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摘要：2018年年初以來，多個大中城市包括天津、青島、廣州等多個一線二線城市試點租售同權(quán)，所謂租售同權(quán)就是國民在一個城市無論買房還是租房住，在城市里享受的市民待遇一致。所以租售同權(quán)最近被炒得很熱，本文就是基于租售同權(quán)背景下，用工程經(jīng)濟學(xué)租售對比原理及資金時間價值相結(jié)合來研究推測租售同權(quán)這一政策對未來沈陽房地產(chǎn)價格的影響及分析。得出以下結(jié)論，如果沈陽住宅市場價格達到每年3.19%~3.69%的漲幅，則考慮買房，低于3.19%～3.69%年漲幅則租房更劃算。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)；房地產(chǎn)價格；沈陽

1中國及沈陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

按國際慣例，房地產(chǎn)租售比200∶1～300∶1是合理區(qū)間。在我國，大部分的城市租售比都遠超這一數(shù)值，按其理論說是泡沫比較嚴(yán)重，但很多城市已經(jīng)連續(xù)上漲了20多年，按其理論應(yīng)該早就泡沫破滅，但實際上，房價似乎還在漲，沒有停下的意思。以現(xiàn)階段各大城市的租售比，靠租房子根本賺不回來，遠遠不夠貸款利息，只能靠不斷增長的房價來抵消資金成本。原因分析如下：（1）城市化進程。北上廣深和一些二線城市經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，外來人口和城市化水平在逐步提高，每年都會產(chǎn)生大量房地產(chǎn)的剛性需求，房地產(chǎn)價格因此得到支撐。另外，從租金角度，外來人口的增加，導(dǎo)致租金每年其實都在上漲，雖然看似租售比不足1∶300，但是租金的上漲，其回本速度會越來越快，所以廣大房地產(chǎn)投資者認(rèn)為目前即使像北京、深圳這種租售比接近1∶600也就是不到2%的租金回報率是可以接受的。北上廣的投資者，主要看重的是房產(chǎn)的增值與否，房產(chǎn)增值幅度。（2）中國人的家情節(jié)。在中國要想成為一個穩(wěn)定的家庭，就必須要有自己的房子，和西方的思想文化不一樣，大部分市民要求必須有一套屬于自己的房子。由于中國的特殊國情，中國住房自有比例非常高，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，中國大約80%的城市居民擁有自己的房產(chǎn)，大約20%的居民租房。買房人遠多于租房人，導(dǎo)致買賣市場在一二線城市屬于賣方市場，在租房市場屬于買方市場。房東出租在談租金博弈時，因為出租房市場供大于求，房東處于弱勢地位，房屋租金自然相對較低。（3）租售不同權(quán)。這是最重要的一條，也是今天討論的重點。中國的房子房產(chǎn)為什么增值，因為中國的房產(chǎn)不光是一個遮風(fēng)擋雨的地方，而是有太多的窗戶外附加值。比如戶口、教育、醫(yī)療資源、就業(yè)崗位、法治環(huán)境等。房屋的價值，假如只作為出租，沒有體現(xiàn)房屋的全部價值，這也就是我國的租售比嚴(yán)重錯位的核心，租客不能用出租房落戶口，不能用出租房給孩子上學(xué)等。沈陽房地產(chǎn)市場雖不能與一線城市相媲美，但也是二線城市房地市場的一個縮影，也存在以上幾個現(xiàn)象。

2《工程經(jīng)濟學(xué)》理論與方法

采用購買方案還是租賃方案主要應(yīng)取決于這兩種方案在經(jīng)濟上的比較分析，比較的原則和方法與一般通用的互斥投資方案比選法相同，可按如下步驟進行設(shè)備投資決策分析：（1）根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)和技術(shù)狀況，提出設(shè)備更新的投資建議。（2）擬定若干設(shè)備投資、更新方案，包括：購置（有一次性付款和分期付款購買）方案和租賃方案。（3）定性分析篩選方案，包括：分析企業(yè)財務(wù)能力，分析設(shè)備技術(shù)風(fēng)險、使用維修特點。①分析企業(yè)財務(wù)能力，如果企業(yè)不能一次籌集并支付全部設(shè)備價款，則去掉一次付款購置方案。②分析設(shè)備技術(shù)風(fēng)險、使用維修特點，對技術(shù)過時風(fēng)險大、保養(yǎng)維護復(fù)雜、使用時間短的設(shè)備，可以考慮經(jīng)營租賃方案；對技術(shù)過時風(fēng)險小、使用時間長的大型專用設(shè)備則融資租賃方案或購置方案均是可以考慮的方式。（4）定量分析優(yōu)選方案。根據(jù)市場調(diào)查的基礎(chǔ)信息，通過投資決策中的預(yù)測計算，通過計算結(jié)果結(jié)合企業(yè)及市場其他因素，做出自購還是租賃的決策。（5）定性分析的原則應(yīng)考慮以下3個方面的情況：①分析自購設(shè)備及擬租賃設(shè)備的現(xiàn)金流量，考慮資金的時間價值，依據(jù)方案的經(jīng)濟性進行測算。②假定設(shè)備產(chǎn)生的收益相同，在進行方案優(yōu)選時，只對費用（現(xiàn)金流出）進行比較。③由于不同設(shè)備方案的使用期限或壽命不同，采用等額年費用比較法來優(yōu)選。（6）設(shè)備投資中常用的分析方法費用凈現(xiàn)值分析法：凈現(xiàn)值是指在項目計算期內(nèi)，基準(zhǔn)收益率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年成本凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。本方法是將所有未來成本現(xiàn)金流入和流出都按預(yù)定貼現(xiàn)率折算為相應(yīng)現(xiàn)值。

3租售同權(quán)背景下沈陽房地產(chǎn)價格實證分析

首先，要提出一個假定，我們假定一個在沈陽的100m2的住宅，它的價格是按照2016年沈陽住宅均價購買的，它的租金也是按照2016年沈陽住宅平均租金計算。買房時分兩種情況：一種是全款買房；另一種是首付30%貸款買房。按這兩種情況分別計算是租房便宜還是買房便宜。

4結(jié)語

在租售同權(quán)時代，只從紙面計算看當(dāng)沈陽住宅市場價格每年以2.22%~2.72%以上的速度上升時，我們就應(yīng)該在沈陽買房而不是租房，但也要考慮房地產(chǎn)投資相對穩(wěn)妥投資具有一定風(fēng)險性，所以至少要加1%的風(fēng)險收益，也就是3.22%~3.72%年漲幅則考慮買房，低于3.22%~3.72%則選擇租房更劃算。以上僅代表個人觀點。

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［6］華夏朱啟兵.“租售同權(quán)”影響幾何［J］.中國經(jīng)濟報告，2017（10）：63-66.

作者：徐建元，袁建林 單位：遼寧工業(yè)大學(xué)