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第1篇

第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的單位及個人，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的公司、合伙企業(yè)、個人獨(dú)資企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織。

本辦法所稱的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息、咨詢服務(wù)、進(jìn)行房地產(chǎn)策劃和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)策劃，是指向委托人提供房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營銷和項(xiàng)目運(yùn)營并收取擁金的行為。

第四條省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理工作。

各市（州）、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理工作。

第五條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)，下同）應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到工商登記所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門和省建設(shè)行政主管部門備案，取得省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《吉林省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》后，方可執(zhí)業(yè)。

第六條備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等信息向社會公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇。

第七條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，須取得相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書，注冊合格后，持證上崗。

第八條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分為一、二、三級三個等級。

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)條件：

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動連續(xù)5年以上，且取得二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級2年以上；

3.有限責(zé)任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣100萬元以上；

4.有7名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，8名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書的人員不少于5人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊證書的人員不少于12人；

5.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

6.檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同規(guī)范。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)條件：

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動連續(xù)3年以上，且取得三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級3年以上；

3.有限責(zé)任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣50萬元以上；

4.有5名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，6名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書的人員不少于3人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊證書的人員不少于10人；

5.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

6.檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同規(guī)范。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)條件：

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)字樣；

2.有限責(zé)任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣10萬元以上；

3.有2名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，3名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書的人員不少于1人，持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊證書的人員不少于5人；

4.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

5.檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

第九條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)申請備案，應(yīng)提交下列資料：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案登記表（一式三份）；

（二）營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件；

（三）法定代表人任職文件；

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊證書及聘任合同；

（五）企業(yè)章程及內(nèi)部管理制度；

（六）已簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同1份。

第十條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)限制

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、房屋銷售、居間等活動，提供房地產(chǎn)咨詢及代辦手續(xù)等所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可從事除房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可從事除房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、房地產(chǎn)以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

第十一條省建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按季度上報(bào)更新企業(yè)業(yè)績等信息。

第十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員發(fā)生變動，應(yīng)及時辦理變更備案手續(xù)；遺失證件的需在吉林省建設(shè)廳網(wǎng)站聲明30日后，方可申請補(bǔ)發(fā)。

第十三條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營活動，按國家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》和其他有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，并接受房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)與委托人簽訂書面合同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓受委托的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同前，應(yīng)當(dāng)明示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，供當(dāng)事人選用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中應(yīng)當(dāng)約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該業(yè)務(wù)的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的簽名。

第十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)行業(yè)務(wù)時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，主動向當(dāng)事人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂委托合同后，方可對外相應(yīng)的房源、客源信息。

第十七條注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能受聘于一個經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以該機(jī)構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。

第十八條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與委托人有利害關(guān)系的，委托人有權(quán)要求其回避。

第十九條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險資金、業(yè)務(wù)資料檔案和業(yè)務(wù)臺賬，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要將執(zhí)業(yè)證書編號和身份證號在機(jī)構(gòu)顯著位置公示，并寫入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中。

第二十條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各類房地產(chǎn)廣告，應(yīng)載明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書編號。

第二十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中禁止有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊證書；

（二）轉(zhuǎn)讓未經(jīng)委托人書面同意的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（三）索取、收受經(jīng)紀(jì)合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，泄露委托人商業(yè)秘密牟取其他不正當(dāng)利益；

（四）提高或者壓低經(jīng)紀(jì)活動收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（五）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動；

（六）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（七）同時在兩個或兩個以上經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

（八）虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息；

（九）簽署損害委托人利益的合同；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第二十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的，由違法違規(guī)行為發(fā)生地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門依照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和其他法律、法規(guī)、規(guī)定進(jìn)行處罰，并可由省建設(shè)行政主管部門向社會公布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不良記錄。

第2篇

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)價格評估的機(jī)構(gòu)，均須遵守本規(guī)定。

第三條  北京市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的主管機(jī)關(guān)。主要職能是：

1.負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)認(rèn)定、年審工作；

2.制定本市房地產(chǎn)價格評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

3.規(guī)范本市評估機(jī)構(gòu)的行業(yè)行為。對本市房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、管理、監(jiān)督和檢查；

4.負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)評估人員的注冊、培訓(xùn)、考核及繼續(xù)教育。

