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作者：菅紅桃單位：山西焦煤西山煤電西銘礦

物業(yè)管理企業(yè)自身存在問題

物業(yè)管理商業(yè)在我國市場上屬于新興的朝陽行業(yè)，其自身發(fā)展還存在一定的問題。首先，由于其發(fā)展的歷史性，決定了其質(zhì)量服務(wù)的層次性。對于現(xiàn)在的物業(yè)管理商業(yè)來說，其進(jìn)入門檻比較低，技術(shù)含量、服務(wù)水平等等都是參差不齊的。同時，由于各地經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展的不平衡性，也使得我國的物業(yè)服務(wù)水平在地域上也具有差異性，再一個就是，由于我國房地產(chǎn)的發(fā)展，小區(qū)的范圍也比較小，使得現(xiàn)在的物業(yè)管理管理的范圍也比較小，市場化比較低，由于總成本是由固定成本和可變成本組成，這樣就使得在管理時候可能加大物業(yè)管理的成本。就目前而言，我國物業(yè)管理企業(yè)自身資金的不足，就可能造成物業(yè)管理的困難或者是發(fā)生糾紛。

行業(yè)競爭不正當(dāng)

從物業(yè)管理招投標(biāo)情況看，體現(xiàn)在有些物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)過程中采取不正當(dāng)競爭方式，未體現(xiàn)出“公正、公平、公開”的原則。開發(fā)商很有可能在房屋銷售之后委托給自己已經(jīng)選定的一家物業(yè)管理企業(yè)或者是私下交給自己“關(guān)系親密”的一家物業(yè)管理企業(yè)；也或者是在招標(biāo)投標(biāo)的過程中進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁幍鹊葋砭S護(hù)自己的利益。由于信息不對稱性，這樣便損害了業(yè)主的利益。

逆向選擇的成因分析

1阿克洛夫的“檸檬”模型

“檸檬”在美國俚語中意思為“次品”或者是“不中用的東西”。“檸檬市場”就是次品市場的意思。檸檬市場根源于信息不對稱。信息不對稱理論產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代，自美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿克洛夫以舊車市場為例分析逆向選擇問題開始，之后世界經(jīng)濟(jì)學(xué)家又通過了一系列的發(fā)展，并提出了“逆向選擇”理論，“市場信號”理論等。

阿克洛夫認(rèn)為，在舊車市場上，市場上的買方和賣方所掌握的信息是不一樣的，只有賣者知道車的真實(shí)質(zhì)量，買者只知道舊車市場上車的平均質(zhì)量，因而賣方只愿意根據(jù)車的平均質(zhì)量支付價格；而在一輛舊車的任一價格上，那些最差的次品車的主人最急于將他們的車出手；當(dāng)買主把這些次品買回家后，才會逐漸發(fā)現(xiàn)它的缺陷；一段時間后，賣主能夠接受的舊車的平均價格會下降，那些持有缺陷最輕的車的車主這時會認(rèn)為還是將車留著自己用更為合算；這意味著，那些還留在市場上出售的汽車的平均質(zhì)量又進(jìn)一步降低了。因此說，隨著價格的下降，存在著逆向選擇效應(yīng)：質(zhì)量高于平均水平的賣者會退出交易，只有質(zhì)量低的賣者才會進(jìn)入市場。這樣的交易一直持續(xù)下去就出現(xiàn)了這種“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。在物業(yè)管理市場上，由于市場參與主體各方所掌握的信息也是不對稱的，也就有可能出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。事實(shí)上，只要有信息不對稱情況的發(fā)生，就會出現(xiàn)阿克洛夫的“檸檬”市場。

