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一、總體目標

以優(yōu)化安置房小區(qū)居住環(huán)境為著力點，營造和諧小區(qū)為目標。使全區(qū)拆遷安置房小區(qū)形成完整規(guī)范的管理體系，努力為居民創(chuàng)造安全、文明、整潔、舒適的人居環(huán)境。

二、工作機制

（一）工作職責

1．區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡稱區(qū)房管局）負責對全區(qū)拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。組織檢查評比、考核和從業(yè)人員培訓(xùn)，規(guī)范管理服務(wù)行為。

2．各鎮(zhèn)人民政府、各街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會是本轄區(qū)拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)的主體責任單位。協(xié)調(diào)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)管理項目的移交、接管工作，逐步推進業(yè)主委員會建設(shè)，做好轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理服務(wù)的投訴處理和信訪工作。

3．社區(qū)居委會應(yīng)發(fā)揮社區(qū)管理的優(yōu)勢。監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)小區(qū)日常管理服務(wù)活動，建立聯(lián)席會議制度并定期召開會議，協(xié)調(diào)處理管理服務(wù)中的矛盾糾紛，引導(dǎo)業(yè)主參與小區(qū)管理和逐步樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費意識。

4．區(qū)建設(shè)、規(guī)劃、國土、城管、公安、物價、財政等相關(guān)職能部門應(yīng)按照各自職責。

（二）管理模式

并根據(jù)各小區(qū)實際情況，各鎮(zhèn)人民政府、各街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會要確定或成立專門的工作機構(gòu)。合理確定管理服務(wù)模式。

1．具備市場化運作實施管理服務(wù)的拆遷安置房小區(qū)。選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按等級實施專業(yè)化管理。

2．不具備市場化運作實施管理服務(wù)的拆遷安置房小區(qū)。通過培訓(xùn)、吸納失地農(nóng)民及原鎮(zhèn)（街道）村工作人員，統(tǒng)一實施管理。

三、管理標準

（一）對照《市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)簡明標準（試行）結(jié)合小區(qū)實際情況制定。原有小區(qū)應(yīng)確保達到二級管理服務(wù)標準，拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)標準。新建小區(qū)不低于三級管理服務(wù)標準。

（二）拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)費收取標準。參照政府指導(dǎo)價擬定，并報區(qū)物價局核定；電梯使用費、公共能耗費按測算預(yù)收，單獨列帳，按實收取；停車費按有關(guān)規(guī)定收取。

（三）拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容主要包括對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場所的維修養(yǎng)護管理；公共環(huán)境衛(wèi)生保潔管理；安全護衛(wèi)及公共秩序管理；車輛行駛及停泊管理；園林綠化養(yǎng)護管理；公共部位、公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理；室內(nèi)裝飾裝修管理；小區(qū)智能化管理和各類檔案資料管理；法律法規(guī)及合同規(guī)定的其它管理。

四、工作措施

（一）規(guī)范設(shè)計要求。新建拆遷安置房小區(qū)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、合理設(shè)計、規(guī)范手續(xù)。充分考慮、合理配置拆遷安置房小區(qū)內(nèi)的社區(qū)用房、物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、停車庫位及安全技防等相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備。各拆遷安置房小區(qū)的建設(shè)單位，不得將小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的公建配套用房和各種設(shè)施設(shè)備出售或挪作他用。對已建拆遷安置房小區(qū)公建配套用房、設(shè)施設(shè)備沒有到位的各建設(shè)單位要制訂計劃，按照標準逐步完善到位。

（二）確保工程質(zhì)量。建設(shè)單位要按照設(shè)計要求。確保工程建設(shè)質(zhì)量。拆遷安置房施工單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定進行工程建設(shè)，履行質(zhì)量保修責任。對已竣工的安置房及各種附屬設(shè)施設(shè)備要進行全面質(zhì)量驗收，對存在質(zhì)量問題，限期整改到位。

（三）規(guī)范物業(yè)交接。拆遷安置房小區(qū)竣工交付前。簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)接管各項手續(xù)，對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進行交接查驗，及時移交相關(guān)技術(shù)圖紙資料，做好交接記錄，明確責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前介入，制定管理服務(wù)方案，建立管理制度，擬定業(yè)主管理規(guī)約，編制業(yè)主手冊，做好業(yè)主入住前的各項準備工作。業(yè)主入住時，應(yīng)與業(yè)主簽訂必要的物業(yè)服務(wù)合同和契約，告知小區(qū)入住應(yīng)當遵循的行為準則、服務(wù)內(nèi)容、收費標準等事項。

