前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)物業(yè)監(jiān)管論文文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

機(jī)構(gòu)增多、服務(wù)內(nèi)容加深加寬

某校合并初期，學(xué)生人數(shù)為一萬名左右，不到15年時間，學(xué)生人數(shù)激增至三萬余人。在辦學(xué)場地不增加的前提下，物業(yè)管理初期主要依靠擴(kuò)大管理機(jī)構(gòu)，設(shè)置輔助臨時機(jī)構(gòu)，增加管理職工人數(shù)及招聘適當(dāng)臨時工解決。但隨著學(xué)生需求的提高，需要提供的服務(wù)內(nèi)容，如為學(xué)校師生員工學(xué)習(xí)、工作、休息和娛樂的場所隨之大量增加。而這些需求僅靠環(huán)境整潔、搞好衛(wèi)生、保持現(xiàn)有的綠化是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

多校區(qū)物業(yè)管理模式

高校物業(yè)管理模式主要有以下幾種:

(一)高校直接管理模式

目前，我國大部分高校主要采取的就是這種由高校直接管理模式。這種模式的創(chuàng)建是為了便于政府和學(xué)校對其實施物業(yè)管理。一般而言，學(xué)校設(shè)置一個專門負(fù)責(zé)后勤建設(shè)和管理的機(jī)構(gòu)，即后勤處，下設(shè)物業(yè)管理中心、水暖電管理中心、后勤服務(wù)維修中心等子單位。每個子單位再下設(shè)相應(yīng)的部門，如綠化科、保潔科等，分別具體管理相對應(yīng)的工作任務(wù)。這種模式的優(yōu)勢在于管理權(quán)力集中，便于上下管理;缺點在于管理人員容易固化，積極主動性不夠高。

(二)校企合作管理模式

高校物業(yè)管理一般可分為核心管理部分和非核心管理部分。學(xué)校可直接參與核心管理工作，而將非核心部分通過采取社會競爭的辦法，引入具有豐富經(jīng)驗、專業(yè)性強(qiáng)的管理公司參與管理。在管理過程中，通過對比學(xué)習(xí)，提高整體管理水平。該模式的優(yōu)勢在于引進(jìn)社會企業(yè)，形成局部范圍內(nèi)的競爭，相互對比，從而提高和改善整個學(xué)校物業(yè)管理水平。缺點在于整個學(xué)校的物業(yè)管理權(quán)仍歸學(xué)校，管理的本質(zhì)沒有發(fā)生根本變化。同時，學(xué)校管理機(jī)構(gòu)需分別對下屬的機(jī)構(gòu)和社會企業(yè)進(jìn)行管理，如何確保兩者和諧相處需要做大量工作。

(三)完全社會化管理模式

完全社會化管理模式，就是通過社會競爭的方式，例如招標(biāo)，將學(xué)校的物業(yè)管理工作完全交付給符合學(xué)校各項要求的企業(yè);同時學(xué)校內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)也進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，成立對社會企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的部門。該模式的優(yōu)勢在于，學(xué)校僅僅負(fù)責(zé)企業(yè)的監(jiān)管，大大降低了學(xué)校管理負(fù)荷，解決了學(xué)校管理人員和技術(shù)實力的不足;學(xué)校物業(yè)管理實行完全社會化，管理效率和質(zhì)量得到了很大的提高。不足在于，學(xué)校對企業(yè)的管理僅限于監(jiān)督，兩者之間的約束依靠文本合同解決;企業(yè)參與管理，其根本目標(biāo)僅為贏利，與學(xué)校的本質(zhì)屬性———為教育服務(wù)理念相違背;若兩者達(dá)不到“雙贏”，必將引起管理的混亂。

