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為進(jìn)一步了解區(qū)老舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀，找出影響住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的主要原因，進(jìn)一步完善管理措施，規(guī)范管理行為，為居民營造良好生活環(huán)境，在區(qū)房管局的積極配合與大力支持下，區(qū)政協(xié)經(jīng)濟(jì)界三組、挹街道政協(xié)工委聯(lián)合對我區(qū)老舊小區(qū)實施物業(yè)管理的情況進(jìn)行了調(diào)研，走訪了院等住宅小區(qū)，基本情況如下。
一、老舊小區(qū)管理現(xiàn)狀
（一）老舊小區(qū)基本情況
全區(qū)老舊小區(qū)總數(shù)量448個，建筑面積1090.5萬平方米，占全市八城區(qū)老舊小區(qū)總量的25.5%。其中，1.5萬平方米以上小區(qū)245個，建筑面積約為883.6萬平方米；1.5萬平方米以下零散或不封閉小區(qū)203個，建筑面積約為206.9萬平方米。
我區(qū)老舊小區(qū)長效管理現(xiàn)況：一是實行市場化物業(yè)管理的老舊小區(qū)有52個，面積225.6萬平方米；二是實行業(yè)主自治管理的有283個，面積584.5萬平方米；三是由產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行管理的有100個，面積233.6萬平方米；四是由街道物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理（只有、、三個街道）的有13個,面積46.8萬平方米。
（二）老舊小區(qū)長效管理實際效果
從調(diào)研情況來看，目前全區(qū)七個街道都對住宅小區(qū)加強了管理，落實了部分管理職能，對老舊小區(qū)的物業(yè)管理單位有檢查、有管理，尤其是對物業(yè)矛盾受理調(diào)處效果較為明顯。管理形式上基本按照全市推進(jìn)方案要求，對老舊住宅小區(qū)采用四種模式管理（市場化管理、單位自管、業(yè)主自治管理、街道物業(yè)服務(wù)中心托管）。從老舊住宅小區(qū)長效管理實際效果看，可分為三個檔次：第一檔是已落實市場化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，建筑總面積為225.6萬平方米，占老舊住宅小區(qū)總面積的20.9%，由于是市場化運作，管理與服務(wù)效果相對比較好；第二檔是街道物業(yè)服務(wù)中心接管小區(qū)和單位自治管理小區(qū)，建筑總面積為268.1萬平方米，占所有老舊小區(qū)住宅總面積的24.9%，此類小區(qū)通過各街道服務(wù)中心接管或原產(chǎn)權(quán)單位派人管理，已落實最基本物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)了大門有人值守、衛(wèi)生保潔有人清掃、下水管網(wǎng)及糞化池有人疏通等，管理與服務(wù)基本能夠讓廣大居民接受；第三檔是業(yè)主自治管理小區(qū)，建筑總面積為584.5萬平方米，占所有老舊小區(qū)住宅總面積的54.2%，這類小區(qū)主要是通過廣大居民成立小區(qū)自治管理委員會，由社區(qū)牽頭組織小區(qū)居民積極分子或黨員積極分子與各派出所治安聯(lián)防隊，共同落實區(qū)域治安防范，衛(wèi)生保潔仍由區(qū)環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，管理效果不明顯，與全市住宅區(qū)規(guī)范管理要求仍有較大差距。
二、老舊小區(qū)長效管理存在的困難及原因
一是基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，維修養(yǎng)護(hù)難。老舊小區(qū)的一些房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，并且因其建造并交付使用時間較久，房屋漏雨、滲水等房屋本體老化問題日益突出。由于中心城區(qū)老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)初規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，配套也不甚完善，如沒有綠地或綠化嚴(yán)重不足等等，與新建小區(qū)形成較強烈的反差，雖然有一些小區(qū)通過整治后，園林綠化、路面窨井等公共設(shè)施得到一定的改善，但許多問題由于受客觀條件的限制，則無法解決。并且很多老舊小區(qū)多為開放式、半開放式小區(qū)，監(jiān)控設(shè)施不完善，治安防治方面存在問題。
