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摘要:本文以陜西省商南縣的406位農(nóng)村住戶的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎，運用SPASS軟件，對農(nóng)村居民的城市購房意愿及其影響因素進行了統(tǒng)計分析。結(jié)果表明:商南縣當?shù)剞r(nóng)村居民的城市購房意愿不高，其中老人養(yǎng)老、子女教育、居住環(huán)境、工作需求、家庭收入水平、市場房屋價格等因素顯著影響了農(nóng)村居民在城市購房的意愿。針對這幾個主要影響因素，我們建議政府可以從提高農(nóng)村居民收入、抑制房價過快增長等方面來解決農(nóng)村居民城市購房意愿不高的問題。

關(guān)鍵詞:農(nóng)村居民;城市購房意愿;進城購房影響因素

1引言

目前，隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的腳步越來越快，出現(xiàn)了越來越多的農(nóng)村居民離開農(nóng)村來到城鎮(zhèn)并從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。這種現(xiàn)象已經(jīng)成為我國農(nóng)村勞動力遷移過程中的一種特有現(xiàn)象，它是經(jīng)濟形勢從傳統(tǒng)社會向成熟的現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物。在21世紀初期，由于經(jīng)濟制度和社會結(jié)構(gòu)的改革，政府出臺了很多政策來鼓勵更多的農(nóng)村居民離開農(nóng)村來到城鎮(zhèn)并從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的工作。但是，由于農(nóng)村資源極其的匱乏，導致了農(nóng)村勞動力的大量流失，城鄉(xiāng)之間的差異在逐步擴大，而城鎮(zhèn)人口數(shù)量的急劇增加也造成了一些城鎮(zhèn)問題。如何在城市化高速發(fā)展的過程中，降低甚至消除以上出現(xiàn)的問題，如何讓農(nóng)村居民來到城鎮(zhèn)能過上期望的生活，如何讓中國現(xiàn)代化和城市化進程更加穩(wěn)步快速地發(fā)展，如何保障社會的穩(wěn)定和公正，這都將是我們亟待解決的問題。

2研究進展

2．1國外研究進展

最早從人類學角度研究人口流動和遷移問題規(guī)律的是英國的Ravenstein，他于1885年提出“人口遷移法則”［1］，他認為遷移方向是多種可能的，主要的移動方向是從農(nóng)村到城市。在Ravenstein的研究之后不斷有后人開始從各方面因素著手研究，例如赫伯爾在1938年正式提出“推拉”理論概念。之后在1959年，博格提出“推拉理論”［2］，在人口自由流動和市場經(jīng)濟作用下，人口遷移會產(chǎn)生正、反兩種因素的結(jié)果，這兩種因素會分別產(chǎn)生積極和消極的結(jié)果。李(E．Slee)［3］在以上的基礎上引入了個體因素和遷入地的阻礙因素，并系統(tǒng)總結(jié)了推拉理論，他將會影響遷移行為因素的情況分為4個方面:(1)與遷入地有關(guān)的因素;(2)與遷出地有關(guān)的因素;(3)各種中間障礙;(4)個人因素。人口遷移的研究從理論轉(zhuǎn)向?qū)嵺`是從第二次世界大戰(zhàn)以后，例如劉易斯的二元結(jié)構(gòu)模型［4］。在二元結(jié)構(gòu)模型的基礎上，托達羅(Todaro)［5］的預期收入理論認為預期的城鄉(xiāng)收入差異促使了農(nóng)村居民向城市流動的決策得以施行。雖然之后的研究人員證實該理論的有效性，但它仍有一定的缺陷。

2．2國內(nèi)研究進展

目前，國內(nèi)的研究人員對農(nóng)村居民進城定居意愿研究主要停留在理論的基礎上，但這僅是對以上研究理論的一種驗證和修正，并沒有產(chǎn)生出新的理論成果。張良悅，劉東(2008)［6］研究表明，中國農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移受到戶籍制度的阻隔和農(nóng)村土地制度的退出束縛。于是，在此基礎上設計了三個假設，即:(1)土地可以轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村勞動力退出農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，提供非農(nóng)業(yè)生產(chǎn);(2)勞動力供給農(nóng)戶家庭的效用主要取決于消費和休閑;(3)家庭收入主要是農(nóng)業(yè)收入和非農(nóng)業(yè)收入。在此基礎上，提出了由生產(chǎn)和消費決定的農(nóng)業(yè)家庭模式。黃錕(2011)［7］研究表明，土地物權(quán)空閑浪費以及受此影響而出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)、土地補償標準過低、土地流轉(zhuǎn)困難等一系列問題都是受土地產(chǎn)權(quán)的缺陷影響，這些缺陷嚴重阻礙了城鎮(zhèn)化進程。這些研究都是從實證的角度進行的微觀研究，這些研究通常都是采用計量經(jīng)濟學的方法，如二元Logit回歸模型、多元Logit回歸模型、Tobit模型、結(jié)構(gòu)性Probit、持續(xù)時間分析等。

