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城市綜合體作為城市的時尚客廳、潮流舞臺，整合了深厚的城市文化、多樣的建筑空間、復雜的交通體系、豐富的商業業態，這種城市商業地產開發建設的新模式越來越受到歡迎。本文以益陽市為例，分析城市綜合體不同功能需求下的類別。

一、研究思路

益陽市地處湖南省中北部，處于長株潭“3+5”城市圈和洞庭湖生態經濟圈交匯處，在“長沙1小時交通圈”內。城市形象為和諧宜居的山水新城。人口規模2015年中心城區約63萬，全市總人口約490萬。益陽產業結構呈現“二三一”格局，處于工業城市發展快速增長階段。經過對益陽中心城區土地利用的分析，城市土地存在以下問題：土地利用以居住、工業用地為主，公共管理與公共服務設施用地占城市建設用地比例相對低，工業沿主要道路布置，工業用地與居住用地混雜，居住環境品質不高，資江兩岸大量土地被城中村、工業占用，濱水土地未得到有效利用，未重視一江兩岸的空間特色塑造，梓山湖周邊地區用地布局分散，以居住用地為主，缺乏旅游休閑用地，土地利用率不高，老城區用地未延續傳統空間肌理，缺少綠地、廣場，環境品質較差。

經過研究用地權屬，梳理出現狀可開發用地類型和分布情況：現狀可開發利用類型為中心區、沿江及會龍山地區工業用地、棚戶區、棄置地，現狀可開發發展用地布局在會龍山地區、資江沿岸、益陽大道和金山路交叉口、益陽大道和桃花侖路交叉口、益陽大道和羅溪路交叉口，沿道路可開發用地布局在益陽大道、金山北路、桃花侖路、羅溪路、銀城大道。現狀道路交通網呈現“兩環兩快、三縱四橫”的網格狀結構，路網體系不完善，缺少城市支路和跨河橋梁，新老城區聯系不便；尚未形成丘陵城市特色的道路網格局；現狀主干道較寬，缺少城市生活性主干道。城市公共設施主要由酒店、文化、教育、醫療、公園綠地構成，缺少城市、社區級設施，公共設施配套不健全，缺少市民休閑配套設施和生活服務設施。商業配套設施沿城市交通性主干道線性分布，未形成中心化的購物商圈，商業網點遍布，但缺乏規模集中、業態豐富的城市級商業綜合體。現狀已建、在建綜合體共有15個，主要包括華天城市廣場、雄森國際廣場、銀城大市場等，現有綜合體類型以分散的超市、百貨商場、大型商貿為主，類型模式單一，缺乏規模集中、業態豐富的城市級商業綜合體。旅游資源豐富，但缺乏對旅游資源的整合和文化內涵的挖掘，缺少城區型、近郊型市民文化休閑旅游項目。城市擁有丘陵型山水資源，但不重視對梓山湖和資江兩岸土地資源的綜合利用。居住用地與工業用地混雜，缺乏山水城市的環境品質和風貌特色。總體來說，城市建設框架已拉開，易于彰顯山水格局，地形地貌豐富，生態環境良好，經濟發展迅速，可拉動城市建設，濱江資源豐富，利于塑造特色。

二、城市綜合體的認識

城市綜合體規劃不是單一的商業節點布局的專項規劃，而是關系城市空間結構、功能布局和項目招商三個方面的綜合規劃。關系到對城市山水景觀、空間資源的整合、影響城市發展方向和城市空間結構的規劃；關系到對城市各項公共設施和功能的整合，影響城市功能節點布局結構的規劃；關系到對項目設置、商業業態、開發模式的引導，影響項目招商引資的規劃。通過城市綜合體布局規劃的編制，有利于完善城市功能，優化空間結構，明確城市中心，完善商業商務、商貿服務、體育休閑、文化娛樂、會議會展、創意產業、旅游服務等功能，實現城市功能的豐富多樣和土地的集約高效利用；有利于塑造城市特色，依托優秀的山水環境和深厚的文化底蘊，將自然資源與城市功能進行融合和提升，塑造山水城市風貌特色；有利于提升城市品質，通過優化、完善功能和公共設施集聚人氣，提升老城區商業區域的活力品質，通過綜合體設施，改善城市形象，塑造特色風貌，最終實現城市整體環境品質的提升。