二是物業(yè)費收繳率低，物業(yè)服務(wù)保障難。老舊小區(qū)的物業(yè)費收繳率普遍較低，造成這種情況的原因非常多，從主觀上講，很多居住在老舊小區(qū)的居民多為退休職工，在思想觀念上沒有完成從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，沒有形成花錢買服務(wù)的思想意識；有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，收費不透明而不交物業(yè)服務(wù)費用；有的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，生活環(huán)境質(zhì)量低而不交物業(yè)服務(wù)費用。由于對不交物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主并沒有相應(yīng)的處罰措施，很多原本交物業(yè)費的業(yè)主認(rèn)為自己吃了虧，也拒絕交費。從客觀上講，居住在這些小區(qū)的居民確實有的生活比較困難，物業(yè)費進(jìn)一步增加了其生活成本。老舊小區(qū)物業(yè)費收繳率低，導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營壓力逐年遞增，虧損經(jīng)營又導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)人員勞動報酬降低、人員流動增大、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步下降。全區(qū)06-09年出新的45個小區(qū)，最初引進(jìn)物業(yè)公司的32個小區(qū)，幾年來已有20家物業(yè)公司因經(jīng)營虧損先后退出。另外，街道在落實老舊小區(qū)長效管理中，迫于檢查和上級的壓力，重覆蓋輕實效，引進(jìn)管理的物業(yè)企業(yè)則重效益輕服務(wù)質(zhì)量，大多數(shù)老舊小區(qū)只有簡單的管理形式，應(yīng)有的管理效果難以達(dá)到。
三是政策法規(guī)不完善，管理難、執(zhí)法難。老舊小區(qū)普遍存在少數(shù)業(yè)主為一己私利，隨意改變房屋使用性質(zhì)（作餐飲、旅館、棋牌室，更有將地下室出租給外地打工者等），影響相關(guān)業(yè)主權(quán)益，造成業(yè)主投訴，并將矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)主體，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)(主體)不具備查處的職能權(quán)限，協(xié)調(diào)勸阻作用不大，造成管理難。再有就是業(yè)主違規(guī)裝修、違規(guī)停車、毀綠占綠、破壞公共設(shè)施、侵占公共部位等小區(qū)各類違章違規(guī)事件，也是因政策法規(guī)不完善，導(dǎo)致職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動機制，造成執(zhí)法難。物業(yè)企業(yè)解決不了業(yè)主的實際困難，也是老舊小區(qū)落實長效管理難原因之一。
形成這些問題的原因十分復(fù)雜，主要有以下三個方面。
一是在小區(qū)建設(shè)方面，老舊小區(qū)歷史欠帳多。老舊小區(qū)由于規(guī)劃設(shè)計落后，造成基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，加之年久失修、翻修資金缺乏，使得生活環(huán)境質(zhì)量較低。大多數(shù)老舊小區(qū)建設(shè)年代久、規(guī)劃布局不合理，多年沒有出新改造，而且老舊小區(qū)維修資金歸集不到位，缺口較大，再加上物業(yè)維修資金申請使用困難，老舊小區(qū)房屋公、私產(chǎn)權(quán)混雜，很難統(tǒng)一業(yè)主意見，使得維修養(yǎng)護(hù)工作難以開展。目前全區(qū)有近70%的舊小區(qū)公共維修資金現(xiàn)仍在原售房單位，其中有60%因單位改制等原因，主體已不存在。
二是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立率較低。目前很多老舊小區(qū)特別是拆遷安置小區(qū)都沒有成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會。雖然《物業(yè)管理條例》規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，但目前已出臺的法規(guī)、政策沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性較差，可操作性不夠強。有的是因為小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，這類小區(qū)運作起來就極為困難；有的是因為小區(qū)業(yè)主參與意識薄弱，缺乏有能力、有公信力的組織者。由于缺乏居民自治理管理機構(gòu)，在停車位、違章搭建、公用設(shè)施使用等方面業(yè)主為了自身利益各執(zhí)一詞，很多小區(qū)管理較為混亂。