(四)學(xué)校聯(lián)合管理模式

學(xué)校聯(lián)合管理模式是指一個區(qū)域內(nèi)的高校通過合作與聯(lián)合，重新優(yōu)化資源配置，借助優(yōu)質(zhì)資源實現(xiàn)聯(lián)合體的跨越式發(fā)展，擺脫應(yīng)對強(qiáng)大市場競爭對手，使其聯(lián)合體在短時間里即可顯示出合作與聯(lián)合的強(qiáng)大生命力和競爭力。通過合作與聯(lián)合，可以促進(jìn)專業(yè)化、集約化、科技化、系統(tǒng)化的提高;更有條件降低成本，更能體現(xiàn)教育規(guī)律，更能有效地克服一校一戶辦后勤常存在的運(yùn)行效率低、成本高、服務(wù)質(zhì)量與現(xiàn)代化水平低的劣勢。這種模式的實質(zhì)是走規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，但聯(lián)合過程中產(chǎn)權(quán)界定問題仍很難解決，效益的最終分配問題增加了聯(lián)合的難度。

不同管理模式的選取原則

(一)因地制宜原則

該原則為選取管理模式的首要原則。選取時要考慮到各個分校區(qū)的具體情況，例如所處地理位置(是否遠(yuǎn)離市區(qū)、校區(qū)之間的相對距離)、校區(qū)面積大小、在校師生人數(shù)、分校區(qū)和主校區(qū)之間的關(guān)系等因素。在機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備等方面進(jìn)行綜合考慮，從而確定合適的管理模式。

(二)統(tǒng)籌規(guī)劃、兼顧有序原則

大部分校區(qū)后勤物業(yè)管理實施“自負(fù)盈虧”政策，單一校區(qū)的物業(yè)管理在人力和資源分配上都能很好地進(jìn)行平衡。而隨著校區(qū)數(shù)量的增大，勢必會導(dǎo)致各個校區(qū)的綜合資源出現(xiàn)不同程度的差異。具體表現(xiàn)為:個別校區(qū)面積大、師生數(shù)量眾多、服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)好，物業(yè)管理容易且經(jīng)濟(jì)效益好，造成管理人員容易集中;而有的校區(qū)面積小、師生數(shù)量少、離主校區(qū)距離相對遠(yuǎn)，政策少，服務(wù)設(shè)施老化，物業(yè)管理困難且經(jīng)濟(jì)效益差，造成管理人員易跳槽，從而形成惡性循環(huán)。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要學(xué)校后勤管理部門的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理平衡各方利益，使得各個校區(qū)均能夠平穩(wěn)運(yùn)行。

(三)節(jié)約成本、效益最大化原則

管理的最高目標(biāo)是“服務(wù)水平高、滿意程度高、效益最大化”。作為高校物業(yè)管理部門，最大的考慮就是“服務(wù)”和“投入”之間的關(guān)系。區(qū)別于社會企業(yè)，高校物業(yè)管理部門在享受學(xué)校優(yōu)惠政策的前提下，可通過招投標(biāo)方式對所需物資實施集中采購，參考國際上通用ISO2000對工程項目進(jìn)行管理，從而降低運(yùn)行成本。此外，管理人員要變“單一化”為“復(fù)合型”，加強(qiáng)學(xué)習(xí)和使用現(xiàn)代科技手段，適應(yīng)現(xiàn)代化的物業(yè)管理體制趨勢。同時，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)做到“以人為本”，避免物業(yè)管理的人才流失。

(四)適當(dāng)引進(jìn)、共創(chuàng)雙贏原則

第2篇

現(xiàn)在，“實踐出真知”不能只停留在喊口號，而是應(yīng)該更好地結(jié)合在高等教育的日程設(shè)置中。因此需要學(xué)生在實踐中運(yùn)用知識，在交流中融合知識，在積累中掌握知識。順應(yīng)需求而生的高校酒店也就為學(xué)生提供了掌握技能、提升能力和磨練意志的培養(yǎng)平臺。學(xué)生可以先在課堂吸收理論知識，在酒店實踐時轉(zhuǎn)換為實際操作，有的學(xué)校甚至可以直接把課堂搬到酒店，結(jié)合現(xiàn)實環(huán)境，讓學(xué)生感受到社會服務(wù)意識和社會責(zé)任感。這種理論和實踐相結(jié)合的方式與一味學(xué)習(xí)書本知識，進(jìn)入社會再慢慢熟悉相比，大大提升了學(xué)習(xí)和工作的效率，是把學(xué)生培養(yǎng)成技能過硬的實用性人才的一個捷徑，也是對社會管理服務(wù)人才的一種儲備。由此可見，雖然高校酒店和社會酒店有很多差異，但是，畢竟高校酒店也是社會酒店衍生的產(chǎn)物，它們的關(guān)系也是相輔相成的。

