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一、房地產企業成本核算存在的問題

不同的房地產企業在資本規模和開發周期上存在很大差異，因此一般企業的成本核算方法并不適用房地產企業開發成本的核算。在房地產企業成本核算過程中，主要存在如下問題：

（一）成本核算對象確定困難

確定成本核算對象是進行成本核算對象的前提條件，確定的對象保證了成本核算的質量。對于獨棟到幾棟的規模較小的房地產開發，此時的核算對象較容易確定，但對于大型住宅小區或老城區舊城改造這種規模很大的開發項目，就容易出現成本核算對象確定困難的問題，這是由大規模開發項目的復雜性決定的。劃分成本核算對象過粗、過細甚或隨意劃分都會影響成本核算的質量。劃分過粗無法準確反映項目開發的實際成本，給進一步的成本分析和控制造成困難；而劃分過細則會人為增加成本核算的工作量，增加核算成本。

（二）費用化歸集和分配方法不合理

成本會計理論認為，房地產開發過程中所發生的建安工程費等費用為直接開發費用，應直接計入開發成本；而基礎設施建設費、公共設施建設費等間接費用，理論上應該先進行歸集，在采取合適的方法對歸集的費用進行分配，分配到最終成本當中。但在實踐中，拆遷補償費以及配套費用等間接費用，其歸集和分配并沒有一個較為明確的標準，每個公司的劃分、歸集和分配標準各不相同，任意性很大，尚未形成一套較為科學統一的間接費用歸集和分配方法。

（三）重工程決算，輕項目決算

由于工程決算一般在時間上比較明確，計量較為方便，而項目決算時間上較為不確定，因此實踐中，房地產開發企業常常更加重視工程決算、輕項目決算。另一方面，房地產項目建設周期較長，常會跨越幾個會計年度，而通常成本明細賬設置非常詳細，預收賬款設置相對簡單，這就容易增加會計核算的工作量。

二、提高房地產企業成本核算質量的建議

（一）建立科學有效的成本控制體系

通過嚴格限制建設項目的建安成本，降低工程造價，以有效提高盈利水平，同時注重控制降低拆遷安置費用。融資成本方面，應根據融資期限長短和資金回籠規模科學制定適當的財務計劃，提高資金使用效率，有效降低融資成本。

（二）合理歸集分配成本費用

對于開發規模較大、工期較長的復雜工程，如上文所述，很多費用不能直接歸集到成本核算對象中，應避免任意分配，使用合理方法間接的進行成本費用的歸集。例如，公共配套設施費用可以按照受益比例進行分攤，基礎設施建設費可以按照歷史發生原因（即因果關系法）進行合理分配，現場組織管理費用的分配可以參照建筑面積比例，土地拆遷補償費用則可以按照實際占地面積進行分配。總而言之，間接成本的分配應充分考慮到成本核算對象對分配成本的承受力，公平合理的歸集和分配各類成本。

（三）提高對項目竣工決算的重視程度

針對房地產開發企業普遍存在的重工程決算、輕項目決算的現象，本文認為，應通過“預提費用”的方式，將未完工的工程預算計入成本，從而保證項目預算嚴格按照計劃執行，實際支出成本在項目竣工之后再作調整。在權責發生制下對項目成本進行決算，根據所歸集的成本核算對象的費用結轉完工成本，并進行明細核算。

三、結語

房地產開發企業成本核算的復雜性，對財務會計人員的專業判斷能力和業務水平提出了較高的要求。在成本核算過程中，應通過明確核算對象、合理歸集分配成本費用、重視項目竣工決算，從而提高成本管理能力，有效減低成本、控制費用，不斷提高房地產開發企業成本管理水平。

作者：孫法明單位：山東豐源建設置業有限公司