北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所（以下簡稱市評估所）負(fù)責(zé)本市評估機(jī)構(gòu)的日常管理工作。

第四條  房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)申請資質(zhì)認(rèn)定，須具備以下條件：

1.有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)、章程和健全的財(cái)務(wù)制度；

2.有固定的服務(wù)場所；

3.10萬元以上的注冊資金；

4.有相應(yīng)的房地產(chǎn)估價人員及其他相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員。

第五條  申請房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定的單位須提交下列材料：

1.房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格申請書及上級主管單位的批件；

2.企事業(yè)法人證明材料；

3.固定經(jīng)營場所的證明；

4.組織章程；

5.評估人員專業(yè)資格及技術(shù)職稱證明材料；

6.房地產(chǎn)評估實(shí)例；

7.注冊資金驗(yàn)資報(bào)告；

8.其他需要提交的有關(guān)材料。

第六條  市評估所對申請資質(zhì)認(rèn)定的評估機(jī)構(gòu)審核后，報(bào)市房地局審批，頒發(fā)《北京市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格臨時證書》。評估機(jī)構(gòu)到工商部門辦理工商登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可經(jīng)營。一年后經(jīng)市房地局審查合格，換發(fā)《北京市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。

第七條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)分為三個等級：

1.甲級

（1）注冊資金在100萬元以上（含100萬元）；

（2）以“房地產(chǎn)評估”為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)；

（3）獲得市房地局頒發(fā)的《北京市房地產(chǎn)估價人員上崗證書》（以下簡稱《上崗證書》）的人員不少于15人，其中有注冊房地產(chǎn)估價師或土地估價師資格的人員不少于7人，具備建筑、經(jīng)濟(jì)類中高級專業(yè)技術(shù)職稱資格的專職人員不少于6人（其中至少有一名結(jié)構(gòu)專業(yè)高級工程師和一名高級房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師），兼職人員不得超過各項(xiàng)核定人員的50％；

（4）從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)滿三年以上。

2.乙級

（1）注冊資金在50萬元以上（含50萬元）；

（2）獲得市房地局頒發(fā)的《上崗證書》的人員不少于8人；其中有注冊房地產(chǎn)估價師或土地估價師資格的人員不少于4人，具備建筑、經(jīng)濟(jì)類中高級專業(yè)技術(shù)職稱資格的專職人員不少于3人（其中至少有一名結(jié)構(gòu)專業(yè)工程師和一名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師），兼職人員不得超過各項(xiàng)核定人員的40％；

（3）從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)滿兩年以上。

3.丙級

（1）注冊資金在10萬元以上（含10萬元）；

（2）獲得市房地局頒發(fā)的《上崗證書》的人員不少于6人，其中有注冊房地產(chǎn)估價師或土地估價師資格的人員不少于2人，具備建筑、經(jīng)濟(jì)類中高級專業(yè)技術(shù)職稱資格的專職人員不少于2人，兼職人員不得超過各項(xiàng)核定人員的35％；

（3）從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)滿一年以上。

第八條  國有土地使用權(quán)出讓地價的評估由市房地局確認(rèn)的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價結(jié)果須經(jīng)市房地局審定，方可生效。

第九條  土地增值稅的評估由市房地局確認(rèn)的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

第十條  房地產(chǎn)抵押評估由市、區(qū)、縣房地局設(shè)立的事業(yè)性評估機(jī)構(gòu)或貸款銀行設(shè)立的取得正式房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

第十一條  房屋買賣過戶評估、房屋拆遷補(bǔ)償評估和其他政府指定的房地產(chǎn)項(xiàng)目評估，由市評估所和各區(qū)、縣房地局設(shè)立的事業(yè)性評估機(jī)構(gòu)按規(guī)定評估。

第十二條  第八條至第十條所包括的各類業(yè)務(wù)，各級評估機(jī)構(gòu)須按以下要求承接：

甲級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)可單獨(dú)承擔(dān)土地總面積5萬平方米以下，同時總建筑面積15萬平方米以下的評估業(yè)務(wù)：

乙級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)可單獨(dú)承擔(dān)土地總面積3萬平方米以下，同時總建筑面積10萬平方米以下的評估業(yè)務(wù)；

丙級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)可單獨(dú)承擔(dān)土地總面積1.5萬平方米以下，同時總建筑面積5萬平方米以下的評估業(yè)務(wù)；