三是物業(yè)費收繳率低、政府經(jīng)費補貼尚未落實到位。目前老舊小區(qū)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)0.15-0.35元/月.平方米，費用標(biāo)準(zhǔn)偏低，再加上老舊小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)管理費的意識較差，老舊小區(qū)物業(yè)管理費的收繳率在30～60%之間，且政府對老舊小區(qū)的經(jīng)費補貼未能落實到位，導(dǎo)致老舊小區(qū)管理單位（街道物業(yè)服務(wù)中心）在物業(yè)用工數(shù)量、人員工資標(biāo)準(zhǔn)上不能投入過多，低檔次服務(wù)情況普遍存在。此外，市職工最低基本工資調(diào)整為1140元后，用工成本增加，導(dǎo)致這類小區(qū)物業(yè)企業(yè)（街道物業(yè)服務(wù)中心）長效管理的后勁不足。從對我區(qū)當(dāng)前的物業(yè)管理成本分析看，單一的住宅小區(qū)，物業(yè)管理費收繳率必須保持在85%以上，才能維持物業(yè)管理的基本運作。較低的收費水平和尚未落實到位的政府補貼，難以引入高水平的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，難以維持高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，結(jié)果導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)更多的不滿意，進(jìn)而影響物業(yè)服務(wù)費的收繳，形成一個惡性循環(huán)的怪圈。
三、各省市及各區(qū)縣有關(guān)老舊小區(qū)長效管理機制的探索
老舊小區(qū)長效管理機制是一個全國性的大課題，各省市也都結(jié)合地區(qū)實際進(jìn)行了探索和嘗試，目前主要有以下幾種管理方式：
一是政府所屬企業(yè)全面接收管理。如市從年起就在房地集團(tuán)有限公司搭建了非經(jīng)營性資產(chǎn)接受管理處置平臺，由該企業(yè)保證破產(chǎn)退出企業(yè)的老舊小區(qū)的管理和服務(wù)。截至年底，該集團(tuán)已接收管理了285.45萬平方米的老舊小區(qū)，并計劃于“十二五”期間接管1000萬平方米的老舊小區(qū)。該公司副總徐維恒表示，通過這種規(guī)模化管理可以降低以往分散管理的成本，并且通過系統(tǒng)管理的方式可以提高資金使用的科學(xué)性，用較低的人力和材料成本取得更大的效益。
二是社區(qū)志愿者準(zhǔn)物業(yè)方式管理。如市區(qū)一些老舊小區(qū)實行社區(qū)業(yè)主自管加志愿者物業(yè)公司管理模式，在政府先期投入進(jìn)行小區(qū)出新后，在社區(qū)的引導(dǎo)幫助下，小區(qū)業(yè)主自己成立了社區(qū)志愿者物業(yè)公司直接管理業(yè)主事務(wù)，也向居民收取物業(yè)管理費，但費用從物業(yè)公司存在時的0.65元每平方米降低到目前的0.25—0.3元每平方米，物業(yè)公司成員由社區(qū)樓棟長、黨員及部分居民組成，服務(wù)項目都是自愿免費的，所以收取的物業(yè)管理費基本用于小區(qū)硬件維護(hù)，如修補漏水屋頂，興建自行車棚和小區(qū)綠化等。市蘇家屯區(qū)部分老舊小區(qū)也實行這種管理模式，這實際上就是業(yè)主自治的升級版，比原先成立家委會進(jìn)行自治的方式更加規(guī)范，更加有序。
三是“1+1+1”老舊小區(qū)管理模式。如河北石家莊新華區(qū)的“1+1+1”老舊小區(qū)管理模式，即每個社區(qū)成立1個物業(yè)協(xié)調(diào)委員會，成員由社區(qū)工作者組成，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)物業(yè)管理方面存在的問題；建立1名社工包樓院責(zé)任制，協(xié)助業(yè)主選舉成立自治管理小組，對存在問題及時向物業(yè)協(xié)調(diào)委員會進(jìn)行反映；成立1個由老黨員、樓院長和熱心公益的居民組成的業(yè)主管委會或業(yè)主自治管理小組，組織社區(qū)志愿者開展衛(wèi)生保潔、費用收繳、安全保衛(wèi)等工作，形成“政府主導(dǎo)、社會協(xié)同、志愿服務(wù)、合理回報”的新型社會化服務(wù)體系，目前該區(qū)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為0.35元每平方米，部分小區(qū)還召開業(yè)主大會達(dá)成統(tǒng)一意見后與專業(yè)的物業(yè)公司簽訂了托管協(xié)議，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)不變，仍為0.35元每平方米。
