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摘要：本文分析了棚改面積及貨幣安置戶數(shù)對房地產(chǎn)價格的影響，剖析了棚改貨幣化安置政策對上述兩個因素與房價關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，構(gòu)建了相應的調(diào)節(jié)作用模型。使用天津市2009-2018年的實際數(shù)據(jù)進行了模型的實證檢驗。結(jié)果顯示，近年來天津市出臺的棚改貨幣化安置政策對房價有一定的推升作用，而收緊的棚改政策，由于政策滯后性等原因，在短期內(nèi)對房價的調(diào)節(jié)作用不大。

關(guān)鍵詞：棚改貨幣化安置政策；棚改面積；貨幣化安置戶數(shù)；調(diào)節(jié)作用

引言

棚戶區(qū)改造作為城市建設和發(fā)展的“牛鼻子”，被視為重大的民生工程和發(fā)展工程。而房地產(chǎn)市場去庫存，更是賦予了棚戶區(qū)改造另一層重要意義，多項政府政策指導督促商品住房庫存較大的城市，出臺支持措施，推進棚改貨幣化安置政策。當前城市住宅去庫存效果卓然，卻透支了未來房價的上漲空間，與城市發(fā)展狀況脫離。因此，棚改貨幣化安置政策隨之調(diào)整，棚改貨幣化安置指的是棚改實施主體通過貨幣的方式補償棚戶區(qū)居民，棚戶區(qū)居民通過商品住房市場自由購置住房的安置辦法。梳理2008-2018年期間的棚改政策，可以發(fā)現(xiàn)，棚改政策的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下三個階段：第一階段，2008-2012年，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償并行的階段；第二階段，2013-2016年，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償并行，鼓勵貨幣補償階段；第三階段，2017-2018年，因地制宜推進貨幣補償階段，2018年7月住建部提出因城施策、因地施測開展棚戶區(qū)貨幣化安置工作的執(zhí)行和落實，科學決策貨幣安置與實務安置的有機配比，將棚戶區(qū)改造對城市房地產(chǎn)市場的沖擊降至最小。“棚改貨幣化不搞一刀切，房價上漲城市推進安置房”。同時國家開發(fā)銀行將棚改項目的審批權(quán)暫時全部上交，新項目基本暫停審批。棚改項目審批權(quán)的上交同房地產(chǎn)有何關(guān)系？棚改貨幣化安置是否真如坊間所言推高了城市房價？城市房價在棚改貨幣化安置政策收緊的形勢下將何去何從？上述問題需進行深入研究。基于此，本文擬探討棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)市場的影響機理，同時研究棚改貨幣化安置政策對房價的影響作用，以及分析該政策對上述兩個因素和房價關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，為棚改政策收緊后房價的走勢提供較為科學的依據(jù)。

1關(guān)于棚改、棚改貨幣化安置等的研究綜述

縱覽已有關(guān)于棚戶區(qū)改造的相關(guān)研究，可以發(fā)現(xiàn)，學者們對于棚戶區(qū)改革的關(guān)注點包括了：棚改的政策比較研究；棚改融資模式研究；棚改貨幣化安置研究；棚改的風險因素分析以及棚改的困境分析。樊新民[1]通過對黑龍江省五個個案調(diào)查的政策模式進行比較分析，得出不同地區(qū)棚改政策產(chǎn)生的效果以及被拆遷戶的滿意程度，并對棚改存在的問題提出相應的對策建議。魏威等[2-4]分析了目前棚改可以選擇的融資方式，總結(jié)了該融資模式過程中的具體做法，最后提出了城市棚戶區(qū)改造項目的融資建議。常貽銘等[5]以棚改項目作為分析對象，通過構(gòu)建基于項目的融資、建設、運營與區(qū)域發(fā)展4個主要目標的PPP模式的評價指標體系，研究了廣義的PPP模式如何運用到棚改項目上。石劍英[6]總結(jié)了各地棚改貨幣化安置的主要方式，并結(jié)合實例分析了各地群眾對貨幣化安置的滿意程度及貨幣化安置的效果，并提出了完善棚改貨幣化安置的建議。謝云峰[7]通過對江西省4個城市的調(diào)研，研究了棚改貨幣化安置政策的正向效應和負向效應，并提出了應對負向效應的措施。蔡建國等[8]對棚戶區(qū)改造項目風險因素之間的相互依賴、相互制約關(guān)系進行了深入分析，找出影響棚改項目的直接因素、間接因素和根本因素，形成了棚戶區(qū)改造項目風險指標體系。楚德江[9]基于社會學的視角分析并介紹了徐州市“棚改”的成功經(jīng)驗，為棚戶區(qū)改造建言獻策。綜合來看，學者們側(cè)重于從社會學、公共治理的理論視角開展定性研究，基于經(jīng)濟學理論視角開展定量研究的較少，統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺失是主要的原因。但是可以預見，棚戶區(qū)改造對城市房地產(chǎn)市場的影響是全方位的，包括供給側(cè)、需求側(cè)和資金鏈，進而影響整個經(jīng)濟社會發(fā)展。因而，有必要基于經(jīng)濟學的研究視角、利用宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)與政策相結(jié)合，定量研究棚改貨幣化安置政策對西安市商品住房價格產(chǎn)生的影響。