土地總面積超過5萬平方米（含5萬）或總建筑面積超過15萬平方米的項(xiàng)目為特大評估項(xiàng)目。此類項(xiàng)目由市評估所組織多家評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

第十三條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)實(shí)行注冊登記制度，有效期三年。有效期滿前一個月，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)須到市房地局申請重新登記。重新登記時，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)要提供三年內(nèi)的工作報(bào)告、人員現(xiàn)狀和三份典型估價報(bào)告等文件。審查合格的機(jī)構(gòu)予以公布。

甲級評估機(jī)構(gòu)在三年中至少完成三項(xiàng)建筑規(guī)模在10萬平方米以上或五項(xiàng)建筑規(guī)模在5萬平方米以上的評估業(yè)務(wù)；

乙級評估機(jī)構(gòu)在三年中至少完成三項(xiàng)建筑規(guī)模在5萬平方米以上或五項(xiàng)建筑規(guī)模在2萬平方米以上的評估業(yè)務(wù)；

丙級評估機(jī)構(gòu)在三年中至少完成三項(xiàng)建筑規(guī)模在1萬平方米以上的評估業(yè)務(wù)。

第十四條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。年審的具體辦法另行規(guī)定。

第十五條  房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)按《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（京價房字1996第396號）規(guī)定執(zhí)行。

第十六條  房地產(chǎn)估價人員分估價師和估價員兩級：

通過國家有關(guān)部門組織的考試并獲得房地產(chǎn)估價師或土地估價師的人員為估價師。已取得估價師資格的人員，仍須取得市房地局頒發(fā)的《上崗證書》后，方可在本市從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

未取得房地產(chǎn)估價師或土地估價師資格，從事房地產(chǎn)估價工作的人員，符合以下條件，經(jīng)市房地局專業(yè)培訓(xùn)，考核合格，取得《上崗證書》，為房地產(chǎn)估價員：

1.具有北京市戶口；

2.具有高中、中專以上文化程度；

3.在市房地局批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)中任職。

第十七條  房地產(chǎn)價格評估人員在評估作業(yè)中不得有下列行為：

1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

2.允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)；

3.同時在兩個或兩個以上評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

4.與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

5.法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第十八條  評估人員變更注冊機(jī)構(gòu)，應(yīng)及時申報(bào)備案。評估機(jī)構(gòu)對兼職估價人員的評估業(yè)績應(yīng)有記錄。

第十九條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，按照國家或本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序開展業(yè)務(wù)。

第二十條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)須按季度向市房地局報(bào)送評估業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。表格式樣由市房地局統(tǒng)一制發(fā)。

第二十一條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員與委托人有利害關(guān)系的應(yīng)當(dāng)回避。對評估中需要保密的內(nèi)容，不得隨意向他人提供。

第二十二條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)變更名稱或注銷的，應(yīng)于變更名稱或注銷后十日內(nèi)持有關(guān)文件到市評估所辦理更名或注銷手續(xù)。

第二十三條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對所出具的房地產(chǎn)估價報(bào)告書的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。

第二十四條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在指定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)受理評估項(xiàng)目，凡越權(quán)評估，不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第二十五條  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)及其評估人員違反本規(guī)定，致使評估行為無效或評估結(jié)果失準(zhǔn)，造成損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事或行政責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

第二十六條  房地產(chǎn)評估師違反本辦法，按照建設(shè)部、人事部《房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》處罰；評估機(jī)構(gòu)違反本辦法，按照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》處罰。

第3篇

【關(guān)鍵詞】客戶關(guān)系管理；房地產(chǎn)企業(yè)；核心競爭力

所有產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，都是以客戶為中心的，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。從地段的選擇到建設(shè)施工，再到新房產(chǎn)的出現(xiàn)和房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售，以及最后的售后服務(wù)，都是以客戶的需求為導(dǎo)向。

20世紀(jì)90年代以來，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的深化和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的市場環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，企業(yè)的經(jīng)營理念也由此發(fā)生了深刻的改變，由以產(chǎn)品為中心向以客戶為中心轉(zhuǎn)變。在這一背景下，客戶資源成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略資源，由此推動了客戶關(guān)系管理在企業(yè)中的應(yīng)用。