這種高效的教育模式也越來越受到各地高校的效仿。在另一方面，高校酒店的設(shè)立也是對學(xué)校管理的一個深化和提升。正如我們所知，校園管理是學(xué)校常規(guī)工作的重要組成部分，是學(xué)生加強(qiáng)綜合教育不可缺少的環(huán)節(jié)，是創(chuàng)造校園文明氛圍的基礎(chǔ)工作。校園的管理，究其目的，大多數(shù)就是為了提高學(xué)校各方面的綜合能力，為師生營造更好的工作學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。所以，高校酒店也是營造教育環(huán)境和教學(xué)設(shè)施的外在表現(xiàn)形式。換一個層面思考：因為在校學(xué)生和在職員工對于責(zé)任的認(rèn)識不盡相同，所以幫學(xué)生轉(zhuǎn)換角色，體會以工作角度看待問題，是對學(xué)生能力的一種促進(jìn)，激發(fā)學(xué)生提高工作熱情，培育學(xué)生自我約束的能力，發(fā)現(xiàn)自身的缺點和存在的不足，在畢業(yè)之前完善自己。這對推動校園的良好管理具有重要意義。

不論是從“高校”還是從“酒店”著眼，服務(wù)性都是至關(guān)重要的。所以，為了提升服務(wù)品質(zhì)，高校的物業(yè)管理是不可忽略的關(guān)鍵因素。但是不同于單一高校的物業(yè)管理和單一酒店的物業(yè)管理，高校酒店坐擁高校和酒店相結(jié)合相互依托的獨(dú)天得厚的條件。所以高校酒店的物業(yè)管理其實可以借助于高校的特殊性質(zhì)，借鑒便捷的地理優(yōu)勢，提升自身的服務(wù)品質(zhì)。高校酒店可以拓展員工的學(xué)習(xí)時間和空間，為各類人員提供學(xué)習(xí)機(jī)會。“一個企業(yè)給員工最好的福利，就是培訓(xùn)”。所以這樣的機(jī)遇，也能夠充分滿足員工的學(xué)習(xí)要求，使他們除了增強(qiáng)服務(wù)意識之外，還能增長實力與才干，通過教育培訓(xùn)促使各類人員更新知識，提高能力，這樣的新型模式，也會使鍍金后的員工再為酒店物業(yè)管理的發(fā)展多作貢獻(xiàn)。

再者，高校也是一個小社會，校園人與人之間較為熟悉，領(lǐng)導(dǎo)與群眾之間多有師生之情、同窗之誼，這是一個很好的溝通橋梁，是協(xié)調(diào)各方面事宜的紐帶，更有助于我們收集服務(wù)意見，優(yōu)化業(yè)務(wù)素質(zhì)。只有這樣，高校酒店才能不因循守舊和墨守成規(guī)，才能善于發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，善于提出新設(shè)想、新方案，善于探索，勇于創(chuàng)新，不斷以新的目標(biāo)鞭策自己，在高校管理與服務(wù)中，想辦法、出思路，得到客戶的滿意評價。另外，沒有創(chuàng)新就缺乏競爭力，沒有創(chuàng)新也就無法提升價值。想要走出特立獨(dú)行的發(fā)展道路，就要懂得加強(qiáng)自我的個性化建設(shè)，發(fā)展特色的企業(yè)管理模式來適應(yīng)社會變化，使企業(yè)在競爭中脫穎而出。正因為高校是人才的聚集地，也是新想法、新創(chuàng)意、新思路醞釀的樂土。我們可以借鑒一些好的建議或吸收一些好的意見不斷改良管理方式和提升服務(wù)質(zhì)量。

