前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來(lái)啟發(fā)，助您在寫(xiě)作的道路上更上一層樓。

第1篇

摘 要 本文從目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的背景入手，利用房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析了當(dāng)前房地產(chǎn)也面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出了風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量大、回收期長(zhǎng)以及變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了該行業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，并尋求有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，已成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

以下分析中主要選取四個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)：萬(wàn)科、招商、保利、金地。

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

大多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，且現(xiàn)金流為負(fù)值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不低（見(jiàn)表1）。

從四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)。保利地產(chǎn)三季度末的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%。甚至有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比下降了200%以上，如萬(wàn)科地產(chǎn)現(xiàn)金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。

1．速動(dòng)比率明顯降低，短期償債壓力大

從表2可見(jiàn)，在目前樓市低迷的情況下，速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動(dòng)比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說(shuō)明四家企業(yè)在經(jīng)歷了大幅拿地、迅速擴(kuò)張之后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力，均需要加強(qiáng)對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。尤其是招商地產(chǎn)，三季度的速動(dòng)比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產(chǎn)急需提高資金的運(yùn)營(yíng)能力，減少短期償債壓力。

2．資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，長(zhǎng)期償債令人擔(dān)憂

從表3可以看出，萬(wàn)科、保利、金地、招商四家上市房地產(chǎn)企業(yè)2008年三季度的資產(chǎn)負(fù)債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團(tuán)，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為39億元，較年初增加254.55%；長(zhǎng)期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍為負(fù)。

（二）盈利能力分析

1．營(yíng)業(yè)收入增加，但仍難抗行業(yè)大勢(shì)

從上表中可以看出，四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比普遍增長(zhǎng)，但仍難抗行業(yè)大勢(shì)，紛紛調(diào)減銷售。報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)科業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，前三季度營(yíng)業(yè)收入為141.73億元，同比增長(zhǎng)59.04%，其中第三季度的營(yíng)業(yè)收入為52.87億元，同比增長(zhǎng)71.04%。保利地產(chǎn)2008年前三季度的營(yíng)業(yè)收入為39.09億元，同比增長(zhǎng)71.22%。但僅從第三季度的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營(yíng)業(yè)收入為13.12億元，同比降低27.53%。

2．利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩

萬(wàn)科第三季度凈利潤(rùn)為2.15億元，同比下降13.42%。對(duì)于第三季度凈利潤(rùn)的下降，萬(wàn)科的解釋是手計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等因素的影響，也即萬(wàn)科目前的存貨降價(jià)，導(dǎo)致了利潤(rùn)下跌。

而保利地產(chǎn)2008年前三季度的凈利潤(rùn)均有大幅增長(zhǎng)，高達(dá)12.67億元，同比增長(zhǎng)125.38%，但僅從第三季度的凈利潤(rùn)來(lái)看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集團(tuán)前三季度的凈利潤(rùn)出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)分別為7.02%。從第三季度單季數(shù)據(jù)來(lái)看，凈利潤(rùn)為1.10億元，同比下降10%。

招商地產(chǎn)前三季度的凈利潤(rùn)也呈下降趨勢(shì)，降幅19.05%，僅從第三季度單季數(shù)據(jù)來(lái)看，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)大幅提升，達(dá)1.7億元，同比增長(zhǎng)170.26%，而其凈利潤(rùn)并不是來(lái)自于主業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是由于遠(yuǎn)期外匯買賣合同的公允價(jià)值增加所致。季報(bào)顯示，招商第三季度公允價(jià)值變動(dòng)收益為1.11億元，同比大幅增長(zhǎng)667.44%。

（三）資產(chǎn)管理能力分析

1．存貨激活，存貨周轉(zhuǎn)率下降

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4。但四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)早在2007年就已經(jīng)跌破0.4這一安全值。

其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價(jià)的金地集團(tuán)，存貨也達(dá)到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。

招商地產(chǎn)三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產(chǎn)今年的計(jì)劃銷售目標(biāo)為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場(chǎng)嚴(yán)重影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。

即便是龍頭企業(yè)萬(wàn)科，2008年三季度的存貨也已高達(dá)873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產(chǎn)總值的72%，以萬(wàn)科三季度52.87億元的營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，這些存貨的消化還需要近2年的時(shí)間。