一、客戶關(guān)系管理及企業(yè)核心競爭力的內(nèi)涵

（一）客戶關(guān)系管理的定義與內(nèi)涵

1.客戶關(guān)系管理的提出

客戶關(guān)系管理（Customer Relationship Management ，簡稱CRM）的概念是由Gartner Group首先提出的。該組織認(rèn)為：客戶關(guān)系管理是整個企業(yè)范圍內(nèi)的一個戰(zhàn)略，這個戰(zhàn)略的目標(biāo)通過組織細(xì)分市場，培養(yǎng)客戶滿意行為，將從供應(yīng)商到客戶的系列處理過程聯(lián)系在一塊，使得利潤、收益、客戶滿意程度最大化。

事實(shí)上，客戶關(guān)系管理最早開展于20世紀(jì)80年代初美國的“接觸管理”，歷經(jīng)90年代的“銷售力量自動化系統(tǒng)”“客戶服務(wù)系統(tǒng)”以及“呼叫中心”技術(shù)，不斷演變發(fā)展，逐漸趨向成熟。較早的概念把客戶關(guān)系管理定義為一種營銷工具，最近的概念才把其提高到企業(yè)的戰(zhàn)略層次上。

2.客戶關(guān)系管理的定義

客戶關(guān)系管理，是企業(yè)為提高核心競爭力，達(dá)到競爭致勝、快速成長的目的，樹立以客戶為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上開展的包括判斷、選擇、爭取、發(fā)展和保持客戶所需實(shí)施的全部商業(yè)過程；

客戶關(guān)系管理，是企業(yè)以客戶關(guān)系為重點(diǎn)，通過開展系統(tǒng)化的客戶研究，通過優(yōu)化企業(yè)組織體系和業(yè)務(wù)流程，提高客戶滿意度和忠誠度，提高企業(yè)效率和利潤水平的工作實(shí)踐；

客戶關(guān)系管理，也是企業(yè)不斷改進(jìn)與客戶關(guān)系相關(guān)的全部業(yè)務(wù)流程，最終實(shí)現(xiàn)電子化、自動化運(yùn)營目標(biāo)的過程中，所創(chuàng)造并使用的先進(jìn)的信息技術(shù)、軟硬件和優(yōu)化的管理方法、解決方案的總和。

3.客戶關(guān)系管理的內(nèi)涵

對于CRM的合理內(nèi)涵，可以從管理和技術(shù)兩個視角來準(zhǔn)確理解。CRM首先是一種管理理念和策略。它將企業(yè)的客戶作為最重要的資源，通過完善的客戶服務(wù)和深入的客戶分析不斷了解顧客需求，提供客戶滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，與客戶建立起長期、穩(wěn)定、相互信任、互惠互利的密切關(guān)系，實(shí)現(xiàn)客戶終生價值。其次，CRM也是一種管理軟件和技術(shù)。一個完整的CRM系統(tǒng)綜合應(yīng)用了數(shù)據(jù)倉庫技術(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)、Internet技術(shù)、面向?qū)ο蠹夹g(shù)、客戶機(jī)與服務(wù)器體系等信息技術(shù)，為企業(yè)的銷售、客戶服務(wù)和決策支持等領(lǐng)域提供一個業(yè)務(wù)自動化的解決方案。

（二）核心競爭力的含義

“核心競爭力”的概念，最早是由美國密執(zhí)安大學(xué)商學(xué)院的普拉哈拉教授和倫敦商學(xué)院的哈姆爾教授于1990年在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的論文《公司的核心競爭力》中提出的。這一理論很快引起了學(xué)術(shù)界和企業(yè)界的廣泛關(guān)注，而且盡管最初關(guān)于這一理論的討論都是定性的，在學(xué)術(shù)界和企業(yè)界的共同努力下，有關(guān)企業(yè)核心競爭力的模型已經(jīng)逐步走向定量化研究，發(fā)展成為一套比較成熟的企業(yè)競爭問題解決方法。

所謂企業(yè)核心競爭力（Core-competence），是指支撐企業(yè)可持續(xù)性競爭優(yōu)勢的開發(fā)獨(dú)特產(chǎn)品、發(fā)展特有技術(shù)和創(chuàng)造獨(dú)特營銷手段的能力，是企業(yè)在特定經(jīng)營環(huán)境中的競爭能力和競爭優(yōu)勢的合力，是企業(yè)多方面技能和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制如技術(shù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)的有機(jī)融合。