如果說高校物業(yè)管理是高校后勤社會化改革的產(chǎn)物，那么，高校酒店物業(yè)管理就是改革和創(chuàng)新融合的結(jié)果。高校酒店的特殊性和復(fù)雜性也把高校酒店物業(yè)管理的重要作用和深遠(yuǎn)影響凸顯得淋漓盡致。因為高校酒店物業(yè)管理的內(nèi)容不僅具有一般酒店物業(yè)管理中客人接待服務(wù)，酒店建筑及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和管理，保潔、綠化、消防、安全等一系列服務(wù)項目，更重要的是高校酒店的物業(yè)管理具有育人功能。其一，大學(xué)階段是學(xué)生人生觀、世界觀和價值觀發(fā)展的關(guān)鍵時期，通過在高校酒店的身臨其境的實際操作和崗位磨練，可以培養(yǎng)學(xué)生吃苦耐勞、積極向上的良好意志品質(zhì)和豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)；其二，通過著裝上崗、掛牌服務(wù)、語言文明規(guī)范、服務(wù)熱情周到以及規(guī)范管理和服務(wù)，起到一定的示范作用，有利于培養(yǎng)學(xué)生的良好道德品質(zhì)。所以說，高校酒店物業(yè)管理承擔(dān)著保障和維護(hù)正常教學(xué)、科研和生活秩序以及酒店業(yè)務(wù)、常規(guī)經(jīng)營正常進(jìn)展的雙向任務(wù)。