（四）逐步推進業(yè)主委員會建設(shè)。具備條件的拆遷安置房小區(qū)。成立小區(qū)業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)與當?shù)厣鐓^(qū)居委會（村委會）派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊密配合，共同維護小區(qū)公共秩序，協(xié)調(diào)處理糾紛矛盾，做好拆遷安置房小區(qū)管理工作。

（五）提高管理服務(wù)人員的素質(zhì)和管理服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配備相應(yīng)的物業(yè)管理專業(yè)人員和其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。專業(yè)人員和其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當按照國家規(guī)定取得相應(yīng)職業(yè)資格證書后，加強管理服務(wù)人員培訓(xùn)。要加強拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)。持證上崗。

（六）規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定和行業(yè)服務(wù)規(guī)范。以服務(wù)促收繳，逐步提高物業(yè)服務(wù)費收繳率。要加強裝飾裝修管理，對違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（其他管理人）和業(yè)主委員會應(yīng)當及時予以制止，并及時向相關(guān)部門報告，相關(guān)部門應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時依法處理。

五、工作保障

（一）經(jīng)費保障

多渠道籌集管理服務(wù)資金：一是小區(qū)內(nèi)經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性用房、停車位、廣告位等出租收益；二是各鎮(zhèn)人民政府、各街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會財政補貼；三是業(yè)主繳納的管理服務(wù)費。

1．各鎮(zhèn)人民政府、各街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當建立拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費保障機制。

2．拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)費用實行收支兩條線管理。應(yīng)由各鎮(zhèn)人民政府、各街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會集中建立專戶歸集管理，按小區(qū)核定等級和約定的服務(wù)內(nèi)容，經(jīng)考核達標的按時核撥給小區(qū)管理服務(wù)機構(gòu)。

3．拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)應(yīng)逐步實行有償服務(wù)的市場化管理。已轉(zhuǎn)讓的已出租的安置房使用對象的不享受政府補貼，應(yīng)按標準足額收取；拆遷安置房小區(qū)內(nèi)，用于辦公、經(jīng)營的非住宅用房的管理服務(wù)費按市場化標準收取；屬于低保戶的根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以減免。

4．拆遷安置房小區(qū)應(yīng)根據(jù)《市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金尚未全部歸集入戶前。保修期內(nèi)的由建設(shè)單位承擔房屋及公共部位的維修責任；保修期外的由所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開發(fā)區(qū)管委會負責房屋及公共部位的維修責任。

（二）政策扶持

1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定繳納的營業(yè)稅和所得稅地方留成部分扣除征管經(jīng)費后。

2．拆遷安置房小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的公建配套用房出租涉及的相關(guān)稅費。專項用于小區(qū)的管理和服務(wù)；

3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員并與其簽訂一年以上勞動合同的按企業(yè)為困難人員實際繳納的社會保險給予全額補貼；

4．拆遷安置房小區(qū)所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對小區(qū)的環(huán)境整治和外圍管理工作給予協(xié)調(diào)支持。

六、工作要求

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)政府成立區(qū)拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由分管區(qū)長任組長。區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、國土、城管、公安、物價、財政等相關(guān)職能部門以及各鎮(zhèn)人民政府、各街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會分管負責人為成員，負責督促檢查有關(guān)單位履行職責，協(xié)調(diào)處理管理服務(wù)工作中的重大問題。各鎮(zhèn)人民政府、各街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會要成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組，并確定或成立專門的工作機構(gòu)，具體負責管理服務(wù)工作，全區(qū)建立起一級抓一級、層層有落實的管理服務(wù)工作體系，為管理服務(wù)工作提供堅強有力的保障。

（二）營造良好氛圍。新聞媒體和各有關(guān)單位要采取多種形式。讓廣大業(yè)主和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務(wù)的商品消費觀念，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，引導(dǎo)他主動支持、參與小區(qū)管理服務(wù)活動，共同創(chuàng)建和諧社區(qū)。

（三）強化督促檢查。區(qū)政府組織相關(guān)職能部門對拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)工作進行定期督查。各鎮(zhèn)人民政府、各街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會要結(jié)合自身實際。切實加強對拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。要建立拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)工作目標考核制度，并把拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)作為社會建設(shè)的一項重要內(nèi)容，納入經(jīng)濟社會發(fā)展考核指標體系，切實加強督查考核。要切實調(diào)動各方面的工作積極性，促進拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)工作的健康持續(xù)發(fā)展。