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1層次選優方法在房地產投資風險決策中的應用

1.1項目的基本情況有一項目地塊需要開發，其處于市中心的核心地段，東側為大型民用住宅項目，南側是50米寬的主干道，西側為15米寬的政府規劃道路，緊鄰一著名CBD區域，交通便利設施齊全，此地塊規劃用地面積約為32.8畝且無須進行大規模拆遷。其具有成為大型中高檔居住項目和大型商業區域的價值。現在對此地塊開發項目的投資進行科學的系統的分析，讓其達到最理想的效果。

1.2三種候選投資方案方案一:讓其全部建成中高檔居住住宅，記為方案D1。方案二:讓其全部建成具有特色商住兩用公寓，記為方案D2。方案三:讓其全部建成高級的酒店式產權公寓，記為方案D3。

1.3檢驗各層一致性和各層的權重計算按照層次分析法的方法，每一層的特征向量計算(方根法)與檢驗各層的一致性的結果如表1所示。從表1的信息中我們能看出，CR得值都小于0.100，因此它的一致性是在接受的范圍內的，所以各個因素對于總目標的權重如表2所示。

1.4各個方案對于風險因素模糊矩陣的確定通過利用德爾菲法經數位專家給各個方案的風險適應性進行打分，計算出各因素的平均風險程度值，然后就可以獲取各個方案中多因素模糊評價矩陣RD1、RD2、RD3，如表3所示。從表3中我們可以看出，方案D1的高風險的權重值是最大，低風險的權重值是最小的；方案D2中，高風險的權重和低風險的權重相差不大，是中等水平，但是其中風險權重偏高；方案D3的高風險權重最低，可是其中的中風險權重與低風險權重比較高。但是房地產項目就是高風險高收益的投資項目。所以根據以上結論，并且結合房地產投資項目風險的特有的特點，在現實中應采用方案二，讓其全部建成具有特色商住兩用公寓。

2結論

在本文中應用的層次分析法是中和評價方法中較為簡便的一個方法，最大的優點就是一目了然，并且在存在不確定性和主觀信息的情況下得到充分的適用。但是也有很多不完美的地方，就是當遇到不確定性因素多，問題煩瑣的情況下，此方法就會很容易出現解決不了的問題。此方法需要評價者對問題的本質、各個要素以及相互之間的邏輯關系進行深入的了解。一個正確的決策是至關重要的，而如何做出決策又是得出結論的前提，綜合評價是科學決策的前提，是科學決策中的一項基礎性工作。綜合評價為決策者所做出的決策提供了具有科學性依據的決策。

作者：戴洪蕾王建國單位：內蒙古工業大學