第3篇

本文作者：黃闖工作單位：南陽師范學(xué)院

城市社區(qū)物業(yè)管理行政化的主要原因

1.社區(qū)業(yè)主缺乏合作能力導(dǎo)致集體行動困境社區(qū)物業(yè)管理的強(qiáng)勢行政化行為是與社區(qū)業(yè)主的弱勢地位相對而言的。社區(qū)業(yè)主之所以處于一種相對弱勢地位，則是由于社區(qū)物業(yè)管理方與社區(qū)業(yè)主之間地位的非對等性，與組織化的物業(yè)管理方的強(qiáng)勢行為相比，缺乏共同體意識的原子化社區(qū)居民則處于一種相對弱勢地位。一方面由于社區(qū)居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無法對社區(qū)物業(yè)的行政化行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。另一方面社區(qū)居民即使能夠合作，但在合作的過程中也容易產(chǎn)生搭便車的問題導(dǎo)致集體行動的困境。正如美國學(xué)者曼瑟爾•奧爾森所說，“如果一個集團(tuán)中所有個人在實現(xiàn)了集團(tuán)目標(biāo)后都能夠獲利，由此也不能推出他們會采取行動以實現(xiàn)那一目標(biāo)，……有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”[4](P2)。對于社區(qū)物業(yè)管理方的行為直接損害了社區(qū)業(yè)主利益，社區(qū)居民很難形成合力共同維護(hù)其利益。因為在多元產(chǎn)權(quán)構(gòu)成的利益共同體中，成員越多、規(guī)模越大，每個委托人分享的份額就越小，多元產(chǎn)權(quán)主體搭便車的傾向就越嚴(yán)重，一旦出現(xiàn)搭便車的個體行為，就會帶來群體共同意志的瓦解和集體行動邏輯的混亂。除非一個群體中人數(shù)相當(dāng)少，或者除非存在著強(qiáng)制或其他某種特別手段以促使個人為他們的共同利益行動，否則理性的、尋求自身利益的個人將不會為實現(xiàn)他們共同的或群體的利益而采取行動。[5](P106)如果社區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進(jìn)一步強(qiáng)化了物業(yè)管理方的行政化行為。2.社區(qū)居民需求多元化導(dǎo)致社區(qū)利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進(jìn)，現(xiàn)在城市的物業(yè)小區(qū)都是由不同社會地位、不同工作單位、不同工作性質(zhì)的異質(zhì)性社會成員構(gòu)成，社區(qū)居民的需求更加多元化，他們對社區(qū)共同利益的認(rèn)知和保護(hù)能力也是不同的，因此在面臨著社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)行為時的反應(yīng)也有所不同的。一方面，社區(qū)業(yè)主購房住房的動機(jī)是多元的。社區(qū)業(yè)主購買住房可能是投資升值，也可能是自住，社區(qū)居民購房的動機(jī)不同導(dǎo)致社區(qū)居民很難建立起相似的共同利益。對于居住在社區(qū)里暫時租客與長期使用者，以及自住業(yè)主與投資業(yè)主來說對社區(qū)利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區(qū)內(nèi)的真正業(yè)主才會關(guān)心社區(qū)的公共利益。另一方面，社區(qū)居民收入水平不同。收入水平的分化導(dǎo)致對于社區(qū)提供服務(wù)的需求也是多元的，對于收入水平較高的群體由于喜歡高品質(zhì)的生活，能夠承擔(dān)較高的收費(fèi)；而對于收入較低的群體來說則喜歡收費(fèi)較低的服務(wù)項目。社區(qū)內(nèi)不同群體利益的分化已經(jīng)是一個不容忽視的事實，社區(qū)內(nèi)居民行為取向的多元化無助于遏制物業(yè)的行政化。3.社區(qū)物業(yè)產(chǎn)生過程異化社區(qū)物業(yè)關(guān)系的運(yùn)行邏輯是，城市居民向房地產(chǎn)開發(fā)商購房后成為業(yè)主，通過召開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)主委員會作為自己的自治機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理業(yè)務(wù)委托給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司向業(yè)主提供各種物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主則需要付費(fèi)來購買物業(yè)管理服務(wù)。也即說社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該是社區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定聘用，而實際上社區(qū)業(yè)主以及業(yè)主委員會很難對其施加任何的影響。[6]因為大多數(shù)情況下物業(yè)管理方作為一個既定的事實而存在被社區(qū)業(yè)主所接受，從一開始就確定了業(yè)主和服務(wù)方之間的不平等關(guān)系。[7]在現(xiàn)行制度安排下,一旦購房者決定購買開發(fā)商的房屋,他個人就已經(jīng)同意接受了開發(fā)商主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)。[8]因為根據(jù)2007年修訂的《物業(yè)管理條例》第三章第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這里看似在保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，其實也在一定程度上限制了業(yè)主選擇物業(yè)的自，只能被動接受社區(qū)物業(yè)管理提前存在和介入社區(qū)管理的既定事實。這也使得部分根本就不具有任何資質(zhì)的物業(yè)管理公司堂而皇之的作為一個既定事實對社區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，進(jìn)而在心理上強(qiáng)化了其處于強(qiáng)勢地位的事實。4.政府及相關(guān)部門監(jiān)督管理職能缺失社區(qū)物業(yè)管理行政化的一個重要的誘因在于政府及相關(guān)部門職能的缺位，政府及相關(guān)部門并沒有對社區(qū)物業(yè)管理中的不當(dāng)行為進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。在社會轉(zhuǎn)型過程中國家、市場、社會三者之間權(quán)力再分配的不對稱性決定了社區(qū)物業(yè)關(guān)系中的權(quán)力博弈是力量對比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關(guān)職能部門的監(jiān)督管理對社區(qū)的和諧發(fā)展顯得異常重要。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)是對房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理和監(jiān)督。而在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場亂象頻出沒有能夠有效治理的情況下，政府并沒有動力去監(jiān)管基層社區(qū)的物業(yè)管理的一系列不規(guī)范行為。[9]由于物業(yè)管理公司并非純粹的市場化運(yùn)作，而是摻雜著一些行政部門和利益集團(tuán)的利益，導(dǎo)致相關(guān)政府主管部門并沒有能夠及時糾正問題，相反由于其縱容行為進(jìn)一步強(qiáng)化了社區(qū)管理方的行政化行為。雖然小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識在不斷高漲，維權(quán)行為不斷出現(xiàn)，但是如果每一次正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為得不到政府的積極參與支持，維權(quán)行為就很難得到好的社會效果。如果政府部門能夠及時糾正社區(qū)管理中存在的不當(dāng)行為以及對于社區(qū)居民反應(yīng)的問題能夠及時回應(yīng)，就能弱化物業(yè)管理方的權(quán)力過大等行政化行為，減少社區(qū)范圍內(nèi)的各種糾紛，構(gòu)建良好的社區(qū)公共秩序。