四是街道成立物業(yè)服務(wù)站進(jìn)行管理。這種管理方式的典型是淮安的“物管211”管理模式。“211”即街道物管投訴調(diào)解工作站、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)與社區(qū)服務(wù)結(jié)合平臺，該市還出臺了《街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站實施方案》和《關(guān)于建立物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的實施方案》等文件。對于老舊小區(qū)，由政府先期投入進(jìn)行出新整改，出新后符合條件的小區(qū)可引入物業(yè)公司進(jìn)行管理，不具備條件的由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理。無論是物業(yè)公司還是街道物業(yè)中心管理的小區(qū)，都由所在地街道辦牽頭，建立以業(yè)主為主體，社區(qū)居委會、派出所參加的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考核小組，每月考核一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時整改。淮安市房管局還建立了對物業(yè)管理企業(yè)誠信經(jīng)營、人性化服務(wù)考核體系，考核實績與投標(biāo)資格、評先創(chuàng)優(yōu)、企業(yè)資質(zhì)管理掛鉤。哈爾濱也嘗試在主城區(qū)建立不以盈利為目的、非企業(yè)性質(zhì)的社區(qū)服務(wù)站，收取0.4元每平方米的物業(yè)管理費，再由政府補貼一部分資金，對服務(wù)站工作進(jìn)行補貼，從而實現(xiàn)老舊無物管小區(qū)的托底管理。
我市其他區(qū)縣在老舊小區(qū)管理方面也進(jìn)行了不同嘗試。
區(qū)：老舊小區(qū)總面積740萬平方米，由區(qū)城管局（原市容局）成立了潔安序物業(yè)公司與各街道物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)合管理，潔安序物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)對接管的舊小區(qū)衛(wèi)生保潔、保安，街道負(fù)責(zé)零散的、不具備物業(yè)管理舊小區(qū)的管理服務(wù)。區(qū)政府每年撥付潔安序物業(yè)公司補貼經(jīng)費350萬元，每年向全區(qū)6個街道補貼經(jīng)費共175萬元（平均每個街道30萬元）。年525萬元補貼資金全部到位。
四、對加強區(qū)老舊小區(qū)長效管理的幾點建議
一是健全政府管理體制，積極形成全區(qū)各部門齊抓共管的良好局面。遵循“重心下移、屬地管理”的原則，加強區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，形成“區(qū)、街道、社區(qū)”三級管理網(wǎng)絡(luò)，共同構(gòu)成社會管理模式的組織。
1、建議區(qū)政府成立區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)房產(chǎn)局下設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，負(fù)責(zé)組織實施全區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理工作。制定下發(fā)“區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理實施意見”，明確街道“兩站一中心”責(zé)任主體，在人員定位、職能范圍、運行機制資金補貼等方面明確要求，提高街道落實小區(qū)物業(yè)管理的積極性和責(zé)任感。
2、建議各街道進(jìn)一步完善“兩站一中心”工作機制，由城管主任兼任街道物業(yè)管理辦公室主任，指定一名城管副科長或一名專職干部任副主任，具體負(fù)責(zé)街道轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，聘請兩名工作能力強的人員，擔(dān)任物業(yè)服務(wù)中心和應(yīng)急維修站經(jīng)理或主任職務(wù)，負(fù)責(zé)老舊小區(qū)長效管理推進(jìn)工作。街道“兩站一中心”所需辦公經(jīng)費、人員工資均由區(qū)財政按時足額下?lián)埽_保工作有效開展。
3、建議為各社區(qū)社工工作站增加一名社工編制，設(shè)房產(chǎn)社工一名，工資由區(qū)財政按照現(xiàn)行社工工資標(biāo)準(zhǔn)支付，具體負(fù)責(zé)物業(yè)矛盾協(xié)調(diào)和老舊小區(qū)長效管理推進(jìn)工作。房產(chǎn)社工專門制定管理考核制度，定期由區(qū)房管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。
4、區(qū)其他相關(guān)職能部門職責(zé)按《區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理實施意見》落實。通過各級聯(lián)動加強對老舊小區(qū)的長效管理，當(dāng)具備市場化管理條件后，逐步向社會化市場化管理過渡，最終實現(xiàn)依托社會力量進(jìn)行物業(yè)管理。