2．現(xiàn)金流持續(xù)惡化，資金壓力大

存貨的大量積壓，嚴(yán)重的制約了經(jīng)營(yíng)性資金的流動(dòng)性，目前，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)值，而期末現(xiàn)金流仍保持正值，這是由籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)彌補(bǔ)的。萬(wàn)科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負(fù)現(xiàn)金流狀況，2008年三季度末，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-19.89億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則更低，達(dá)-21.3億元。保利地產(chǎn)更為嚴(yán)重，已經(jīng)連續(xù)5年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長(zhǎng)，2008年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-81.76億元，同比減少67.67%。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1．建立多元化的融資渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債率。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開(kāi)發(fā)等這些傳統(tǒng)融資渠道的管理。另一方面，可以通過(guò)吸收股權(quán)投資來(lái)擴(kuò)充自有資金；或者可以利用房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資。通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力認(rèn)真調(diào)查，進(jìn)行嚴(yán)格的投資項(xiàng)目決策論證。

3．建立適應(yīng)市場(chǎng)的營(yíng)銷策略。各房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活組合營(yíng)銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)。

4．進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)監(jiān)督。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前、事中、事后的監(jiān)督，準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

5．加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)。

6．確定財(cái)務(wù)成本管理戰(zhàn)略、加強(qiáng)內(nèi)部控制、建立健全策劃監(jiān)督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績(jī)效。

參考文獻(xiàn)：

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、前言

隨著國(guó)家近年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策收緊，使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展壯大過(guò)程中被迫面對(duì)不利的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)所持有資金相對(duì)密集的特質(zhì)，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對(duì)來(lái)自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。借助對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，進(jìn)而制定出適宜的外部風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施與內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有積極意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源不同，可以將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為來(lái)自企業(yè)外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與來(lái)自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：

（一）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)外部，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、資源環(huán)境以及法律政策環(huán)境等各類外部環(huán)境是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要誘因。

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模與速率，帶動(dòng)著作為其子產(chǎn)業(yè)部門的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模與速率。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)銷定價(jià)等活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。在宏觀經(jīng)濟(jì)整體呈倒退趨勢(shì)時(shí)，投資者會(huì)持觀望態(tài)度，審慎利用資金，同時(shí)減少投在規(guī)模過(guò)大的建設(shè)項(xiàng)目上。基于此類原因，將使房地產(chǎn)業(yè)的商品房成交量下降，開(kāi)發(fā)商為激活市場(chǎng)被迫下調(diào)價(jià)格。

2、土地資源市場(chǎng)

土地資源以其稀缺性和不可再生性，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必不可少的資源性要素。同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國(guó)家土地法律法規(guī)、政策的修訂與更改，土地價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的供需關(guān)系變動(dòng)，土地區(qū)位等因素，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成各類影響。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本中，土地占有極大比重，由于土地占用了大量的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所投入的資金能否周轉(zhuǎn)靈活以及預(yù)期利潤(rùn)獲益率的多寡在相當(dāng)大的層面上受土地成本的影響。

3、介于市場(chǎng)氛圍的風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力如此之大，在越演越烈的基礎(chǔ)上，對(duì)于一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在開(kāi)發(fā)以及銷售方面，其難度大大的增加了。然而現(xiàn)在，市場(chǎng)氛圍所引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，例如：在某些銷售策略上、產(chǎn)品研發(fā)的定位上因沒(méi)有充足的事前準(zhǔn)備，給產(chǎn)品帶來(lái)一定的滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，還有潛在的價(jià)錢、購(gòu)買力以及投資風(fēng)險(xiǎn)等。

4、關(guān)于政策的影響

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，來(lái)自政府政策的影響主要有如下幾個(gè)方面，其一：政府所制定的相關(guān)金融政策會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來(lái)一定的影響；其二：來(lái)自政府的相關(guān)稅收，在影響房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，直接影響到其銷售情況；其三：直接影響到房地產(chǎn)暢通的是來(lái)自政府制定的房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定；其四：政府對(duì)于土地資源的開(kāi)發(fā)，以及供應(yīng)上的限制措施，會(huì)在開(kāi)發(fā)狀況方面影響到房地產(chǎn)。。

（二）非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

1、個(gè)性營(yíng)銷

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。如果某個(gè)地方處理不善，就會(huì)影響企業(yè)的銷售效益。

2、資金結(jié)構(gòu)

樓市投資即房地產(chǎn)投資需擁有大量資金，在類型上屬于資金密集型，而假設(shè)這些投資大部分或者全部都來(lái)自預(yù)售款或者銀行貸款。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，使得房地產(chǎn)融資呈多元化趨勢(shì)，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、股權(quán)投資基金（Private Equity）、信托貸款（Entrusted Loans）等融資方式的出現(xiàn)為房地產(chǎn)融資注入新鮮活力。房地產(chǎn)的另一個(gè)重要的特征是高負(fù)債率。項(xiàng)目資本化成為時(shí)下房地產(chǎn)最主要的經(jīng)營(yíng)模式，這一模式的資本融資是在立項(xiàng)之后。