促進(jìn)城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的對策

社區(qū)物業(yè)管理作為社會化、市場化的管理行為，對于城市住宅小區(qū)的日常管理和維護(hù)，對于改善人居環(huán)境、穩(wěn)定社會治安、促進(jìn)和諧社會建設(shè)方面發(fā)揮了重要作用。但在管理過程中存在的行政化管理行為，不但與我國基層社會管理機(jī)制創(chuàng)新背道而馳，而且還影響了社區(qū)物業(yè)治理的績效，導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主無法享受基本公共服務(wù)，降低了社區(qū)居民的滿意度，甚至導(dǎo)致各種的發(fā)生。因此必須采取有效的措施化解社區(qū)物業(yè)管理中的行政化傾向，維護(hù)社區(qū)業(yè)主利益，促進(jìn)基層社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。1.建立和完善城市基層社區(qū)自治組織在城市基層社區(qū)管理范圍內(nèi)主要存在兩大社區(qū)自治組織，社區(qū)業(yè)主委員會和居民委員會，它們作為基層社區(qū)自我管理自我教育自我服務(wù)的自治組織，可以部分消減物業(yè)公司與社區(qū)業(yè)主之間權(quán)力的非對稱性，對于基層社區(qū)物業(yè)管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當(dāng)前社區(qū)業(yè)委會和居委會面臨著一系列的困境導(dǎo)致其并沒有能夠發(fā)揮其應(yīng)該具有的功能。對于業(yè)主委員會來說，它們面臨的問題有：首先，在部分的物業(yè)小區(qū)內(nèi)，根本就不存在業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區(qū)物業(yè)和相關(guān)部門的支持，社區(qū)業(yè)委會的成立將是一個漫長的過程。其次，業(yè)主委員會的日常運(yùn)轉(zhuǎn)增加了社區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。業(yè)委會作為業(yè)主們的自治組織，其日常運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)來源于全體業(yè)主的繳費(fèi)，這無疑增加了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。如果業(yè)主不愿意繳納費(fèi)用，業(yè)委會則根本無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。再者，即使存在業(yè)委會，但業(yè)委會內(nèi)部利益的分化可能導(dǎo)致其根本不能維護(hù)業(yè)主的共同利益。因為業(yè)主和業(yè)主委員會是一種委托關(guān)系，在這種關(guān)系模式下，由于信息不對稱，委托人難以對人的行為決策進(jìn)行全面的、徹底的監(jiān)督和約束，于是就存在一個人的“道德風(fēng)險”問題。而且，在一個社區(qū)內(nèi)有諸多的業(yè)主，業(yè)主委員會在履行職責(zé)的過程中，其所有權(quán)的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務(wù)處理過程中，就很容易出現(xiàn)利益上的紛爭。[10]正如有關(guān)的研究顯示，當(dāng)前業(yè)主委員會存在五大難題：業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會籌建難、正常運(yùn)作難、司法維權(quán)難以及對業(yè)主委員會及其成員監(jiān)督難。[11](P295-300)所以在當(dāng)前的現(xiàn)實困境下，為了減少社區(qū)物業(yè)管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區(qū)業(yè)主委員會的同時，可以通過不斷完善社區(qū)居民委員會的功能消解社區(qū)物業(yè)管理方的利益沖動。因為社區(qū)居民委員會作為一個既定的維護(hù)社區(qū)居民利益的組織具有較強(qiáng)的合法性和權(quán)威性，其具有足夠的權(quán)威能夠協(xié)調(diào)社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)管理方之間的糾紛，維護(hù)社區(qū)各方的利益。當(dāng)然社區(qū)自治組織的存在并不是一個與社區(qū)物業(yè)管理公司的對立性存在，而是通過多元合作式的治理共同維護(hù)社區(qū)相關(guān)利益方的利益，維護(hù)社區(qū)物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。2.加強(qiáng)城市物業(yè)社區(qū)共同體意識建設(shè)社區(qū)本應(yīng)是居民的生活共同體，本應(yīng)是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會地位、教育和職業(yè)經(jīng)歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識。