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一、房地產企業成本核算中存在的主要問題

在進行房地產項目建設時,其規模與項目開發周期有一定的不同,按照一般的成本核算方法進行核算時往往具有一定的難度,其中存在的主要問題有:

(一)成本核算的對象不明。目前房地產開發的方式大部分是成片開發,開發過程一般通過分期分批來進行,主要種類有商業地產、公寓、別墅等等,企業成本核算,一般按照會計準則進行,而會計準則對于分區或是分周期進行成本核算并沒有明確地劃分。

(二)成本費用在進行分配與歸集時方法不科學。根據會計計算的準則,產品生產過程中產生的費用都應算作產品成本,但對于多種產品在生產過程中產生的費用應該通過一定的方法進行歸集然后進行合理分配,使費用最終間接分配到產品成本中去。房地產企業開發過程中會產生一定的建安工程費用,這些費用屬于開發成本。目前,尚沒有明確的標準來分配和歸集由于配套費用與拆遷補償費用產生的間接成本。

(三)虛增建筑安裝成本?，F在大部分的房地產企業都建立了相對完善的內控制度,財務管理也實現了相應的規范化。但是,有些企業為了逃避稅款往往采用降低利潤額與相應考核標準等方法避稅,使建筑安裝成本增加。還有企業在年末進行結算工程虛增成本的活動,使項目的成本費用與具體利潤不能如實向相關部門反映。

(四)核算周期難以確定。目前房地產企業成本核算中遇到的問題是在工程竣工或驗收之后沒有及時進行竣工成本核算,而小區相應的配套設施經常出現延遲的情況,導致對開發項目核算周期產生影響。

(五)未能合理設置賬簿。賬簿設置不合理的問題在許多企業都廣泛存在,在成本方面,賬目設置過于詳細,預售方面,賬目設置過于簡潔。由于房地產具有建設周期長,投入大的特點,在進行企業成本核算時時間跨越較大,大部分的賬目分散在不同的賬簿上,為會計核算工作增加了許多的工作量。

(六)重視工程決算,輕視項目決算。由于工程決算時間性比較明確,一般在施工后就會進行工程決算,不會延期,項目決算由于各種各樣的原因往往會拖延,時間上具有不確定性。

二、房地產企業成本核算中問題解決對策

(一)明確核算對象。房地產企業開發在進行成本核算時必須運用單項的開發工程,在核算過程中要充分考慮各種問題。合理的對費用進行分配和歸集,某些項目在建設時周期較長,規模較大,針對這些項目,在進行成本核算時,可以用經濟責任制與開發項目區域結合的方式。由于建筑方式的不同,建筑成本也相應的具有非常大的不同,當出現這種情況時,成本核算必須單獨進行,以免造成成本與收益不能匹配。

(二)對費用進行合理的分配和歸集。在對相對復雜的過程進行成本核算時,不能直接將所有項目歸集到成本核算對象中。應按照相應的分配方法進行分配,例如在對基礎設施進行分配時,按照其因果關系進行分配。在分配過程要做到公平合理,即使項目在施工時與規定的成本沒有較為直接的聯系,也要按照公平合理的原則進行分配。

(三)建立健全各項管理制度保障成本核算中的準確性。房地產開發企業在成本核算中,要結合公司實際,制定管理制度與相關核算方法,啟用專門人才設置會計機構,建立各項管理制度,使會計考核做到有章可循,有制可依,對于大型項目,應專門設立成本核算機構,保證數據的真實性和準確性,杜絕虛增成本現象的出現。

(四)明確成本核算周期。由于房地產開發具有開發周期長的特點,在進行成本核算時需按照生產周期進行核算。使企業及時計算利潤與相應的應交稅金,使企業可以及時的進行成本核算。

(五)賬簿的設置要規范合理。成本結構通過成本項目劃分來體現,根據當前的會計核算制度,房地產企業項目開發過程中,根據實際需要確定相應的成本項目,成本項目的開列要合理,減少繁雜重復的項目,有些項目屬于連續發生切金額較大,針對這樣的項目,在進行成本核算時應單獨設立科目進行核算。

(六)提高對竣工決算的重視。針對部分企業重視工程決算而忽視項目決算的現象,可以采取將未完工項目計入成本的方式,即“預提費用”。采取這種方法的好處是可以對支出成本進行調整,使項目預算在施工時可以按照原定計劃進行。在對竣工的項目進行成本核算時應按照歸集成本進行核算。

三、總結

由于房地產企業在進行成本核算時,步驟繁多,工作量較大,工作較為復雜,房地產企業成本核算對會計人員具有較高的要求,需要其具有相應的業務水平與判斷力,目前的成本核算制度尚不完善,還存在一定的問題,這就要求會計人員在進行會計核算時首先要明確核算對象,對相應得費用要進行合理的分配和歸集,賬簿設置要合理,提高對竣工決算的重視,以便項目在施工時將成本控制在合理的范圍之內,提高管理水平。

作者：黃峰軍單位：江蘇星湖置業有限公司