略全局，建議平穩度過政策調整期，靜觀其變。理由是：

2.4.1價格層面

總體供需關系趨于平衡，房價將會穩步增長企業資金壓力不大，一手市場繼續保持較高漲幅

2.4.2政策層面

差別化的信貸政策將成為抑制投機性購房需求的重要手段之一；物業稅的“試運行”或成為影響購房需求預期的主要方法之一；打擊囤地的同時，加大保障性住房的建設力度，用于增加市場有效供給

2.4.3客戶需求層面

對比去年過旺的市場需求，2010年整體市場需求將回歸正常水平；自住需求（含剛性、改善性）將成為市場主流；投資性需求（含投資+保值）依然存在部分城市面臨政策打壓；投機性購房需求明顯減少

2.4.4供應層面

政策的督促使得一手市場供應充裕，但中心城區依然供應不足

3.針對購房者的建議

3.1自住需求

3.1.1剛性需求——適合務實家庭和工薪階層。此類客群建議考慮租房或購買總價較低、軌道交通沿線的

一、二手房

一般來說，剛性需求是來自于低端的、首次置業的客群，這些客群主要包括解決婚房的白領、在城市落戶的高校畢業生以及部分拆遷戶。他們選擇的房源一般是總價較低，交通較為便利。這類需求不管房價漲還是跌，都客觀存在。

對于這類客群，我們建議除了在城市核心區選擇租房外，可以考慮一下總價低，地理位置優越的二手房。如果是新房的話，可以考慮稍微遠一些的地區，比如，五環外的一些區域，但是有軌道交通，比較方便出行的項目。

3.1.2改善型需求——適合有一定經濟基礎，試圖改善居住環境的客群。此類客群應在

一、二手房選擇方面權衡考慮

從字面意義上理解，改善型普通自住房應該是原來有一套房子，由于住房面積較小、位置較偏遠等原因無法滿足住房需求，無論原有住房賣或不賣，都想要再擁有一套住房的客群。對于這類客群，我們建議位于城市中心地塊的社區，有舒適的面寬和進深，戶型現代新穎、配套完善的產品，可以是一手住宅，也可以是較新的二手住宅。另外，也可以考慮選擇城市規劃的中期發展方向，可能是稍微遠一些的地區。

由于政策調控很有可能在明年年中，房價將從上漲的趨勢向平穩運行過渡，因此，此類客群夠買時機建議選擇在明年下半年。

3.2投資需求

3.2.1投資型需求——適合有較厚實的經濟基礎，希望購買產品可以長期保持的客群。此類客群建議考慮地段較好的商住兩用物業以及性價比高的別墅產品

對于投資型的來說第一是地段，第二是地段，第三是地段。因為買的不單純是物業本身，實際上你購買的是這個區域整體發展未來，這是購買投資型物業一個最重要的前提。

以北京為例。北京現在有一些熱點區域，像中關村、奧運村、CBD、使館區等等適合投資。從產品上看，性價比高的戶型、功能多樣化宜商宜住宜投資最佳。另外，別墅對于長期保值，重視資產安全性的投資者來說比較合適。新晨

購買時機建議選擇在年初，市場相對較低迷時期，這時候政策不夠明朗，對于投資和改善的界線不會很清晰，政策上不會加大對投資型需求的調控。

3.2.2占有型需求——或者收藏需求，這種財富頂級客戶，更多追求精神層面的滿足感。追求滿足自己的喜歡，或者滿足彰顯身份的差異性偏好。

財富頂級人士對住房的需求已經超越了投資的概念，他們更多追求彰顯身份的差異性偏好，這類需求隨著經濟形勢的好轉將會逐漸釋放。

目前適合彰顯身份的產品包括一線城市的頂級豪宅、獨棟別墅；景區、濱海區域的豪華度假產品

3.3投機需求

投機型需求——適合手中有熱錢，對房地產預期較高的客群。此類客群建議考慮有升值潛力的

二、三線城市

投機型需求以低價買入，高價賣出以最快的速度賺取差價。目前，一線城市房價快速上漲，價格空間不大，因此建議考慮房價有升值潛力的

二、三線城市。