進(jìn)一步講，核心競爭力是企業(yè)長期內(nèi)形成的、蘊(yùn)涵于企業(yè)內(nèi)質(zhì)中的、企業(yè)獨(dú)具的、支撐企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來競爭優(yōu)勢，并使企業(yè)長時間內(nèi)在競爭環(huán)境中能取得主動的核心能力。它不僅僅表現(xiàn)為企業(yè)擁有的關(guān)鍵技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備或者企業(yè)的特有運(yùn)行機(jī)制，更為重要的是體現(xiàn)為上述技能與機(jī)制之間的有機(jī)融合。企業(yè)核心競爭力是處在核心地位的、影響全局的競爭力，是一般競爭力如產(chǎn)品競爭力、營銷競爭力、研發(fā)競爭力、財(cái)務(wù)競爭力等的統(tǒng)領(lǐng)。從企業(yè)核心競爭力不同表現(xiàn)形式角度可將企業(yè)核心競爭力分為三類：核心產(chǎn)品、核心技術(shù)和核心能力。它們之間關(guān)系密切，產(chǎn)品來自技術(shù)，技術(shù)來自能力――為了提高核心競爭力，一些公司最大限度擴(kuò)展其核心產(chǎn)品在世界市場上的份額，為各種客戶生產(chǎn)核心產(chǎn)品，使公司獲得加強(qiáng)核心競爭力和擴(kuò)展步伐需要的收益。

二、客戶關(guān)系管理（CRM）是提升企業(yè)核心競爭力的有效途徑

美國企業(yè)戰(zhàn)略大師C.K.Prahalad和Gary Hamel在1990年提出了核心競爭力的概念。它指的是企業(yè)組織中的積累性知識，特別是如何協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術(shù)的知識和技能，并在這基礎(chǔ)上形成超越競爭對手的獨(dú)特能力。企業(yè)核心競爭力往往具有下列特征：（1）價值優(yōu)越性。企業(yè)在創(chuàng)造價值和降低成本方面比競爭對手更優(yōu)秀。（2）不可交易性。無法像其他生產(chǎn)要素一樣通過市場交易進(jìn)行買賣。（3）難以替代性。核心能力受到替代品的威脅相對較小。

構(gòu)筑與強(qiáng)化核心競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要條件。CRM環(huán)境下，企業(yè)核心競爭力的三大功能將得到前所未有的強(qiáng)化。

（一）充分的客戶價值

CRM體系下，由于企業(yè)能夠準(zhǔn)確把握客戶的需求特征，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，一切從客戶的角度出發(fā)，就能夠?yàn)槠涮峁└拘缘睦茫偈箍蛻粜в米畲蠡布茨転榭蛻魩黹L期性的關(guān)鍵利益。這種充分的客戶價值，不僅將為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造長期的競爭主動權(quán)，也會為它創(chuàng)造超過行業(yè)平均利潤水平的超值利潤。

（二）高度的獨(dú)創(chuàng)性

作為一種資源，客戶是稀缺、寶貴的。CRM體系下的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力將更為企業(yè)獨(dú)自擁有，成為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中長期培育和積淀而成的，孕育于企業(yè)文化，內(nèi)化于整個企業(yè)組織體系中，難以被其他企業(yè)所模仿和替代的能力。

（三）多元的延展性

擁有強(qiáng)大的核心競爭力，意味著房地產(chǎn)企業(yè)在參與依賴核心競爭力的相關(guān)產(chǎn)品市場上擁有了選擇權(quán)。CRM環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力是一種基礎(chǔ)性能力。通過這個堅(jiān)實(shí)的平臺，企業(yè)可以更好地統(tǒng)領(lǐng)其他各種能力，可以向更有生命力的新領(lǐng)域延伸和擴(kuò)展。一個企業(yè)核心競爭力的多元延展性保證了企業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略的成功實(shí)施。

三、客戶關(guān)系管理有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的培育

目前，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，客戶越來越成熟、理性，可供選擇的產(chǎn)品越來越多，政府監(jiān)管越來越嚴(yán)格，信息透明度越來越高。市場的這種變化必然要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和營銷等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行變革，而CRM的導(dǎo)入有效的幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成了這種變革，并推動企業(yè)核心競爭力的形成。新的市場環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力包括對市場的把握能力、服務(wù)能力、社會資源的整合能力以及品質(zhì)保證能力四個方面。