3、決策失誤帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)

之所以產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)決策的失誤是重要原因之一。企業(yè)往往由于缺乏對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的可行性分析；兼以在對(duì)投資進(jìn)行決策時(shí)依據(jù)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息片面或缺乏真實(shí)性；或做出決策的主要決策者能力不足等因素的存在致使決策失誤的發(fā)生。頻繁的決策失誤不僅使得投資失敗，而且使企業(yè)無(wú)法獲得相應(yīng)的收益，從而因此承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，要做好對(duì)項(xiàng)目的可行性分析。因?yàn)槿魏我粋€(gè)細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都可能導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面考慮，并有針對(duì)性的調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，盡可能的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，以提高項(xiàng)目投資的成功可能性。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以采取一定措施如組合式投資等，在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上保證收益的穩(wěn)定化和最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要保持發(fā)展勢(shì)頭，需要在發(fā)展過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)要求及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略、堅(jiān)持創(chuàng)新、不斷拓展視野并以產(chǎn)品質(zhì)量為重。

（二）全面提升房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)

基于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)企業(yè)的重要地位。因此在職業(yè)素養(yǎng)提升方面，針對(duì)企業(yè)管理人員，應(yīng)以科學(xué)決策能力提升為導(dǎo)向，借助對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表與損益表的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，使企業(yè)管理人員的財(cái)務(wù)管理水平得到提高，同時(shí)使其改變以往的憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)主觀決策的方式，使其在決策過(guò)程中能融入對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的客觀分析，以便使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降低；對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)提升，應(yīng)側(cè)重人力資源規(guī)劃與員工培訓(xùn)兩個(gè)方面。

（三）建立健全完善的融資管理制度

基于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)防控目的出發(fā)，制定規(guī)范化與系統(tǒng)化的籌資管理章程并嚴(yán)格遵行章程規(guī)定。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借助市場(chǎng)調(diào)查等多樣化方式，搜集同類企業(yè)信息，尋求本行業(yè)的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)配置模式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)單一項(xiàng)目的籌資活動(dòng)的專項(xiàng)管理，是降低籌資風(fēng)險(xiǎn)與節(jié)約籌資成本的有效途徑。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)同時(shí)進(jìn)行籌資活動(dòng)效能化管理，借助對(duì)企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的籌資活動(dòng)橫向?qū)Ρ?，?shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與成本的控制。

（四）構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)先警告體系

構(gòu)建房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)先警告體系，即通過(guò)設(shè)立與分析部分敏感性財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)的改變情況，對(duì)公司的支付能力、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)取得盈利的能力、運(yùn)營(yíng)的能力、公司發(fā)展能力等典型性指標(biāo)深入的全面分析，運(yùn)用金融理論、財(cái)務(wù)知識(shí)、企業(yè)的組織與領(lǐng)導(dǎo)理論、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)銷售理論等專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)，運(yùn)用結(jié)構(gòu)對(duì)比分析法、簡(jiǎn)化的數(shù)學(xué)結(jié)構(gòu)等趨勢(shì)分析方法和數(shù)量化的方法，找出公司存在的安全隱患問(wèn)題，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出預(yù)警信號(hào)。

（五）科學(xué)實(shí)施財(cái)務(wù)收支預(yù)算

財(cái)務(wù)收支預(yù)算在實(shí)施環(huán)節(jié)中存在諸多的易變化的、未知的因素，致使房地產(chǎn)公司在生產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)期間，可能將會(huì)產(chǎn)生不少難以預(yù)測(cè)的問(wèn)題，房地產(chǎn)公司投資的項(xiàng)目能否成功與此有著直接的聯(lián)系。公司財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)將資本支出預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算作為基礎(chǔ)條件，科學(xué)周密地安排好公司資金的開(kāi)發(fā)目標(biāo)、收入支出比重、經(jīng)濟(jì)效益獲得與資金運(yùn)作規(guī)劃。在平時(shí)的管理工作實(shí)踐中，可以將每月的考查審核情況、每季度的檢查情況、年度總結(jié)情況等多種手段聯(lián)系在一起，以有效發(fā)揮公司的有關(guān)財(cái)務(wù)作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)公司應(yīng)該增強(qiáng)財(cái)務(wù)安全隱患意識(shí)，掌握房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)類型，對(duì)財(cái)務(wù)安全隱患的情況進(jìn)行科學(xué)的識(shí)別并運(yùn)用合理手段防止風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，在公司計(jì)劃收益一定的前提下，將有關(guān)安全隱患情況減少至最低的限度，使房地產(chǎn)公司能夠可持續(xù)地健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第3篇

