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為加強房地產信貸業務管理，防范房地產信貸業務風險，確保銀行資金安全，根據上級部門的工作精神，我們近日就房地產信貸業務風險狀況進行了調研，現將調研情況具體報告如下：

一、我行房地產信貸業務基本情況

我行屬云南省地方性商業銀行，是縣級支行，2009年底成立，現有一個營業網點。截止目前，我行發放房地產項目開發貸款XXXX萬元，發放當地部分樓盤住房按揭貸款XXXX萬元，兩項合計XXXX萬元。房地產項目開發貸款和樓盤住房按揭貸款均能正常還款，無不良貸款。我行還未發放保障性住房建設貸款，現正與當地政府接洽中，準備上報一筆保障性住房建設貸款。

二、房地產信貸業務存在的風險

我行目前房地產信貸業務發展情況良好，無不良貸款。但從長遠看，仍有一些問題和存在的風險需要引起我行高度重視，主要是以下四方面問題：

1、我縣房地產市場風險。我縣市場風險主要是泡沫風險、價格風險，體現在較低的普通家庭年收入與高房價的不相匹配，房價下跌會使銀行面臨巨大風險，美國的“次貸危機”和我國房地產市場現階段的調整都說明了這一點。目前，我行發放房地產項目開發貸款的企業，多數屬于中小房地產企業，自身抗風險和融資能力較弱，受市場風險的影響較大。

2、房地產企業自身風險。我縣房地產企業的高負債運作隱含財務風險，其大部分資金都直接或間接來自于金融機構，據不完全統計，銀行資金占比大約在XX%左右。由于房地產開發項目貸款時間較長，房地產開發商自身經營能力容易滋生許多不確定性風險因素。

3、房地產信貸資金法律風險。法律風險主要指房地產開發項目四證是否齊全，所有配套費是否按進度交清。目前我行房地產項目貸款擔保方式絕大部分采用土地和在建工程抵押，涉及到在建工程抵押的優先受償權問題。同時，樓盤住房按揭貸款中，要預防外地出現的“假”按揭情況在我行發生。

4、業務素質方面風險。我行房地產信貸業務屬于剛起步階段，存在房地產信貸人員少，業務素質不高、管理經驗不足的問題，也給房地產信貸業務發展帶來一定的風險。

三、解決存在風險的幾點建議

1、建立房地產開發項目貸款標準。我行要根據市場變化情況，建立房地產開發項目貸款標準，不符貸款標準的房地產企業，原則上不予貸款。對于符合貸款標準的房地產企業，采用動態管理模式，切實加強管理，防范產生金融風險。對在土地價格高峰時收購土地的房地產企業，要特別抱慎重的態度，防止出現“面粉價格高過面包”現象。

2、嚴格按揭貸款操作程序。在樓盤住房按揭貸款中，我行要嚴格按揭貸款操作程序，堅持與借款人面談、面簽等各項制度；對一人購買多套住房，購房價格明顯高于同一樓盤的同類房屋，借款人收入證明與年齡、職業不相稱，收入證明有虛假現象，不能提供身份證等重要資料的原件，提供資料明顯虛假等情況要嚴格把關，該不準辦理按揭貸款的，堅決不予辦理，切實維護銀行資金安全，防范產生金融風險。

3、嚴格控制房地產信貸業務風險。我行要嚴格流程操作，嚴格審查、審批，盡最大努力防范風險。對項目開發貸款要制訂監管方案，與企業簽定商品房開發項目資金管理協議，資金使用上實行封閉運行、動態管理、監控使用。要加強按揭貸款管理，根據按揭貸款存在的主要風險點，制定按揭貸款風險控制措施，且嚴格執行，落實到位，防止出現“假”按揭。對不負責任造成按揭貸款風險損失的，要追究有關人員的責任，確保按揭貸款業務的順利發展。

4、增加信貸人員，提高信貸人員素質。我行要根據房地產信貸業務發展情況，適當增加信貸人員，要加強對信貸人員的政治思想教育和業務技能培訓，切實提高信貸人員的政治素質和業務素質，努力防范金融風險，促進房地產信貸業務發展。