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摘要：近幾年由于土地供給大大減少，國家的宏觀調控以及低迷的市場使房地產企業資金十分緊張，地產行業“黃金時代”的結束更加劇了房地產企業的融資困難，尋找新的融資渠道、降低融資成本、快速獲得融資是房地產企業健康發展的關鍵。在“互聯網+”背景下我國互聯網金融迅速發展，互聯網技術和思維逐漸滲入房地產行業中，產生了許多基于互聯網金融的新型房地產融資模式。本文對比分析了房地產業的傳統融資方式和互聯網金融下的新型融資渠道，指出傳統融資模式的缺陷，同時根據新型融資方式的特征、適用性、優勢及風險，提出融資策略的選擇建議。

關鍵詞：房地產；互聯網金融；眾籌；P2P

一、我國房地產企業傳統融資現狀分析

我國房地產企業傳統融資來源主要包括銀行貸款、銷售回款、股權融資、債權融資等，由于房地產行業投資周期長、體量大、資金需求高，傳統的融資模式已經很難滿足房地產企業的融資需求，下面將逐一分析各傳統融資方式以及房地產企業融資的現狀。1.銀行貸款銀行貸款一直都是我國房地產企業的主要融資模式，比股票、債券等其他融資方式更為方便和容易。根據國家統計局對我國房地產企業融資的統計分析，2017年房地產企業國內貸款2.52萬億元，占比16.18%，同比增速17.34%。雖然銀行貸款的成本較低，但比較傾向于有實力的大型房企，對中小型房企利率較高，很難獲取。2.預收房款房地產企業為了盡快回籠資金，經常采取期房預售方式，這種方式融資成本很低。2017年房地產企業開發到位資金中其他資金融資7.98萬億元，占比51.12%。其中定金及預收款在其他資金來源中占比達到61.04%，雖然銷售回款在增加，但是增速近年來卻處于下滑狀態。2017年定金及預收款增加4.87萬億元，同比增速為16.10%，下滑約12個百分點。由于政府出臺相關調控政策，在主體封頂前不能頒發預售許可證，從而限制了開發商在開發前期通過這種方式進行融資。3.股權融資股權融資沒有金融中介機構介入，屬于直接融資。房地產企業通過發行股票，用企業的股權換取融資資金。股票融資籌資量比較大，且資金使用年限較長，具有永久性，沒有到期日，無須歸還。但這種融資方式難度比較大，相關機構對上市公司要求較高，證監會要求房地產企業通過股權融資必須獲得國土資源部的批準，住建部也要對開發行為進行認定，近幾年房企股權融資大幅萎縮。4.債權融資企業可以通過舉債進行融資，債權融資所獲得的資金，企業需要支付利息，并在借款到期后向債權人償還本金。債券融資對發行方資質要求很高，大多數房地產企業都達不到相關要求，債權融資的適用范圍有限。根據Wind數據庫統計房地產2018年發行債券5908億元，2017年發行債券3422億元，與2016年發行的8037億元債券相比大幅下降。通過上述分析可以看出我國傳統房地產融資渠道都受到不同程度的限制，其中我國房地產企業對銀行貸款依賴較大，融資渠道單一，融資難度大成本高，內部融資與債權股權等外部融資比例失調，風險較高，融資市場體系不健全等都是我國房地產行業融資面臨的問題。

二、互聯網金融背景下房地產企業融資新路徑

由于傳統融資面臨的種種問題，許多房地產企業都開始應用互聯網金融，尋求新的融資方式，緩解融資壓力。本文主要討論互聯網金融下房地產融資的三種方式———P2P融資、眾籌、電子商務融資模式。1.P2P融資模式近年來P2P融資模式開始盛行，各種P2P平臺應運而生。P2P主要是在互聯網平臺上信息，由網貸公司作為中介，在線上將借貸雙方對接起來的一種融資方式。具體由房地產企業設計好融資方案，在P2P平臺上，出資人通過參與投標向房地產企業投資。在交易中合同、手續、資金等全部在線上實現，投融資雙方不需要見面，節省了時間，降低了融資成本，于是這種融資方式得到快速發展。2.眾籌融資模式隨著“眾籌”不斷升溫，許多開發商也紛紛聯手搜房網、平安好房網等互聯網平臺推出房產眾籌項目。總的來看房地產眾籌主要分為以下三種：（1）融資型開發類眾籌此類眾籌通常在項目建設前進行，主要針對有購房意向的客戶。開發商通過籌資平臺眾籌信息，投資者能夠以優惠的價格獲得房屋優先購買權，其認購方還可以在土地階段就參與房屋設計、建設。此類眾籌不僅為項目建設階段融到低成本資金，同時也可以提前鎖定一批有購房意向的客戶。（2）營銷型開發類眾籌營銷型眾籌主要在建設期進行，此時處于預售前，募集的資金同樣用于項目建設，但此類眾籌籌集的資金額度不高，融資作用不大。這種方式有利于項目的前期宣傳，營銷推廣意義大于融資意義。（3）投資型理財類眾籌投資類眾籌適合已經基本開發成型的現房或準現房，拿出部分房源作為標的，以優惠的銷售價格及理財收益吸引客戶。它的參與門檻較低，常見的約為1000元人民幣，然后投資人選擇有盈利性的項目進行認購，認購后相關房產項目的收益或損失由認購方承擔。3.電子商務融資模式電子商務就是通過網絡進行的商務，商家借助強大的數字信息技術了解客戶的需求和傾向，為他們提供個性化的產品和服務，并快速交付產品給用戶。電子商務平臺擁有人流量大，傳播效應好、服務個性化等優點，隨著信息技術的發展，房地產業也受到全球電子商務化趨勢的影響。電商平臺可以建立貸款公司，通過大數據挖掘以往交易數據，為房地產融資企業進行信用等級和風險評估，進而提供融資服務。