2實證模型與分析

2.1實證模型和假設

根據(jù)前述理論研究成果，我們將在供需理論的視角下重點研究影響房地產(chǎn)市場價格的因素———棚戶區(qū)改造面積、貨幣化安置戶數(shù)以及棚改貨幣化安置政策對以上兩個因素的調(diào)節(jié)作用。圖1是本文的理論模型。理論模型假設1a：棚戶區(qū)改造面積對房地產(chǎn)的價格有顯著影響。假設1b：貨幣化安置戶數(shù)對城市房地產(chǎn)市場的價格有顯著影響。本文建立的棚戶區(qū)改造對城市房地產(chǎn)市場價格影響的基本回歸模型如下：其中Pt為第t期的房地產(chǎn)價格，本文選取商品住宅的平均價格；c為常數(shù)項；琢為待估參數(shù)，反映棚戶區(qū)改造面積對房價的影響程度；Xt為第t期的棚戶區(qū)改造面積；茁為待估參數(shù)，反映棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)對房價的影響程度；Yt為第t期的棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)；著是隨機擾動項。國家出臺的擴大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例的政策一方面旨在增加房地產(chǎn)市場的交易量，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場去庫存的目的；另一方面也是為加快棚戶區(qū)改造進行，提升城市的有機更新速度。前文分析出棚戶區(qū)改造面積及貨幣安置戶數(shù)是房地產(chǎn)價格的重要影響因素，那么棚改貨幣化安置政策對房價的影響將主要通過貨幣安置戶數(shù)這個要素發(fā)揮作用，即棚改政策能否通過調(diào)節(jié)貨幣安置戶數(shù)和房價之間關(guān)系從而達到影響房價的作用。本文認為棚改貨幣化安置政策擴大了房地產(chǎn)市場的需求，從而影響房地產(chǎn)市場去庫存，最終形成房價上漲的現(xiàn)狀。因此本文提出如下假設：假設2：棚改貨幣化安置政策對棚改貨幣安置戶數(shù)和房價關(guān)系有正向調(diào)節(jié)作用。因此本文建立的房價影響模型如下：其中，姿是待估參數(shù)，反映棚改貨幣化安置政策對房價的影響程度；W為棚改貨幣化安置政策變量；滋為待估參數(shù)，反映棚改貨幣化安置政策對棚改貨幣安置戶數(shù)的調(diào)節(jié)作用。

2.2研究步驟

首先通過各權(quán)威數(shù)據(jù)庫和統(tǒng)計年鑒收集實證所需的指標數(shù)據(jù)，其次依據(jù)所建立的實證模型，并將相應數(shù)據(jù)放入模型中進行數(shù)據(jù)的回歸分析。模型中主要變量測度如下：①因變量：城市商品住宅平均價格。②自變量：棚戶區(qū)改造面積、棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)。③調(diào)節(jié)變量：棚改貨幣化安置政策。本文主要研究的是擴大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例的政策對房價波動的作用。因此，將棚改貨幣化安置比例擴大政策或無調(diào)控政策統(tǒng)一歸為一類、將收緊政策歸為一類；同時，考慮到房地產(chǎn)調(diào)控政策的滯后性，本文研究的是前一期的調(diào)控政策對當期房價的調(diào)節(jié)作用，所以虛擬變量編碼是將上年存在棚改貨幣化安置鼓勵政策或無調(diào)控政策的Dt統(tǒng)一賦值為0；將上年存在棚改貨幣化安置緊縮政策Dt的取值為1；對應前文梳理的各年棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策情況，可將2009-2018年調(diào)控政策變量Dt賦值，具體取值見表1。

