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【摘要】

現(xiàn)今，“一線城市核心區(qū)域的商業(yè)成本太高，競爭激烈。”因此不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉向二三線城市，那么商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市蘊含著巨大的商機和投資潛力。本文以建設三線城市河源商業(yè)中心購物mall為例，從項目的概況、技術特色、技術成就與深度、綜合效益出發(fā)，提出對于發(fā)展二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的重要性和前瞻性。

【關鍵詞】

商業(yè)地產(chǎn)；技術特色；技術成就與深度；綜合效益

1項目概況

1.1項目背景隨著城市化進程的不斷加快，中國二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)將會獲得一個更加廣闊的發(fā)展空間，二三線城市正處在商業(yè)結構升級的大發(fā)展階段，作為三線城市的河源市，商業(yè)地產(chǎn)有著不可或缺的發(fā)展前景。

1.2項目選址河源市商業(yè)中心購物MALL項目（如圖1）位于越王大道和永康大道的交界位，充分利用地理優(yōu)勢配合主題鮮明的商業(yè)功能和突出生態(tài)主題的設計風格，使項目成為河源市市民和國內(nèi)外游客必游和停留消費的主題式購物MALL和城市地標。

1.3規(guī)模及復雜程度項目規(guī)模：項目地塊凈用地面積23.9萬m2，總建筑面積228298m2，其中地上建筑面積127801m2，地下建筑面積100497m2。建筑高度：23.9m。用地范圍：長約600m，寬約530m；呈“凸”字形狀；北側臨永康大道，約530m；東側臨越王大道，約365m；南側臨緯十二路，約120m；西側臨新二路，約480m；該用地有8m高差。地塊周邊交通便利，毗鄰新政府大樓、河源市人民醫(yī)院、客家文化公園等（如圖2）。

1.4地區(qū)影響程度本項目為大型現(xiàn)代商業(yè)購物中心，集餐飲、娛樂、旅游、文化、藝術等多種消費功能為一體。作為河源市的商業(yè)旗艦，其商業(yè)體量及廣場的尺度上必將成為地標性和今后河源城市最著名景觀之一。使其成為河源市最大的、獨一無二、享譽國際、以人為本的購物之城。

2技術特色

2.1獨特的總體布局河源市商業(yè)中心購物MALL是粵東山區(qū)現(xiàn)代區(qū)域中心城市的重大項目，規(guī)劃用地面積23.9萬m2，總建筑面積22.8萬m2，項目為大型現(xiàn)代商業(yè)購物中心，集餐飲、娛樂、旅游、文化、藝術等多種消費功能為一體。本項目位于越王大道和永康大道的交界位，充分利用地理優(yōu)勢配合主題鮮明的商業(yè)功能和突出生態(tài)主題的設計風格。

2.2實用與多功能的平面布置河源市商業(yè)中心購物MALL平面以三個150m×70m的矩形以45°角拼接而成，柱跨9m×9m。購物MALL以步行街式商業(yè)中庭為紐帶連接各商業(yè)功能，擴大商業(yè)面，設計展現(xiàn)時代性、前瞻性，同時注重經(jīng)濟性和綜合效益。

2.3空間構成在外部形態(tài)上，復合式主題購物中心的形狀仿如一顆“鉆石”，擺放在商業(yè)繁華的道路上，寓意河源商業(yè)購物中心將帶給河源市無盡財富及無價之寶。室內(nèi)空間整體上采用鋁板、大理石、玻璃、鋼等材料。入口大廳、商業(yè)步行街以及人流集中的區(qū)域使用耐久性強的花崗石地面鋪裝，墻面為大理石；沿商業(yè)步行街設置了9個中庭，中庭頂部采用鋼結構與玻璃材料的視覺沖擊，體現(xiàn)出商業(yè)建筑的現(xiàn)代感，吊頂采用鋁合金或石膏材料，表現(xiàn)出休閑性與時尚的空間效果。

2.4立面造型購物MALL的建筑立面設計以線條、體塊的要素構造簡約造型，虛實結合，突出“簡約、比例均衡”的風格特征，展現(xiàn)建筑自身形式之美，提高識別性和標志性，富有商業(yè)氣息。低碳世界其立面豐富，體現(xiàn)其作為城市商業(yè)中心的特征。金屬、玻璃、石材的結合使用，使建筑外墻的肌理在富于變化的同時，又和諧的組織在一起，呈現(xiàn)出“軟”與“硬”、“虛”與“實”的有機變化。入口通透的玻璃筒全面展示了商業(yè)建筑繁榮、流動的特色，突出了商業(yè)建筑所應具有的新奇獨特的標志性形象。立面上在金屬鋁板面皆配備智能化LED燈系統(tǒng)，特別是在夜間，這道商業(yè)風景將展示出無盡的繁華。