3數(shù)據(jù)分析

本研究數(shù)據(jù)主要來自于問卷調(diào)查。調(diào)研組選擇陜西省渭南市商南縣作為主要調(diào)查地點。調(diào)查方式是由被調(diào)查者作答，由調(diào)查員填寫問卷，每份問卷完成時間約需20分鐘。本項目中共發(fā)放調(diào)查問卷450份，收回428份，其中有效問卷406份，收回率95．10%，有效問卷比例達90．20%。問卷數(shù)據(jù)采用SPASS軟件處理。

3．1被調(diào)查者的基本情況

在調(diào)查對象中，性別方面，男性有購房意愿的比例占25．20%，女性占25．00%，男女總體有意愿購房的比例不大，比例所占不高;年齡構(gòu)成上，23至40歲年齡階段的人數(shù)較多，23～40歲、40～50歲、50～60歲這三個年齡階段的有意愿購房的比例相似，都在25．00%左右，這三個年齡階段的人多數(shù)具備購房的經(jīng)濟能力，也是購房的主要群體;家庭年收入方面，年收入3至5萬元的樣本最多，其中有購房意愿的占30．40%，較低的收入水平是制約購房意愿的直接因素;家庭年支出上，處于1．5至3萬元的人數(shù)較多，有購房意愿的比例為31．00%，年支出水平較低，當?shù)鼐用窕ㄤN謹慎，一是因為農(nóng)村傳統(tǒng)思想“攢錢傍身”，二是本身的經(jīng)濟收入較低;在調(diào)查樣本中家庭收入來源主要有個體戶、外出打工、務農(nóng)及其他，其中個體戶有購房意愿的較少僅11．10%，當?shù)鼐用駨氖碌亩嗍莻鹘y(tǒng)行業(yè)，這些行業(yè)的共同特征是收入穩(wěn)定但不高。

3．2購房意愿

對“被調(diào)查者購房情況及意愿”分析可知，農(nóng)村居民購房意愿并不高。73．89%的調(diào)查樣本無意愿購房，僅25．11%的調(diào)查樣本有購房意愿，整體的購房意愿不到三成。在這26．11%的有購房意愿的調(diào)查樣本中，11．80%的人近5年內(nèi)并沒有購房打算，9．80%的人預期近3至5年購房，52．90%的人計劃近1至3年購房，僅25．50%的人1年內(nèi)有購房意愿。如果在城市購房，92．00%的人不愿意退出農(nóng)村宅基地并還耕、還林以獲取政府補助，僅8．00%的人愿意退耕還林。這與農(nóng)村長期以來面朝黃土背朝天、以農(nóng)為生的生存方式有關(guān)。不過，隨著時代的發(fā)展和當?shù)厥芙逃潭鹊奶岣?，村民進城落戶的意識不斷提高，出現(xiàn)了部分村民愿意進城并退出農(nóng)村宅基地、退耕還林的現(xiàn)象。通過對“城市購房的情況”和“是否自愿退出農(nóng)村宅基地并還耕、還林以獲取政府補助”做交叉分析表及卡方檢驗可知，P值小于0．05，即城市購房情況與自愿退出農(nóng)村宅基地并還耕、還林之間具有相關(guān)關(guān)系。由卡方檢驗可知在城市購買房屋情況與自愿退出宅基地之間具有相關(guān)關(guān)系，接下來細看其中的相關(guān)關(guān)系。在22．7%的已在城市購房人群中，20．3%的人愿意退出宅基地獲取政府補貼，僅2．4%的人不愿意。在占總比77．3%的未在城市購房人群中，69．0%的人不愿意退出宅基地，僅8．4%的人愿意退出宅基地。分析其中的原因可知，已經(jīng)在城鎮(zhèn)購房的人對于閑置的農(nóng)村住房多數(shù)人是愿意換取政府補貼的，而還未在城市購房的人中，絕大多數(shù)的人以農(nóng)村住房為唯一穩(wěn)定的居住源，如果沒有找到可以作為這唯一穩(wěn)定居住源的備選居住源，他們多數(shù)是不愿意退出宅基地的，即使有政府補助。