2物業(yè)管理企業(yè)的“檸檬”現(xiàn)象

我國的物業(yè)管理市場雖然經(jīng)過了這30年的發(fā)展，但是還是存在著一定的問題的，比方說提供服務(wù)的類型單一，質(zhì)量不高，品牌建設(shè)不強(qiáng)，尤其是二線、三線城市等，種種狀況使得我國現(xiàn)在物業(yè)管理市場上出現(xiàn)的物業(yè)管理服務(wù)基本上處于同質(zhì)化的狀態(tài)，或者說是有高質(zhì)量的卻難以以品牌的形象樹立出來。這樣的結(jié)果使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招標(biāo)、競標(biāo)市場上就會出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。同樣，在其他方面，類似的情況可能還會存在，比方說物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的信用問題也會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，因?yàn)槠髽I(yè)知道自己的信用，但是業(yè)主不知道。但是這里筆者就招標(biāo)、投標(biāo)過程為例進(jìn)行闡述。假設(shè)物業(yè)管理市場上的服務(wù)部門（以下簡稱企業(yè)）的質(zhì)量只有兩種類型：高質(zhì)量和低質(zhì)量。而給業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)自己知道自己的管理質(zhì)量水平，但是業(yè)主不知道企業(yè)的質(zhì)量的高低。相應(yīng)的高質(zhì)量由于其成本的原因?qū)?yīng)的就是高價格，低質(zhì)量對應(yīng)的低價格。再假設(shè)高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，企業(yè)要求是6000元，而業(yè)主愿意付給企業(yè)8000元以下的價格來獲得服務(wù)，所以雙方子在6000~8000元這樣的價格區(qū)間內(nèi)能達(dá)成交易；低質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，企業(yè)要求的價格是2000元，業(yè)主愿意花3000元以下的價格來獲得服務(wù)，所以雙方在2000~3000元這樣的價格區(qū)間內(nèi)能達(dá)成交易。但是業(yè)主一開始不會拿8000元的價格給物業(yè)管理企業(yè)，一方面是存在討價還價方面的動機(jī)，另一方面是業(yè)主區(qū)分不出來質(zhì)量的高低，當(dāng)然，一開始業(yè)主也不會只拿3000元的價格，因?yàn)檫@樣他們招攬不到高質(zhì)量的物業(yè)管理企業(yè)。所以他們會在3000~8000元區(qū)間內(nèi)選擇一個點(diǎn)作為他們的起價，比如5500（（3000＋8000）/2＝5500）元以下的資金，結(jié)果高質(zhì)量的物業(yè)管理企業(yè)將會成這個企業(yè)退出，因?yàn)闃I(yè)主給予的價格低于他們的最低的服務(wù)供給；當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)市場上提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的企業(yè)都是低質(zhì)量的時候，那么他們會把期望值壓低到3000元以下，這時候市場上就只剩下低質(zhì)量的企業(yè)了。更一般的，如果假設(shè)服務(wù)質(zhì)量服從于［0/l］間的連續(xù)均勻分布，我們還可以得出物業(yè)管理市場癱瘓的結(jié)果，即服務(wù)市場沒有服務(wù)供給。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理市場沒有癱瘓的例子，但低效率卻是常見的。為了分析上述情形，我們借助于阿克洛夫模型做這樣的一個假定：服務(wù)質(zhì)量服從［0，1］上的均勻分布。所以這個均勻分布的概率密度是1。服務(wù)質(zhì)量在［0，1］之間的概率就是1，我們可以用分布圖的整個面積來表示這個概率（見圖1）。在圖1中，我們可以在q＝p處畫一條鉛垂直線。

所有位于這條鉛垂線左側(cè)的物業(yè)管理服務(wù)，其質(zhì)量q≤p，將愿意進(jìn)入市場；而位于鉛垂線右側(cè)的企業(yè)，其質(zhì)量q＞p，這些企業(yè)由于各方面的原因，將不會進(jìn)入市場交易。這樣，在以價格p成功交易的企業(yè)里面，有一半企業(yè)服務(wù)的質(zhì)量低于μ，μ是達(dá)成交易的平均質(zhì)量。假定市場上，買賣雙方不存在傳遞信號的可能性，所有賣者獲得同樣的價格支付再假定給定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平是q，企業(yè)對服務(wù)估價為p＝q，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量的估價為p＝rq（r≥1），S表示某種商品的供給曲線，D表示該種商品的需求曲線，E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，在未到達(dá)均衡點(diǎn)之前，買者愿意支付的價格比Pe高，賣者愿意出賣的價格比Pe低，兩者之間的價差就是交易利益（圖2中陰影部分的面積）。假定買者不知道q，并且也不預(yù)期質(zhì)量低于q的所有者會誠實(shí)顯示其質(zhì)量水平q。服務(wù)質(zhì)量服從［0，1］區(qū)間的均勻分布，于是，市場上服務(wù)的平均質(zhì)量沒有信號傳遞的情況下，所有的交易都是在同一價格p處達(dá)成交易，對于企業(yè)而言，如果在q≤p，那么他們就會與業(yè)主達(dá)成交易，獲得中間的差價收益；相反的話他們就會損失中間的差價部分。在市場價格p≤1時，業(yè)主知道物業(yè)服務(wù)部門的質(zhì)量