[12]因此加強(qiáng)物業(yè)社區(qū)共同體精神建設(shè)，增強(qiáng)社區(qū)居民的認(rèn)同感是促進(jìn)社區(qū)物業(yè)良性發(fā)展的重要措施。一方面需要增強(qiáng)社區(qū)業(yè)主的主體性意識。物業(yè)小區(qū)是業(yè)主的小區(qū)而不是物業(yè)公司的小區(qū)，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過業(yè)主大會行使物業(yè)管理的權(quán)利。[13]另一方面需要加強(qiáng)社區(qū)居民之間的互動和參與，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的了解和信任，構(gòu)建具有社區(qū)特色的社區(qū)文化，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的認(rèn)同感和歸屬感，最終使得居民小區(qū)真正成為親密無間、守望相助、出入相友的和諧物業(yè)小區(qū)。3.加強(qiáng)政府及相關(guān)部門在社區(qū)物業(yè)治理中的責(zé)任首先，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的準(zhǔn)入資格和退出機(jī)制。一方面要完善社區(qū)物業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理人員隊伍建設(shè)，提升社區(qū)物業(yè)管理人員素質(zhì)。對于沒有物質(zhì)管理資質(zhì)的企業(yè)在社區(qū)中的存在，相關(guān)部門應(yīng)該采取嚴(yán)查的方式禁止其進(jìn)入。另一方面要完善社區(qū)物業(yè)退出機(jī)制。如果社區(qū)物業(yè)管理中存在一系列不規(guī)范的行為而且不能及時更改就要取消其相關(guān)的資質(zhì)。其次，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者權(quán)力，加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管。雖然社區(qū)居民有著強(qiáng)烈的社區(qū)物業(yè)管理需求，但由于社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為弱化了社區(qū)居民的物業(yè)需求，而且導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主在許多情況下成了勢不兩立的對立面。因此為了社區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，政府及其相關(guān)部門要規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的權(quán)力，加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為。而且由于社區(qū)物業(yè)管理是一個低技術(shù)含量的低端行業(yè)，其所需的勞動力并非高端人才，這就決定了物業(yè)管理的人工成本是低廉的，物業(yè)管理不能是也不能被允許是暴利的行業(yè)，[14]因此，政府要嚴(yán)格禁止社區(qū)物業(yè)管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區(qū)物業(yè)居民的利益訴求表達(dá)渠道，充分發(fā)揮居民委員會在社區(qū)物業(yè)管理中的監(jiān)督作用。政府及相關(guān)部門對于社區(qū)業(yè)主提出的問題應(yīng)該給予及時回應(yīng)，做好社區(qū)業(yè)主和社區(qū)物業(yè)管理方之間的溝通，防止問題的不斷累積導(dǎo)致突破業(yè)主的心理防線，增加問題解決的難度。最后，完善社區(qū)物業(yè)管理的財政稅收支持。雖然社區(qū)物業(yè)管理采取的是市場化運(yùn)作方式，其在運(yùn)作過程中有著強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)利益沖動。不過由于社區(qū)物業(yè)的管理行為是一個有著明顯正外部性特征和社會效益的管理行為，正如有學(xué)者指出：實施物業(yè)管理對物業(yè)直接相關(guān)者———物業(yè)所有者(或稱業(yè)主)和房屋使用者有價值，對其他相關(guān)者也有價值。如果物業(yè)管理的投入完全由物業(yè)直接相關(guān)者承擔(dān)，其他相關(guān)者所獲得的價值便構(gòu)成了物業(yè)管理的外部性。外部性的存在，影響了物業(yè)管理投入者的積極性，進(jìn)而影響物業(yè)管理的生產(chǎn)和消費(fèi)循環(huán)。[15]因此，在管理的過程中為了減少其經(jīng)濟(jì)利益屬性與社會利益屬性之間的沖突，社區(qū)物業(yè)的管理行為不能等同于單純市場化行為，政府應(yīng)該對其給予一定的財政稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵支持其向良性方向發(fā)展。