三、基于互聯網金融房地產企業融資的優勢

互聯網金融為房地產企業提供了不同以往的新融資模式，通過云計算、大數據等技術，互聯網融資可以降低融資過程中房地產企業與投資者之間的信息不對稱，減少融資成本，提高融資效率，有傳統融資方式不可比擬的優勢。1.降低融資門檻，實現全民投資通過互聯網金融，投資和融資的門檻都有所降低。從融資方面來看，銀行貸款對借款主體要求較高，而股權融資和債權融資的資格審查十分嚴格，中小房地產企業很難獲得融資。但通過互聯網金融進行融資，只要是能為投資者帶來收益的優質項目，都可以通過平臺進行融資，解決了許多房企融資難的問題。從投資角度看，房地產行業是資金密集型行業，中小投資者難以參與其中。通過互聯網眾籌，讓許多小額的普通投資者也能進行地產投資。2.減少融資成本、提高融資效率相比傳統的融資方式，互聯網金融下的新型融資模式可以顯著減少融資成本。整個融資過程都在線上完成，無紙化辦公，且不受地點限制，節省了大量時間和金錢。同時，其審批程序、放款流程與傳統融資相比效率大幅提升，投資人和融資企業可以通過互聯網平臺進行互動，優化資源配置。3.解決信息不對稱問題由于外部投資者無法深入了解房地產企業，且大部分投資者專業程度不高，所以房地產企業與投資者之間通常存在信息不對稱問題，投資者難以找到有融資需求并資信良好的房地產企業。而通過互聯網信息技術可以獲取房地產企業的資金需求、信用等級、盈利情況、資金流向和還款情況等信息，緩解了信息不對稱問題。

四、互聯網金融下房地產融資模式的比較和選擇

P2P、眾籌、電子商務融資模式在擔保方式、投資者、融資成本等方面各不相同，房地產企業需要進行深入對比分析，根據自身情況選擇合適的融資渠道。1.擔保方式眾籌是物業所有權的轉移，P2P融資是無抵押無擔保的；電子商務融資無實物抵押擔保，但通過多家企業組建聯保體，聯保企業之間為無限連帶責任，如果其中一家企業違約，將影響眾多房地產企業的經營。2.投資者眾籌的門檻較低，主要針對社會投資者；P2P的投資者比較多元，包括商業銀行、社會機構、社會投資者等，融資額度較大；電子商務融資對接的是商業銀行，投資起點高，融資額度有限。3.融資成本眾籌的互聯網平臺費用低，但要花費較多時間宣傳項目，時間成本較高；P2P融資的平臺利率比眾籌稍高一點，其審批流程標準，節省融資時間；電商平臺借助互聯網技術，能最大化縮短融資時間，效率最高。

五、房地產企業新融資方式的風險管控及完善建議

風險管控是互聯網金融平臺和房地產企業持續健康發展的生命線，互聯網平臺既為企業提供融資，也要維護投資人的權益，但目前互聯網金融融資仍然存在很高的管理風險、信用風險、法律風險和技術風險等，故本文從以下幾個方面提出互聯網金融融資的風險管控及完善措施，為房地產企業融資提供建議。1.加強房地產企業信息建設現代市場經濟對房地產企業信息管理的要求更高，房地產企業要改變以往傳統的包工頭管理方式，建立規范標準的現代企業管理機制，提高企業信息透明度。2.完善互聯網行業規范互聯網行業魚龍混雜，加上互聯網技術存在安全性、可靠性風險，想要長期穩定健康的發展，必須加強互聯網行業規范，凈化互聯網金融環境，完善互聯網金融行業體系。3.提升核心技術，優化產品服務要將互聯網融資的優勢都發揮出來，則需要結合房地產企業和互聯網平臺設計一些定制化、個性化的產品和服務。互聯網金融平臺應不斷創新金融產品，優化服務流程，為不同的借貸雙方提供差異化和個性化的融資服務。4.深化監管法律約束針對互聯網金融法律法規較欠缺的問題，政府應發揮監管職能，清除市場中不合規的互聯網平臺以及房地產融資企業，明確責任主體，規范操作流程，加強行業管理，減少法律風險。

參考文獻：

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作者：高鈺寧 周新 單位：南京審計大學