對策及建議

對于物業(yè)管理中出現(xiàn)的逆向選擇問題，重點(diǎn)還是在于建立有效的信號傳遞機(jī)制，物業(yè)管理中出現(xiàn)的逆向選擇問題的根源在于市場各方的信息不對稱性，因此要盡量使得市場主體中交易的各方所掌握的信息對稱起來；對于物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的“道德風(fēng)險”，則主要是建立“信用激勵機(jī)制”，同時也要重要的監(jiān)管制度做保障，使守信譽(yù)者得到鼓勵和獎勵，使失信的一方得到應(yīng)有的懲罰。

1建立和完善物業(yè)管理市場法規(guī)體系及監(jiān)督機(jī)制

在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)中，國家的調(diào)控起到一定的積極作用，為了指導(dǎo)整個市場的有序發(fā)展，結(jié)合行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，國家頒布了一系列的法律法規(guī)依據(jù)做保障，比如《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等，這些都將有效地促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)展和建設(shè)，但是隨著行業(yè)的發(fā)展，還會不斷地出現(xiàn)新的問題、新的案例等，這就需要政府等相關(guān)部門不斷地對我國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，要敢于大膽地改革和創(chuàng)新，使得更有效地促進(jìn)社會和諧發(fā)展，有效預(yù)防一些投機(jī)分子鉆法律法規(guī)的空子。同時，政府等相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)有效的監(jiān)督機(jī)制，要做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”的十六字方針，要敢于對違背誠信原則，敗壞行業(yè)聲譽(yù)的企業(yè)和行為予以嚴(yán)厲的查處和辦理，甚至予以通報和曝光。

2提高物業(yè)管理參與主體及從業(yè)人員的素質(zhì)和誠信意識

筆者認(rèn)為，要想提高現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，使其規(guī)范化、現(xiàn)代化，提高物業(yè)管理人員及其物業(yè)參與主體的素質(zhì)和誠信意識是必不可少的。由于我國現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)進(jìn)入門檻比較低，技術(shù)含量等也比較低，服務(wù)種類比較少等緣故，我國現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)在招聘時對從業(yè)人員的素質(zhì)并沒有一定的要求和一定的考核。在物業(yè)管理出現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主、物業(yè)與業(yè)主等的糾紛的時候，由于沒有一定的素質(zhì)訓(xùn)練或者是一定的素質(zhì)提升，很可能出現(xiàn)物業(yè)管理人員管理不當(dāng)?shù)氖虑椤Ｍ瑫r，應(yīng)提高其誠信意識，建立誠信檔案，對違規(guī)的情況進(jìn)行記錄，并對其進(jìn)行懲罰，對優(yōu)秀的情況進(jìn)行激勵和獎勵。因此，筆者認(rèn)為在物業(yè)管理過程中提高物業(yè)參與主體及物業(yè)從業(yè)人員的誠信意識及其素質(zhì)是很有必要的。

3建立和實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)管理體系

現(xiàn)在市場上的物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量參差不齊，高質(zhì)量的品牌企業(yè)在市場上是稀缺資源。近些年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生糾紛的事件也是層出不窮，但是物業(yè)管理企業(yè)并沒有在不斷的問題中有所大的建設(shè)，相反，問題是越來越頻繁。這就要求市場上必須建立實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)管理體系，對屢次出現(xiàn)問題又沒有改善的企業(yè)進(jìn)行懲處。在“檸檬市場”上，低質(zhì)量如果不改善就必會引起更多的糾紛產(chǎn)生，有效的信譽(yù)管理體系必會迫使企業(yè)有所改善，不然的話，由于大量的糾紛使得企業(yè)的信譽(yù)受損，企業(yè)不改善自身的狀況就會使企業(yè)瀕臨倒閉。品牌建設(shè)是企業(yè)發(fā)展的方向，企業(yè)要想獲得良好的聲譽(yù)和信譽(yù)信用等，就必須樹立自己獨(dú)特的品牌。

結(jié)語

物業(yè)管理行業(yè)在我國是一個朝陽行業(yè)，并且關(guān)系到我國民生問題，作為我們每一個公民，都應(yīng)該盡一份力保證物業(yè)管理市場有序有效健康地發(fā)展下去。