本站小編為你精心準(zhǔn)備了辦公樓綜合競爭力分析參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、招商團(tuán)隊

招商團(tuán)隊是辦公樓運營的重要力量。但是辦公樓運營的特性使招商團(tuán)隊與其它產(chǎn)品銷售有很大的不同，一般產(chǎn)品銷售注重售前營銷，以產(chǎn)品出售為銷售終點。而對于辦公樓運營團(tuán)隊而言，由于租賃是一個長期的過程，在運營過程中，租賃合同，續(xù)租合同，補(bǔ)充合同等銷售合同周而復(fù)始的簽訂，使得辦公樓運營更注重的是長期的服務(wù)過程，一份合同的簽訂完成往往是下一份合同的開始。因此在辦公樓運營團(tuán)隊的管理中，穩(wěn)定性就變得十分重要。銷售人員的穩(wěn)定性又分為兩方面的內(nèi)容，一方面是銷售人員本身的穩(wěn)定性，另一方面是業(yè)務(wù)員分管租戶的穩(wěn)定性。從長期的跟蹤結(jié)果來看，辦公樓運營人員的穩(wěn)定性有利于租戶與業(yè)務(wù)員建立長期的信任感，這種信任感一旦建立，對提升租戶的忠誠度將起到十分重要的作用。另外，團(tuán)隊的穩(wěn)定性有助于這個團(tuán)隊了解區(qū)域市場的競爭情況和發(fā)展趨勢，從而能更早地預(yù)測市場的變化情況，從競爭樓盤的運營策略中總結(jié)制訂適合本樓盤的租賃策略，在市場競爭及市場變動中搶占先機(jī)。第三，由于中介在辦公樓運營中起到的作用越來越重要，運營團(tuán)隊的穩(wěn)定性使得在多年的積累后，業(yè)務(wù)員能建立起自己的招商渠道，和營銷方式，建立與中介良好的合作關(guān)系，以促進(jìn)在市場競爭中取得中介的支持。因此，抓好經(jīng)營團(tuán)隊的建設(shè)，利用公司一切可以調(diào)動的資源和創(chuàng)造必要條件提高團(tuán)隊的經(jīng)營理念、敬業(yè)精神、操作水平和市場意識，是辦公樓綜合競爭優(yōu)勢的重要因素，是軟實力。

二、客戶結(jié)構(gòu)

客戶是綜合競爭優(yōu)勢所要吸引的要素和達(dá)到的目的。而客戶結(jié)構(gòu)是否合理或有無特色反過來也成為綜合競爭優(yōu)勢的重要方面。首先從普遍的認(rèn)識上來說，客戶結(jié)構(gòu)與樓宇品質(zhì)是相配套的，對于好的辦公樓來說，其入住的公司自然也大多是知名企業(yè)，因此在很多新建辦公樓的運營中，往往在前期會以優(yōu)惠條件吸引一部分世界500強(qiáng)的公司入住，借助客戶的等級在市場上顯示樓宇的品質(zhì)，這一點與商業(yè)綜合體主力店的概念十分相似。其次，有一部分辦公樓租戶由于其自己的行業(yè)特性或某一方面的特點使其具有一定的集聚效應(yīng)，比如金融企業(yè)及金融衍生企業(yè)的集聚效應(yīng)，日企和韓企的集聚效應(yīng)等都是市場眾所周知的運營規(guī)律，例如陸家嘴就形成了以金融企業(yè)為主的辦公樓群，虹橋地區(qū)則成為日企和韓企的聚集地，虹口楊浦一帶形成的貨代企業(yè)聚集等等現(xiàn)象。由此可見，客戶結(jié)構(gòu)對提升樓宇形象，吸引租戶是有一定作用的。另外如何利用同一地區(qū)的外資企業(yè)扎堆租賃的集聚效應(yīng)，避免正面與新建辦公樓競爭的策略在實戰(zhàn)過程中能起到人有我優(yōu)的效果，這些都直接影響辦公樓的經(jīng)營效果。其根據(jù)市場的不斷變化而及時調(diào)整，帶來的競爭力是不可小覷的。

三、軟件品牌

金軒大廈和美羅城同為上世紀(jì)90年代末開盤，時至今日美羅城的租金仍保持在徐家匯的平均水平之上，且租戶結(jié)構(gòu)較為優(yōu)質(zhì)，而金軒大廈租金水平卻只有美羅城的一半。雖然導(dǎo)致這種結(jié)果的因素很多，但不得不承認(rèn)，物業(yè)管理的差距是導(dǎo)致二者在樓宇等級上出現(xiàn)差別的主要因素。一個辦公樓項目的地理位置和硬件水平基本能反映這個項目的等級，而物業(yè)管理則是辦公樓等級的一個軟件品牌，是體現(xiàn)樓宇服務(wù)水平的主要方面，雖然物業(yè)管理無法改變硬件水平，但是通過物業(yè)管理的服務(wù)水準(zhǔn)和維護(hù)技術(shù)所產(chǎn)生的品牌聲譽(yù)往往在多年后會形成差之毫厘、失之千里的效果。另外，辦公樓項目出售與否也影響到物業(yè)管理能否到位，這是由于項目定位而導(dǎo)致的結(jié)果，但是散賣項目無疑給物業(yè)管理帶來更多的困難，維護(hù)改造舉步艱難，因而銷售型辦公樓物業(yè)管理水平很難提高在業(yè)內(nèi)早已達(dá)成共識。從辦公樓的使用人群來看，一個普通白領(lǐng)在辦公室的活動時間遠(yuǎn)比在家里多得多，因此辦公樓的物業(yè)管理要比住宅物業(yè)管理更為細(xì)致。租戶對辦公樓的舒適度，照明度，清潔度，安全性，智能型，專業(yè)性等方面的要求越來越高，也促使目前辦公樓的物業(yè)管理水平得以不斷提高，隨之而來的物業(yè)管理人性化又成為辦公樓物業(yè)管理新的課題。各種物業(yè)星級評定，物業(yè)等級評定也使物業(yè)管理的分級越來越像酒店的評級體系，對樓宇的等級起著至關(guān)重要的作用。由于辦公樓運營的根本是一個對租戶長期服務(wù)的過程，那么其綜合競爭優(yōu)勢在長期過程中并不是單一的，也不是一成不變的。辦公樓運營的綜合競爭優(yōu)勢事實上是由品質(zhì)、品牌、硬件、軟件、管理、服務(wù)等各方面組成的特色所形成的，此外，還有地理位置、硬件設(shè)施、開發(fā)商實力，客戶關(guān)系，政策導(dǎo)向等。我們要注意的是，這每一個要素所編織形成的優(yōu)勢是相互作用的，某一方面出現(xiàn)的偏差也會導(dǎo)致反向的連鎖反應(yīng)。

作者：張山榮單位：上海實業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理