2.5結合坡地合理設置設防水位結構設計時，因地制宜，采用疏水措施降低地下室設計抗浮水位，減少投資。河源商業(yè)中心有兩層地下室，單層面積很大。擬建場地位于河源市越王大道與永康大道交匯處西南側。地形呈現(xiàn)坡地特色，西高東低，高差約為6m。根據(jù)地質(zhì)條件、合理利用坡地及結合地下室功能特點，合理設置疏水層排水，觀測井自動降水，從而有效降低設防水位，降低工程造價，約減少投資1200萬。工程使用至今水位在可控范圍，底板未出現(xiàn)異常。2.6中庭結構無柱設計整個中庭最大跨度28m，最大懸挑達9m，結構設計時滿足中庭區(qū)域無柱的要求，采用型鋼混凝土結構，并加強中庭洞口周邊環(huán)梁以協(xié)調(diào)變形，梁高全部控制在1.2m以內(nèi)，保證了中庭的建筑效果。結合建筑功能分區(qū)，主次梁樓蓋結構、預應力無梁樓蓋、普通無梁樓蓋、井字樓蓋等多種結構體系并存（如圖4）。

2.7設備技術的特色本項目業(yè)態(tài)功能豐富，空間開闊形式多變，根據(jù)項目特點，除了合理設置常規(guī)的給排水系統(tǒng)、水消防系統(tǒng)外，針對特殊的業(yè)態(tài)形式及空間特點如逆流式無邊界常溫泳池、真冰溜冰場、虹吸式屋面雨水系統(tǒng)等進行了專項設計，以保證各業(yè)態(tài)場所供水、排水的效果以及消防安全。大型商業(yè)建筑內(nèi)部商鋪業(yè)態(tài)變化頻繁，各業(yè)態(tài)用電需求差別較大。在配電系統(tǒng)設計時，采用“末端富余，總量控制”的宗旨，以保證配電系統(tǒng)既滿足業(yè)態(tài)變化的需求，也對整個工程的變壓器安裝容量進行了有效的控制。項目空調(diào)負荷較大，使用功能多樣，為簡化運營維護、方便計費、減少輸送能耗，解決不同使用時間需求，針對性的在商鋪餐飲、超市、電影院、KTV分別設置4個集中冷凍水系統(tǒng)，其中電影院及KTV主機因需布置在天面，因此采用一體化水冷冷水機組，避免采用風冷系統(tǒng)帶來的能耗高的缺點。中庭空間較大，空調(diào)負荷高，因此采用八臺蒸發(fā)式全熱回收機組均勻布置在天面集中送排風。此方式無需在各層設置空調(diào)機房，大量減少占用商業(yè)面積，解決了各層空調(diào)機房新風百葉給外立面帶來的不美觀的問題，同時也大大減輕了中庭大尺寸新排風管對吊頂內(nèi)管線帶來的壓力。

3技術成就與深度

3.1進行消防性能化評估本項目為大型現(xiàn)代商業(yè)，集餐飲、娛樂、旅游、文化、藝術等多種消費功能為一體。具有大型化、中庭化、多功能化的特征，并形成了綜合優(yōu)美、舒適、愉快的購物環(huán)境，其與普遍的商業(yè)建筑的差別很大。由于建筑面積規(guī)模龐大，聚集人員眾多，設備系統(tǒng)繁雜，故采用常規(guī)消防設計規(guī)范無法解決在大型商業(yè)建筑消防設計的安全性等難題。本工程的消防設計經(jīng)中科大火災實驗室進行消防性能化分析，并進行消防性能化評估，解決了消防設計上的安全性難題。

3.2大跨度、大懸挑問題中庭要求無柱結構設計，中庭的最大跨度28m，懸挑達到9m，且凈高要求在滿足設備走管、吊頂完成后為4.2m，這樣要求結構梁高不得超過1.2m，滿足建筑空間效果。結構設計精心分析，采用型鋼混凝土結構，利用中庭洞口環(huán)形的特點，加強中庭洞口周邊環(huán)梁以協(xié)調(diào)變形。通過這些措施，中庭的實際建筑效果優(yōu)越，結構在撓度、振動等方面也滿足要求。

3.3中庭回廊“超大”防火分區(qū)的水消防設計。本項目負一層至四層的回廊通過大小形狀不一的中庭孔洞相連通成一個“超大”防火分區(qū)，通過消防性能化分析采取了如下措施：①周邊商鋪與回廊均設置自動噴淋系統(tǒng)；②商鋪與回廊的分隔玻璃設置采用窗玻璃噴頭的防火冷卻自噴系統(tǒng)；③中庭各超過12m的高大空間設置大空間智能滅火水炮系統(tǒng)。

3.4室外排水管廊的設計本項目周邊有公寓組團、越王廣場、商業(yè)直街以及二期住宅項目均為滿鋪地下室，地下室覆土深度不足鋪設室外排水管道，因此采取設置室外排水管廊的措施。依據(jù)各項目地下室的形狀，地下室之間留出至少4m的間距形成管廊，用以敷設室外排水管線及檢查井，同時為避免排水管沉積，合理設置管徑、坡度，分左右兩向分別接入市政接駁點。