3．3購房動機

由多重響應表可知，農(nóng)村居民的購房動機主要有照顧老人、子女教育、改善居住條件、打工或創(chuàng)業(yè)需要，21．4%的人會為了給子女更好的教育資源而進城購房，18．1%的人考慮城鎮(zhèn)先進的醫(yī)療水平更利于照顧老人而進入城鎮(zhèn)生活，還有18．3%的人選擇進城購房是為了更方便地工作，而這幾個主要影響因素也是如今城鄉(xiāng)差距所在。3．4購房意愿的影響因素由調(diào)查分析可得，影響農(nóng)村居民進城購房的最主要的因素是家庭經(jīng)濟水平，占35．00%的比例;其次，24．10%的調(diào)查樣本認為是個人或家人的發(fā)展機會影響進城購房;還有22．20%的調(diào)查樣本認為是當?shù)氐穆糜尉皡^(qū)影響了當?shù)鼐用襁M城購房;13．80%的調(diào)查樣本認為影響居民進城購房的主要因素是政府出臺的關(guān)于購房的優(yōu)惠政策;最后分別有4．40%的調(diào)查樣本認為影響進城購房的最大影響因素是房價和物價水平，0．50%的調(diào)查樣本認為家人或親友的建議是最大影響進城購房的因素。以下采用多項Logistic回歸分析模型，對406名商南縣農(nóng)村居民的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)進行經(jīng)濟計量分析。模型中用到的解釋變量主要包括房價和物價水平、政府出臺的關(guān)于購房的優(yōu)惠政策、旅游景區(qū)的存在、家庭收入、個人或家人的發(fā)展機會以及家人和親戚朋友的建議等。指標及變量基本情況見下表。Logistic回歸分析中的中心概念的logit(邏輯)，它是勝算(odds)的自然對數(shù)。若p表示時間發(fā)生的概率、1－p表示時間不發(fā)生的概率，則模型為:根據(jù)SPASS統(tǒng)計分析軟件，將數(shù)據(jù)代入進行統(tǒng)計處理。統(tǒng)計結(jié)果顯示，影響農(nóng)村居民購房意愿的主要因素及顯著性歸納如下。家庭收入檢驗值在0．01水平上顯著，且符號為正。其勝算比值Exp(B)大于1為7．357，其勝算值大于其他影響因素，代表家庭收入水平對購房意愿影響權(quán)重最大，作用最為明顯;個人或家人的發(fā)展機會因素的影響在0．05水平上顯著，且系數(shù)為正，驗證了兩者和購房意愿大體呈正相關(guān);政府出臺的關(guān)于購房的優(yōu)惠政策對購房意愿的影響在0．1水平上顯著，且系數(shù)為正，說明政府的購房優(yōu)惠政策與農(nóng)村居民進城購房意愿大體也呈正相關(guān)。因此，要想提高商南縣本地農(nóng)村居民進城購房的意愿就應該提高當?shù)鼐用窦彝ナ杖牒驼菩懈嗟拇龠M農(nóng)村居民進城購房的積極政策。旅游景區(qū)的存在和房價、物價因素對農(nóng)村居民進城購房意愿的影響分別在0．1和0．01水平上顯著，且系數(shù)為負。說明二者同農(nóng)村居民進城購房意愿大體呈負相關(guān)。通過分析可知，當?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展越好，當?shù)亟?jīng)濟越好，這便成為了當?shù)氐睦Γ數(shù)鼐用窨吹娇捎^的經(jīng)濟發(fā)展必然更不愿意離開當?shù)厝サ匠鞘兄?。所以，除非政府給與搬遷者更優(yōu)越的條件，令他們愿意放棄當?shù)芈糜螛I(yè)帶給他們的利益去追求更好的利益。對于房價來說，隨著房價上漲，農(nóng)村居民購房意愿越低，且房價的勝算值為0．290，說明對于購房意愿的影響權(quán)重相對較大，因此想要提高農(nóng)村居民的購房意愿，政府需要采取措施控制房價的過快上漲。由如下多重響應表可知，如果進城購房，32．4%的調(diào)查樣本希望政府能提供對農(nóng)民購房優(yōu)惠的政策，29．2%的調(diào)查樣本希望政府出臺針對農(nóng)民子女就讀的政策，24．3%的調(diào)查樣本希望政府出臺針對農(nóng)民醫(yī)療養(yǎng)老的政策，還有14．1%的調(diào)查樣本希望政府能出臺一些其他的有利政策能讓他們進城后有更好的居住環(huán)境。