（一）技術路線通過對城市的背景、現狀、項目認識、技術特點、編制意義的綜合研究，對城市空間演變、總體規劃解讀的空間發展研究，提出在規劃原則、空間結構、整體布局方面的綜合體布局規劃，進行分類規劃引導和實施管理。

（二）布局規劃1．規劃原則。將益陽市綜合體發展定位為全面承擔國家戰略，承擔國家休閑旅游、全民健身、文化強國戰略，做好休閑、體育、文化三大文章，增加市民休閑、體育運動、文化旅游、健康醫療等功能型城市綜合體。結合城市發展需求，建立市級、區級、社區級的三級綜合體體系結構，形成城市生活型、休閑旅游型、城市產業型的三類綜合體。通過城市功能和旅游功能的組合以及商業、商務、體育、文化、物流、會展等功能的組合，實現城市綜合體功能的多樣性和集聚性。統籌旅游資源，高度重視“一湖（梓山湖）、一山（會龍山）、一江（資江）、一洲（青龍洲）”的城市功能和旅游功能的開發利用。2．空間結構。將益陽市的發展軸規劃為十字發展軸：益陽大道城市發展軸、金山路—康富路城市發展軸；規劃三個城市中心：中央商務區、會龍山生態文化旅游中心、梓山湖體育休閑中心；規劃三條特色風貌軸帶：桃花侖路城市發展軸帶、銀城大道城市發展軸帶、資江都市休閑風光帶。3．整體布局。充分整合城市文化、自然、旅游資源，建立整體開發的旅游綜合體；對歷史街區進行成片保護與開發，建設休閑街區型旅游綜合體；在重要的城市發展中心節點，打造商業商務型綜合體；沿城市發展軸帶和城市交通集散中心節點布局商貿物流型綜合體；整合同類同質資源和功能，建設主題型綜合體（如文化休閑綜合體、健康醫療綜合體、酒店會展綜合體、體育運動綜合體）。整體形成46個綜合體。

三、綜合體類別

將46個綜合體分為城市生活型、休閑旅游型、城市產業型3大類別，10小類。

（一）城市生活型通過深入分析益陽市公共設施分布特點，重點研究地域文化特色，全面探尋市民生活特點，依托中心城區成熟的商業氛圍和旺盛的人氣，以社區為單元，就近居住社區、城市公共設施、主要道路布置5大類城市生活型綜合體：商業商務型、酒店會展型、文化休閑型、體育運動型、健康醫療型，總計26個。通過打造五類城市生活型綜合體，營造中心城區豐富的生活氛圍。商業商務型綜合體如益陽中央生活廣場，利用湖南城市學院老校區已出讓土地，結合現有商業氛圍打造成為城市新地標，最具人氣的生活平臺、最具品質的活力街區，具備商業購物、休閑娛樂、商務辦公、主題餐飲、生活服務、文化體驗、高尚居住的功能。酒店會展型如梓山湖酒店會展綜合體，位于梓山湖東北側，益陽大道以南，集風情商業、會議會展、休閑旅游等功能于一體，滿足市民和游客的購物、旅游、休閑娛樂需求的酒店會展綜合體。文化休閑型如迎賓路文化休閑綜合體位于梓山湖南側，迎賓路北側，整合規劃的圖書館、博物館、群藝館、展覽館、科技館、職工文體活動中心、青少年活動中心、婦女兒童活動中心等功能，增加青少年戶外運動和拓展訓練活動場地，打造成集文化娛樂、科普教育、時尚運動、休閑旅游、生活服務等功能于一體的市級文化休閑綜合體。體育運動型如奧林匹克體育休閑綜合體，現已是成熟的體育中心，包括綜合體育場、綜合體育館、羽毛球館、游泳跳水館、體育局等，增加商業功能和市民休閑活動場地，發展成為集旅游觀光、運動健身、會展演出、體育賽事等功能于一體的體育主題公園。健康醫療型如康雅醫院健康醫療綜合體，依托湖南益康達醫療投資有限公司建設的康雅醫院、養護院為核心，共享醫療資源和配套設施，通過增加教育、康體、休閑功能，打造成集醫護服務、科研教學、預防保健、康體休閑、健康居住等功能于一體的健康樂園。