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。資金是房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)開(kāi)展的基礎(chǔ)，前期資金的主要來(lái)源是銀行借貸，主要用途是土地購(gòu)買；而后期活動(dòng)的資金來(lái)源主要是融資或者前期銷售回款。在這樣的資金運(yùn)行模式下，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)自有資金不足或者前期銷售計(jì)劃不能按時(shí)完成，就不能按時(shí)償還銀行借貸的本金或者利息，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在銀行中的信譽(yù)受損，在嚴(yán)重的情況下，銀行會(huì)中止與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會(huì)中斷，從而誘發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身“造血”不足。房地產(chǎn)企業(yè)自身血液的來(lái)源主要是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售，因此，自身“造血”不足也同樣表現(xiàn)在這兩個(gè)方面。（1）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，其中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，從而導(dǎo)致預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)也存在了很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的中出現(xiàn)不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)影響其預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)，其盈利水平就會(huì)受到影響，不能有效的為后期項(xiàng)目提供資金；其償還債務(wù)的能力也會(huì)受到影響，為其銀行借貸產(chǎn)生一定的阻礙。（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能夠出售之后，受到政策環(huán)境的影響，或者受到房地產(chǎn)銷售手段的影響，使得預(yù)期的銷售目標(biāo)沒(méi)有完成，使得資金回收效率變緩；或者受到銀行個(gè)人貸款政策的影響，影響了企業(yè)按揭回款的效率，影響了企業(yè)資金回籠，從而出現(xiàn)“供血不足”的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的成因

1、企業(yè)資金外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。（1）市場(chǎng)環(huán)境。隨著房地產(chǎn)改革制度的推進(jìn)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，要對(duì)客戶群體進(jìn)行細(xì)分。一旦產(chǎn)品定位失誤或者銷售策略失誤就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)為企業(yè)資金回籠帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（2）政策制度。首先，土地是房地產(chǎn)活動(dòng)開(kāi)展的基礎(chǔ)，而我國(guó)土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，政府在土地開(kāi)發(fā)方面的相關(guān)政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)產(chǎn)生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，會(huì)對(duì)其銷售產(chǎn)生影響；最后，政策制定的金融政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生重要的影響。（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響著人們的購(gòu)買力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平過(guò)低，人們購(gòu)買力不足，會(huì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售；其次，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出周期變化，一般情況下，發(fā)展期為5年，低落期為2年，發(fā)展周期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系存在問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系問(wèn)題主要表現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)機(jī)制方面。由于房地產(chǎn)活動(dòng)的特殊性，一般情況下，在確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之后，企業(yè)會(huì)圍繞這個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)利潤(rùn)中心或者項(xiàng)目公司。但是收到土地資金開(kāi)發(fā)有限性的影響，這個(gè)臨時(shí)成立的中心或者公司會(huì)呈現(xiàn)出短期性的特點(diǎn)，因此，其經(jīng)營(yíng)思路和決策也會(huì)表現(xiàn)出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會(huì)將目光集中在眼前利益方面。同時(shí)在財(cái)務(wù)運(yùn)作方面，存在著融資沖動(dòng)、拿地盲目、治理結(jié)構(gòu)形式化等問(wèn)題，會(huì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生提供了一定的內(nèi)在誘發(fā)因素。

3、缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，主要表現(xiàn)在沒(méi)有完整的且適合企業(yè)自身的預(yù)算制度，或者企業(yè)預(yù)算在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有發(fā)揮其實(shí)際效用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，不能采取有效的機(jī)制進(jìn)行抵御，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1、融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。融資風(fēng)險(xiǎn)的防范主要通過(guò)融資多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)。首先，企業(yè)在融資的過(guò)程中，可以對(duì)不同的資金種類進(jìn)行考慮，對(duì)不同銀行的貸款政策進(jìn)行比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過(guò)自辦商場(chǎng)酒店或者持有商業(yè)房產(chǎn)等形式，拓展資金流入方式，避免資金鏈中斷。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式之一，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的主要措施就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)需求者的消費(fèi)心理進(jìn)行科學(xué)的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理的定位，完善產(chǎn)品銷售政策，以保證產(chǎn)品銷售預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，以保證資金能夠及時(shí)回籠。

3、資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。規(guī)避企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最主要的就是完善企業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，改變短期性運(yùn)行模式。企業(yè)的管理者要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；其次，要完善財(cái)務(wù)管理制度，完善企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算，制定財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行政策，保證財(cái)務(wù)預(yù)算能夠得到有效的發(fā)揮。最后，在制定完善的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期分析，制定完善的規(guī)避政策，以對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。

四、結(jié)語(yǔ)