4結(jié)論與建議

4．1結(jié)論

(1)農(nóng)村居民城市購房意愿整體較低，只有近三成的被調(diào)查者有購房意愿，因此農(nóng)村居民的購房意愿有待提高。(2)家庭經(jīng)濟水平、個人或家人的發(fā)展機會、當?shù)氐穆糜尉皡^(qū)發(fā)展以及政府出臺的關(guān)于優(yōu)惠購房的政策等因素顯著地影響購房意愿，所以可以通過提高家庭經(jīng)濟水平、個人或家人的發(fā)展機會、當?shù)氐穆糜尉皡^(qū)發(fā)展以及政府出臺相應優(yōu)惠的購房政策等來提高農(nóng)村居民的購房意愿。(3)對于有購房意愿的農(nóng)村居民，其購房動機主要有照顧老人、子女教育、改善居住條件、打工或創(chuàng)業(yè)需要，這些也正是現(xiàn)今城鄉(xiāng)主要的差異所在。(4)城市購房情況與自愿退出農(nóng)村宅基地并還耕、還林之間具有相關(guān)關(guān)系。已經(jīng)在城鎮(zhèn)購房的人對于閑置的農(nóng)村住房多數(shù)人是愿意換取政府補貼的，而還未在城市購房的人中，絕大多數(shù)的人以農(nóng)村住房為唯一穩(wěn)定的居住源，如果沒有找到可以作為這唯一穩(wěn)定居住源的備選居住源，他們多數(shù)是不愿意退出宅基地的，即使有政府補助。

4．2建議

(1)要讓農(nóng)村居民在城市中定居，首先要提高其收入，即提高農(nóng)村居民在城市購房的支付能力。提高支付能力的方法主要有:第一，政府提高農(nóng)村居民最低工資水平。第二，政府應提供相應的銀行按揭貸款、住房公積金貸款、組合貸款政策或進一步發(fā)放住房補貼。房地產(chǎn)商也應該提供與其配套的分期付款營銷策略。現(xiàn)在這些方法的實施在法律上是不允許的，但除了少數(shù)經(jīng)商的包工頭有此條件，對于大多數(shù)農(nóng)村居民來說，僅靠在城市打工的微薄收入，在城市購房是很困難的。所以利用這些手段可以極大提高農(nóng)村居民在城市購房的意愿與能力。(2)進一步抑制房價過快增長，2011年國家房價調(diào)控初見成效，但相當一部分農(nóng)村居民的支付能力還沒有達到相應的房價水平，面對這種情況，我們建議政府進一步調(diào)控房價。另外，購房意愿較低的農(nóng)村居民把租房作為替代，這樣既可以較好地解決農(nóng)村居民進城安置問題，又可以改善農(nóng)村居民的居住現(xiàn)狀。(3)當?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展越好，當?shù)亟?jīng)濟越好，這便成為了當?shù)氐睦?，當?shù)鼐用窨吹娇捎^的經(jīng)濟發(fā)展必然更不愿意離開當?shù)厝サ匠鞘兄?。所以，除非政府給與搬遷者更優(yōu)越的條件，令他們愿意放棄當?shù)芈糜螛I(yè)帶給他們的利益去追求更好的利益。

參考文獻:

［6］黃錕．農(nóng)村土地制度對新生代農(nóng)村居民市民化的影響與制度創(chuàng)新［J］．農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究，2011(2):196－198．

［7］姚從容．論人口城鄉(xiāng)遷移與農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度變遷［J］．人口與經(jīng)濟，2003(2):69－74．

作者：鄒季穎 單位：西安財經(jīng)大學