（二）休閑旅游型在城市功能基礎上，注入休閑旅游功能，將益陽打造成為長沙1小時交通圈近郊型的旅游目的地，同時面向長株潭城市群和環洞庭湖，配套旅游服務設施，完善旅游產品，建設區域性的旅游服務中心城市。結合益陽市現狀旅游資源，布置三大類型旅游型綜合體：文化主題型（會龍山生態文化旅游綜合體、江南古城文化休閑綜合體、兔子山遺址公園綜合體、羊舞嶺古窯址生態民俗文化園總綜合體）、生態休閑型（青龍洲生態休閑綜合體、梓山湖生態休閑綜合體）、休閑街區型（大碼頭休閑街區綜合體、東門口休閑綜合體），共8個。

（三）城市產業型隨著城市化進程加速和經濟轉型發展，工業辦公園區大量出現，受傳統產業發展模式和城市空間布局特點影響，工業辦公園區出現功能單一、職住不平衡、生活鐘擺式等問題，而隨著城市產業結構優化升級和空間格局調整，在新的發展形勢、產業需求和政策引導下，“產城融合”成為發展潮流，因此，功能完善、空間復合、環境優美的城市產業型綜合體應運而生。通過深入分析益陽市經濟發展階段，重點研究城市產業格局和特點，依托城市良好的生態環境基礎，整合高新技術產業空間與居住生活空間，沿現狀工業集聚區和主要交通性道路布置兩大類型產業型綜合體：產業新城型（云霧山產業綜合體）、商貿物流型，總計12個。通過打造兩類城市產業型綜合體，更好的達到“以產促城、產城融合”的目標，實現從單一以工業辦公、工業生產為主的傳統工業辦公園區轉變為集工業生產、辦公研發、科技教育、體育休閑、文化娛樂、高檔居住等功能于一體的產業新城。

四、城市空間發展策略

通過對城市的解讀，結合綜合體發展布局，對益陽市城市的空間形態做出了以下建議：現狀城市空間發展主要為沿主要道路東東南帶狀發展，即城市交通功能主導下的城市發展，需要轉變為向西、向南集中緊湊發展，城市環境品質主導下的城市發展。將原規劃的空間結構“一軸三帶、一城一區”，優化為“一個十字軸帶、三個城市中心、三條特色風貌軸帶、五個片區生活中心”；將原城市發展方向“東接為主，南調北拓為輔”，建議為“西延、中優、北控、東抑、南跨”。將原規劃路網結構“兩環兩快、四縱五橫”，優化為“向西跨志溪河打通3條道路，延伸長春路，跨將接外環快速路，增設2座橋梁，調整一條道路”。將原總規土地利用規劃做如下優化：優化會龍山組團用地，增加養老服務設施用地，同時打造志溪河風情港灣，增加商業服務設施用地，優化資江一江兩岸用地，增加商業服務設施用地、綠地與廣場用地，同時打造青龍洲生態休閑公園，增加少量旅游服務用地；優化梓山湖周邊用地，增加商業服務設施用地和商住用地；整合湖南城市學院老校區周邊用地，調整為商業服務設施用地、商住用地、居住用地，增加綠地和廣場用地，集中打造益陽中央城市生活廣場。

五、結語

一個城市綜合體，承載一個城市的發展夢想；一個地標性、國際化城市綜合體，可以改變一個城市的發展格局和區域定位。城市綜合體開發建設應堅持統籌規劃、分類指導、合理布局、產業互動、集約高效、彰顯特色、有序推進、注重品質的原則，實現生態效益、環境效益、社會效益和經濟效益的最大化。

作者：莫文彬 單位：湖南省益陽市規劃局