（一）對市場的把握能力

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，很多工作都是可以通過社會分工去完成的，但是對市場的把握要靠企業(yè)自身，市場的風(fēng)險要由企業(yè)去承擔(dān)，市場把握能力對企業(yè)生死攸關(guān)。

（二）服務(wù)能力

房地產(chǎn)商品使用中的服務(wù)在某種程度上就是維修。現(xiàn)在客戶投訴最多的就維修服務(wù)不到位。良好的服務(wù)不僅有利于提高客戶的滿意度和忠誠度，而且有助于企業(yè)樹立品牌，提高企業(yè)信譽(yù)。

（三）社會資源的整合能力

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就是社會資源的整合，每個項(xiàng)目都會涉及眾多的相關(guān)單位。

（四）品質(zhì)保證能力

房地產(chǎn)商品不用于一般的家用電器，它是一個消費(fèi)時間跨度很大的產(chǎn)品，品質(zhì)保證必須是第一位的。

在上述四個方面，對市場的把握能力、服務(wù)能力都和CRM息息相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)導(dǎo)入CRM的出發(fā)點(diǎn)，就是在引進(jìn)客戶關(guān)系管理思想的同時，還要將這一管理思想融入到軟件系統(tǒng)之中，以提升一線營銷人員的能力，強(qiáng)化來訪客戶向意向客戶轉(zhuǎn)化、意向客戶向準(zhǔn)業(yè)主轉(zhuǎn)化、準(zhǔn)業(yè)主向業(yè)主轉(zhuǎn)化的管理，在提高來訪客戶成交率的同時也強(qiáng)化了對未成交客戶的管理，從而有效的降低銷售成本，加快資金流轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)產(chǎn)品具有非常特殊的性質(zhì)。客戶無法參與房屋的建設(shè)過程，只能通過與放肆產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的互動過程，來感受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)水平和能力。服務(wù)是一種客戶的主觀體驗(yàn)過程。在這個過程中，生產(chǎn)和消費(fèi)是同步進(jìn)行的，客戶和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷人員之間存在著內(nèi)在的互動關(guān)系，客戶對服務(wù)質(zhì)量的感知就是在互動過程中形成的。

傳統(tǒng)的管理只關(guān)心客戶在互動關(guān)系中的導(dǎo)什么，只注重服務(wù)生產(chǎn)過程所形成的結(jié)果，就是說客戶得到了什么服務(wù)。至于這種結(jié)果是通過何種過程得到的，有時在一個什么環(huán)境條件下的道德，企業(yè)并不關(guān)心。而客戶關(guān)系管理理念認(rèn)為，結(jié)果質(zhì)量知識客戶感知服務(wù)質(zhì)量的一個部分，而不是全部。傳遞服務(wù)結(jié)果的方式，即服務(wù)的過程質(zhì)量對客戶同樣重要，它表明客戶是如何得到服務(wù)的。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，客戶感知的服務(wù)質(zhì)量，除了結(jié)果質(zhì)量、過程質(zhì)量之外，還有一個是環(huán)境組合質(zhì)量，即客戶的服務(wù)過程是在什么環(huán)境條件下進(jìn)行的。如當(dāng)客戶進(jìn)入一個樓盤，他會從園林景觀、樣板房、配套設(shè)施、鄰居的素養(yǎng)，以及從營銷人員的描述中，去搜尋、去品味、去想象這種生活的感覺。現(xiàn)場包裝要特別善于營造這種理想生活的氛圍，客戶在現(xiàn)場親身感受得到的效用，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于售樓書和模型的描繪，高于營銷人員口頭上的諸多許諾。

總之，客戶關(guān)系管理的核心思想就是“客戶關(guān)懷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助先進(jìn)的信息技術(shù)和管理思想，通過對企業(yè)業(yè)務(wù)流程的重組來整合客戶信息資源，對內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)客戶信息和資源的共享，對外能夠?yàn)榭蛻籼峁└?jīng)濟(jì)、便捷、周到的產(chǎn)品和服務(wù)，從而提高客戶價值、滿意度、盈利能力以及客戶的忠誠度，保留和吸引更多的客戶，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的最大化。

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