2.3數(shù)據(jù)統(tǒng)計

從《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》（2010-2017）、《天津年鑒》（2010-2017）及天津市政府工作報告中，收集了天津市2009-2018年商品住宅價格、棚戶區(qū)改造面積及棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)等數(shù)據(jù)，借助SPSS軟件對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行了深入分析，分析結(jié)果見表2。本文使用SPSS25.0對數(shù)據(jù)進行處理，各變量的描述性統(tǒng)計如表2所示。

2.4實證結(jié)果和分析

將房價、棚改面積、棚改貨幣安置戶數(shù)與棚改貨幣化安置政策（虛擬變量）四個變量導入模型，運行結(jié)果顯示（見表3），棚改貨幣化安置政策（虛擬變量）系數(shù)為0.181，說明棚改貨幣化安置政策對房地產(chǎn)價格無直接影響。將房價、棚改面積、棚改貨幣安置戶數(shù)、人均可支配收入、虛擬變量和虛擬變量交互項都放入回歸模型，實證結(jié)果見表4。估計結(jié)果中交互項的顯著性0.007＜0.05，說明棚改貨幣化安置政策存在調(diào)節(jié)效應。調(diào)節(jié)效應圖如圖2所示。結(jié)合圖2可知，棚改貨幣化安置政策自2017年起才開始收緊，考慮到滯后效應，因此目前該政策仍具有一定的正向調(diào)節(jié)作用。

3結(jié)論與建議

根據(jù)前文的實證模型檢驗可以得出以下結(jié)果：貨幣化安置戶數(shù)的增加，導致了需求側(cè)的旺盛，進而對城市住房價值產(chǎn)生了顯著的正在刺激作用；而棚戶區(qū)改造面積的增加，會增加市場住房供給量，因而通過對房價有抑制效果。目前棚改貨幣化安置政策對房價仍然有一定的正向調(diào)節(jié)作用，但由于該政策的收緊，其正向調(diào)節(jié)作用將逐漸減小。總結(jié)來看，棚改貨幣化安置政策對房地產(chǎn)市場既有正向效果，也有負面效應，因此，各地再執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策時，一定要綜合的、全面的考察所在城市的房地產(chǎn)市場，科學研判，因城施測。一方面，為控制棚改貨幣化安置方式的過度使用，防止房地產(chǎn)市場供需不均衡的加劇，就要采取相關(guān)措施。所以，政府應該科學合理地制定棚改安置政策，從根源上有的放矢地采取措施，問題才能得以解決。另一方面，應保持棚改安置政策“因城施策，因地制宜”的區(qū)域差異性。雖然本文實證部分的結(jié)果只表明了天津市棚改貨幣化安置政策確實對房價有影響，但城市間的情況難免存在差異，后續(xù)可進行深入研究。在目前棚改貨幣化安置政策收緊的形勢下，如何利用好該政策的調(diào)節(jié)效應，實現(xiàn)控制房價平穩(wěn)波動的目的，尋找棚戶區(qū)改造實物安置與貨幣安置之間的平衡點將成為下一步研究的新課題。目前，我國正處于增長速度換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”的發(fā)展時期，在此轉(zhuǎn)型發(fā)展期應加快住房制度改革，應繼續(xù)探索推進棚改貨幣化補貼，積極拓寬融資渠道，為使貨幣化安置能夠更好地保障搬遷居民的生活，宜綜合考慮居民長期的生活習慣，根據(jù)棚改區(qū)周邊的房價水平、公共服務水平等要素，合理制定安置方案。

參考文獻：

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[8]蔡建國，賽云秀.基于ISM的棚戶區(qū)改造項目風險影響因素分析[J].科技管理研究，2014，34（06）：240-244.

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[10]楊巧，李鵬舉.城市更新對房地產(chǎn)市場的影響———來自上海的實證[J].上海房地，2016（07）：20-23.

作者：王玉全 單位：天津東疆保稅港區(qū)不動產(chǎn)登記中心