本站小編為你精心準備了產(chǎn)權(quán)式酒店投資參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店概念

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的概念界定。產(chǎn)權(quán)式酒店是繼高檔酒店式公寓、商鋪投資熱之后的一種新型酒店式旅游地產(chǎn)投資。投資者并非以居住為目的購買酒店的某間客房，而是作為投資行為將所購客房委托酒店管理公司出租，獲取利潤分紅，并獲得酒店管理公司免費贈送的一定期限入住權(quán)。投資者可以通過分期付款或一次性付款取得產(chǎn)權(quán)酒店一定時段的客房產(chǎn)權(quán)（通常為40年），但沒有經(jīng)營權(quán)利。酒店的運營由酒店管理公司統(tǒng)一管理，投資者只是定期獲取相關(guān)的利潤分紅，無權(quán)干涉酒店的正常運營。

目前，國際通用的產(chǎn)權(quán)酒店有時權(quán)酒店、住宅型酒店、投資型酒店三種形式。時權(quán)酒店即酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售約定時期的酒店客房使用權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售或交換。住宅型酒店即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客房住宅。投資型酒店即業(yè)主作為投資行為購買酒店客房產(chǎn)權(quán)，并委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，以獲取年度利潤分紅，同時享受酒店贈送的定期入住權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店存在的三大問題

1、虛高的匯報率。開發(fā)商為了盡快出售產(chǎn)權(quán)，往往以高回報率為誘餌，但是投資回報率的高低和風(fēng)險大小并非人為控制，而是取決于將來酒店的經(jīng)營狀況。開發(fā)商往往以90％以上的理想客房出租率來計算投資回報率，作為投資者應(yīng)該理性地評估未來收益，不要迷信開發(fā)商。

2、較多的限制因素。國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店都給業(yè)主提供每年固定的分時度假期，這同目前我國城鎮(zhèn)旅游度假消費模式有較大差異。

3、市場無序和管理混亂。開發(fā)商為了利潤往往盲目跟進，項目倉促上馬，過度地前期商業(yè)炒作，只重視產(chǎn)權(quán)的出售，而忽視后期產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營管理。同時，國家部門尚未對分時度假產(chǎn)品性質(zhì)作出明確界定，也缺乏相關(guān)的法律法規(guī)，嚴重影響了產(chǎn)權(quán)酒店的健康發(fā)展。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店投資優(yōu)勢分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場環(huán)境日趨形成。近幾年，國民經(jīng)濟持續(xù)增長、加入WTO和對外開放進度的加大，一方面培養(yǎng)了一批具有高消費能力的白領(lǐng)階層，另一方面也培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費觀念，市場消費潛力開始釋放。另外，伴隨旅游消費能力的提高，旅游度假區(qū)逐步形成氣候，隨著分時度假觀念的日益深入人心，市場氛圍業(yè)已形成。

（二）委托經(jīng)營、收益穩(wěn)定是產(chǎn)權(quán)式酒店的兩大優(yōu)勢。委托經(jīng)營，省去麻煩。產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，投資者擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩；提供包租，收益穩(wěn)定。不少“產(chǎn)權(quán)式酒店”都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年、10年不等。業(yè)界普遍認為，“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資回報相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險相對也小一些。另外，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費入住權(quán)，10～30天不等，對于異地投資者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店投資風(fēng)險分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店投資的三大風(fēng)險來源

1、誠信風(fēng)險：主要來自于開發(fā)商和酒店管理公司。開發(fā)商在出售酒店的過程中，其實已經(jīng)在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營公司在酒店營業(yè)中經(jīng)營不善，由于酒店經(jīng)營成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險，投資者投資回報就沒有任何保障。另外，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)和共用權(quán)約定不明確，難以保障投資者權(quán)益。酒店是一個具有綜合服務(wù)功能的實體，除了客房以外，還有餐飲、會所等娛樂休閑配套設(shè)施，而且所有的增值服務(wù)均有賴于這些高檔、完善的配套設(shè)施。這些配套設(shè)施一般歸開發(fā)商所有，而投資者僅僅是客房的產(chǎn)權(quán)人，并不享有配套設(shè)施的共用權(quán)。如果開發(fā)商不提供配套設(shè)施服務(wù)，而單個客房又無住宅或酒店的使用功能，就意味著客房不能獲取任何收益。還有，開發(fā)商預(yù)售客房后，為了適應(yīng)市場需求，有可能更改規(guī)劃，并要求投資者增加投資或分攤費用。開發(fā)商還可能取消部分娛樂休閑設(shè)施或者降低檔次，致使客房貶值，間接損害投資者的利益。當(dāng)然，投資者只是購買了單個客房，根本無法有效干預(yù)整個酒店配套設(shè)施的更改，投資者權(quán)益很難得到有效保護。