3.5商業(yè)配電靈活性購物MALL的商業(yè)配電系統(tǒng)存在多變性，在招商過程中，業(yè)主多次修改商鋪間隔或商鋪用途。由于不同的商業(yè)類型其用電需求存在差別，為減低業(yè)態(tài)改變對配電系統(tǒng)的影響，商業(yè)配電系統(tǒng)豎向干線選用母線。當干線總容量不超過母線載流量的情況下，母線配電可靈活調(diào)整各樓層的用電分配，即將用電變化調(diào)整控制在豎井范圍內(nèi)，減少對前端低壓配電系統(tǒng)的影響。

3.6大空間空調(diào)節(jié)能運行為中庭大空間設置的蒸發(fā)式全熱回收機組全年高效節(jié)能運行，室內(nèi)排風經(jīng)回收后進入閉式系統(tǒng)，與新風進行熱交換，系統(tǒng)的全熱回收效率達到70%以上，同時新風和排風之間無接觸，100%無空氣交叉污染；機組可在過渡季節(jié)切換風道，實現(xiàn)全新風全排風工況，不需要開主機、水泵、冷卻塔，同時減少了表冷器約150Pa風系統(tǒng)阻力，大量減少風機能耗；回收空調(diào)系統(tǒng)冷凝水，對熱回收噴淋系統(tǒng)蒸發(fā)損失的水進行補充，充分利用流失的能量；低溫高濕季節(jié)利用壓縮機制冷，送入室內(nèi)的新風先經(jīng)過蒸發(fā)器除出空氣中的水份，再經(jīng)過冷凝器對空氣進行再熱，既保證提供非常舒適空氣環(huán)境，又節(jié)省了能源。

3.7BIM技術應用本項目進行建筑模型的建立，通過數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。它具有可視化，協(xié)調(diào)性，模擬性，優(yōu)化性和可出圖性五大特點。項目以BIM應用為載體的項目管理信息化，提升項目生產(chǎn)效率、提高建筑質(zhì)量、縮短工期、降低建造成本。

4綜合效益

4.1改善社會環(huán)境本項目的開發(fā)將帶動其周邊的市政配套建設，如道路和綠化的改造，為市區(qū)建設發(fā)展起到了積極的推動作用。

4.2創(chuàng)造就業(yè)與營商機會項目建成后，可創(chuàng)造2508人（物業(yè)308人+商業(yè)2200人）的就業(yè)機會，增加時務稅收12.3億元以上。同時項目的建設，將為建材、廣告、金融、保險、商業(yè)等相關行業(yè)和當?shù)厝藗儬I商與創(chuàng)造就業(yè)機會，符合當?shù)氐氖袌龊蜕鐣枨蟆?/p>

4.3市場需求據(jù)了解，隨著河源近年大批住宅樓盤相繼開發(fā)，市民已經(jīng)有了足夠的選擇空間。尤其在技濟水平與消費水平不斷得到發(fā)展的今天，繁榮的商業(yè)對河源人來說非常重要。河源市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，隨著商業(yè)環(huán)境和市民消費觀念的轉變，之前分散式的小商鋪經(jīng)營方式已經(jīng)不適合城市化進程，市區(qū)需要有大型的綜合性的商業(yè)圍，以滿足市民日益增長的物質(zhì)文化需求。4.4社會適應性綜合分析本項目的建設，得到了河源市有關部門的大力支特，并在交通、電力、通信、供水等基礎市政設施方面得以有力的保障和支持，原材料、設備、產(chǎn)品銷售等各種條件也得到充分的保證。該項目的建設將會產(chǎn)生良好的社會效益，與河源市的經(jīng)濟和社會發(fā)展形成良性互動，相互促進，相互發(fā)展。其主要目的是城區(qū)建設及企業(yè)發(fā)展，這對提高當?shù)氐目萍妓健⒃黾邮忻竦木椭箼C會?增加財政稅收、提升地區(qū)的國民經(jīng)濟綜合實力。

5總結

商業(yè)地產(chǎn)在三線城市正經(jīng)歷著興起、發(fā)展、趨向成熟的發(fā)展過程，商業(yè)綜合體的設計需要符合所在城市的發(fā)展需求，應在建筑規(guī)劃設計、建筑單體設計、室外空間、景觀設計、形象設計及流線設計、交通組織等方面始終做到以人為本，在對土地有效利用的基礎上實現(xiàn)社會價值和商業(yè)價值最大化，并符合城市規(guī)劃、建設發(fā)展需求，使得消費者與開發(fā)商取得雙贏。河源商業(yè)中心購物mall項目的成功實施對三線城市商業(yè)綜合體的設計模式具有較好的借鑒意義。注：以上內(nèi)容著作權屬廣東省建筑設計研究院所有，如需引用、發(fā)表，需征得作者同意，并應注明出處。否則引發(fā)的一切法律糾紛，由侵權單位及個人承擔。

參考文獻

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作者：黃晉奕 單位：廣東省建筑設計研究院