二是加大集中整治力度，解決當(dāng)前我區(qū)老舊小區(qū)管理存在的突出問題。老舊小區(qū)大多存在規(guī)劃滯后，必要的配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏，如機動車、非機動車停車位不足，傳達(dá)室、管理用房和公建配套體育器材等設(shè)施不全，必要的造血功能缺乏，應(yīng)通過集中整治，讓惠于廣大居民，有效推行老舊小區(qū)長效管理。建議在每年的市級小區(qū)出新計劃之外，由區(qū)財政出資，每個街道選擇一到兩個合適的小區(qū)進(jìn)行試點出新，打造樣板工程，發(fā)揮示范作用。對這些小區(qū)，除了要出新整體立面，完善門衛(wèi)室、監(jiān)控探頭、防盜門、停車位等必需的硬件配套設(shè)施，還要對群眾反映集中的樓道燈、下水道、化糞池等問題進(jìn)行集中解決。在加大出新力度和范圍的同時，更應(yīng)該重視后續(xù)管理，小區(qū)出新后無論是引入物業(yè)公司還是暫時由街道托管，區(qū)房管部門應(yīng)在前兩年實行管理資金按比例補貼的方法，給小區(qū)管理一個適應(yīng)期，逐步完成向市場化管理的過渡，避免出現(xiàn)“重出新、輕管理”的情況。對每個進(jìn)行試點出新的小區(qū)都要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，完善工作機制，逐步分批推開。
三是加大政府扶持力度，進(jìn)一步健全我區(qū)老舊小區(qū)管理發(fā)展的長效機制。對已進(jìn)行出新的老舊小區(qū)應(yīng)以住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)范考核成績?yōu)榛A(chǔ)，設(shè)立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效管理獎勵或補貼資金，對工作成績突出、管理成效好的街道或社區(qū)進(jìn)行獎勵，以獎代補。針對老舊小區(qū)物業(yè)費收繳率低，物業(yè)公司經(jīng)營壓力大被迫退出的情況，建議采取區(qū)政府補貼的方法，具體標(biāo)準(zhǔn)為：委托物業(yè)公司管理和單位自管的小區(qū)1.20元/月.年；業(yè)主自治和街道物業(yè)中心托管的零散小區(qū)1.8元/月.年，按70%比例預(yù)先撥付給各管理主體，剩余的30%用于考核后支付，以此解決小區(qū)實施物業(yè)管理所需的經(jīng)費問題。補貼資金的建立和管理、發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和辦法、專項獎勵資金的統(tǒng)籌安排以及其它獎懲制約機制，應(yīng)在征求街道、物業(yè)公司代表和其它職能部門意見的基礎(chǔ)上結(jié)合全區(qū)實際具體擬定。
四是加大綜合管理力度，完善老舊小區(qū)保潔工作機制，提升管理效果。考慮由各街道選聘一家市場化物業(yè)公司，對各街道轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)中符合管理條件的小區(qū)，統(tǒng)一委托管理，由政府長效管理補貼資金托底扶持，扶持經(jīng)費由區(qū)政府直接撥付，消除托管物業(yè)企業(yè)的后顧之憂。對于暫時不符合條件的老舊小區(qū)，建議把環(huán)衛(wèi)所對背街小巷和無人管理老舊小區(qū)的保潔職能與街道“兩站一中心”的物業(yè)服務(wù)中心職能進(jìn)行對接整合，小區(qū)衛(wèi)生保潔工作仍由城管局負(fù)責(zé)，保潔工作職責(zé)中增加老舊小區(qū)樓道清掃任務(wù)，工資增加80元/月，由政府補貼街道支付，同時把社區(qū)保安巡邏人員與已有的小區(qū)物業(yè)管理保安整合，對零散小區(qū)實行定時、定點、定線路巡邏的模式，降低物業(yè)管理用工成本。
五是加強宣傳教育大力營造良好物業(yè)管理氛圍。積極引導(dǎo)，轉(zhuǎn)變觀念，推進(jìn)居住小區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展。一是要廣泛深入宣傳《物業(yè)管理條例》，在全區(qū)營造依法管理、依法履行義務(wù)、文明有序的物業(yè)管理良好氛圍。積極引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變觀念、更新理念，盡快實現(xiàn)由計劃經(jīng)濟(jì)條件下的福利性生活方式思維向市場經(jīng)濟(jì)條件下有償服務(wù)的思維轉(zhuǎn)變，樹立“花錢買服務(wù)”的意識。二是要樹立典型、表彰先進(jìn)，對在物業(yè)管理中作出突出成績的街道辦事處、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的管理經(jīng)驗和先進(jìn)事跡進(jìn)行總結(jié)推廣，大力進(jìn)行表彰。三要提高物業(yè)管理從業(yè)人員的服務(wù)意識、專業(yè)技能和服務(wù)水平，在物業(yè)管理中充分運用科學(xué)管理技術(shù)，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，以真正營造安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。