2、市場風(fēng)險：主要來自于物業(yè)的價格和產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)的市場環(huán)境。主要指在酒店經(jīng)營過程當(dāng)中，相關(guān)政策出臺、產(chǎn)權(quán)業(yè)的市場變動而帶來的風(fēng)險。比如，近期出臺的一系列旨在抑制投資、打擊投機的宏觀調(diào)控，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。再比如，在投資年限內(nèi)，如果政府出臺相關(guān)政策，對此類物業(yè)及投資模式進行明令禁止。另外，一些市場的變動，比如股市回暖、存款利率的提高，以及其他投資渠道的日益健全，都會分流“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資人群，這樣一來，便會引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

3、法律風(fēng)險：主要是項目本身、操作方式和操作流程缺乏相關(guān)的法律約束。首先是項目本身及操作方式不合法，比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等。其次是合同條款不合法，即合同條款的約定不夠清晰，無法起到保障各方利益的作用。《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是，開發(fā)商為了規(guī)避這一規(guī)定，在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時，往往會委托一家酒店管理公司與投資者簽訂《委托管理合同》，以第三方的名義對投資回報作出承諾。這樣，開發(fā)商用酒店管理公司這個“殼”將法律風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險巧妙地轉(zhuǎn)嫁到投資者身上，日后在委托管理中出現(xiàn)問題，就與開發(fā)商沒有直接關(guān)系。最后是擔(dān)保機制不合法，即所提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。開發(fā)商通常以企業(yè)的相關(guān)收入或產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，企業(yè)及商家的收入不能作為擔(dān)保的內(nèi)容。另外，以產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保內(nèi)容的，必須到有關(guān)房屋管理部門進行登記備案，登記之后，其擔(dān)保方能生效。部分以產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保內(nèi)容的開發(fā)商，雖然到相關(guān)部門做了登記，但往往會在產(chǎn)權(quán)證上注明抵押期限，比如半年、一年或者兩年，這都是開發(fā)商不想承擔(dān)責(zé)任的表現(xiàn)。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險規(guī)避

1、明確房屋權(quán)屬。投資者在前期對項目的合法性以及開發(fā)商的資力，一定要有一個冷靜的分析和獨立的判斷過程，如果覺得辦理產(chǎn)權(quán)證能降低投資風(fēng)險，那就必須辦理。

2、完善擔(dān)保機制。對于酒店管理公司在后期經(jīng)營管理中的責(zé)任，要明確確定由開發(fā)商或者資金雄厚、信譽良好的第三方提供連帶責(zé)任擔(dān)保，以適當(dāng)分擔(dān)風(fēng)險，增加救濟途徑。

3、完善退出機制。如管理公司在約定期限內(nèi)經(jīng)營不善，投資者可以更換；如不能實現(xiàn)承諾的投資回報，投資者可以將客房轉(zhuǎn)售給第三方，或者由開發(fā)商無條件回購。

綜合評價開發(fā)商和酒店管理公司，正確評估產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)的發(fā)展動態(tài)，也可以大大降低產(chǎn)權(quán)式酒店投資的風(fēng)險。“高收益”與“高風(fēng)險”總是相伴相生的，只有防范“高風(fēng)險”才能使“高收益”成為可能。因此，建議投資者或擬投資產(chǎn)權(quán)式酒店這個行業(yè)的人，最好在投資之前，綜合考慮經(jīng)營風(fēng)險、法律風(fēng)險和金融風(fēng)險等諸多風(fēng)險，多向?qū)I(yè)人士咨詢。