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第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估行業(yè)問題 對策

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章

國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評估行業(yè)及估價師的地位，完善了評估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評估市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)

從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)評估行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

3、房地產(chǎn)評估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大

在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題

1、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確

我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和工作人員沒有實現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價機(jī)構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系。現(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)估計機(jī)構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因為，只有這樣，有限責(zé)任公司的出資人不會承擔(dān)無限連帶責(zé)任。我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營效率不高。

2、相關(guān)法律制度不健全

我國房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級階段。很多評估機(jī)構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評估的各項法律法規(guī)中，實施的細(xì)則還不健全，對不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

3、估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

(1)估價師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。

(3)估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評價技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

4、社會公信力不高

由于房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場價值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策

1、加強(qiáng)市場環(huán)境監(jiān)管

采取有效措施，切實加強(qiáng)對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強(qiáng)有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評估市場創(chuàng)造一個公平和良好的競爭環(huán)境。維護(hù)房地產(chǎn)評估活動的獨立性，保證房地產(chǎn)評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結(jié)果的龔振興和獨立性。努力完善房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責(zé)任和風(fēng)險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價師。可以參照日本的不動產(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價師管理制度，結(jié)合我國的客觀實際，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評估實踐經(jīng)驗的豐富與否、評估報告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價師隊伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價師隊伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識面，實行定量錄取等。

4、推進(jìn)信用體系建設(shè)

目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師實行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

總結(jié)

我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；對策分析

中圖分類號：F29 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01

我國房地產(chǎn)評估主要有：一般評估、特定評估和房地產(chǎn)抵押貸款評估三種類型，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)評估業(yè)也發(fā)生這巨大的變化，其業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到周邊房地產(chǎn)抵押、保險、征收、司法訴訟、企業(yè)合資、股份該組、破產(chǎn)清算、土地拍賣等等各種經(jīng)濟(jì)行為活動。當(dāng)前，為了規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)，制定了《中國任命共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中國人民共和國土地管理法》等相關(guān)的法律規(guī)章制度，并對房地產(chǎn)估價技術(shù)進(jìn)行了規(guī)范，制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。盡管如此，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)依舊存在著一些問題亟待解決。

一、房地產(chǎn)評估中存在的主要問題

（一）業(yè)內(nèi)法律法規(guī)實施細(xì)則不完備

雖然業(yè)內(nèi)已制定了相關(guān)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了法律依據(jù)，但是這些管理規(guī)則并沒有具體的實施細(xì)則。在《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中盡管對房地產(chǎn)評估制度的法定地位進(jìn)行了明確，但對房地產(chǎn)評估專門法律方面內(nèi)容卻是缺失的。其他相關(guān)法規(guī)中有對房地產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定，依舊不能對評估行為作出規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。實施細(xì)則的不完備使得評估人員在工作中不能積極發(fā)揮能動性，導(dǎo)致評估不能有效完成。

（二）業(yè)內(nèi)監(jiān)管缺失導(dǎo)致公信力不高

當(dāng)前房地產(chǎn)評估業(yè)中存在著亂評估、亂定價、私收回扣等弄虛作假的亂象，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因該行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管和合理的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前較為顯著的問題就是相關(guān)評估機(jī)構(gòu)易被一些外力機(jī)構(gòu)干擾、誘惑，因利益驅(qū)使做出不合理的評估行為，嚴(yán)重違背了市場價值、損害了他人的合法權(quán)益及國家利益，導(dǎo)致其社會公信力不高。

（三）業(yè)內(nèi)評估人員綜合素質(zhì)較低下

房地產(chǎn)業(yè)的特殊性預(yù)示著從業(yè)人員需要較高的專業(yè)素質(zhì)，一些投資風(fēng)險較高的項目更加依賴于專業(yè)的價值質(zhì)量鑒定人員。當(dāng)前，業(yè)內(nèi)評估人員的培訓(xùn)考核方面并不完善，學(xué)術(shù)要求嚴(yán)重欠缺，且入行門檻較低，使得評估人員的綜合素質(zhì)普遍底下，相關(guān)評估師資格等級考試制度只有一個級別，不能體現(xiàn)評估師資質(zhì)的深淺和水平的高低，使得評估師不會主動提升自身的業(yè)務(wù)能力，無法激發(fā)評估人員的深造和繼續(xù)學(xué)習(xí)動力。

二、房地產(chǎn)評估中相應(yīng)的對策探析

（一）建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)實施細(xì)則的法律法規(guī)

相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行出臺的相關(guān)法律法規(guī)制定出專門的《房地產(chǎn)評估法》，并針對行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的技術(shù)行為規(guī)范和章程，對行業(yè)內(nèi)違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的處罰政策；針對業(yè)內(nèi)收費標(biāo)準(zhǔn)方面做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，將評估總額較小的項目進(jìn)行檔次細(xì)分提高收費標(biāo)準(zhǔn)，避免造成因量大收費小而無人承接的現(xiàn)象發(fā)生，將評估總額較大的項目進(jìn)行檔次細(xì)分降低收費標(biāo)準(zhǔn)，避免造成壓價競爭、私收回扣的現(xiàn)象發(fā)生；針對行業(yè)內(nèi)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相關(guān)行為的規(guī)范，不斷地對房地產(chǎn)評估行業(yè)的實施細(xì)則法律法律進(jìn)行建設(shè)和完善，在評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評估行為的過程中做到有法可依，有章可循。

（二）強(qiáng)化建設(shè)房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系

建立房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外并行的誠信體系，內(nèi)外監(jiān)管的有效實施可以對房地產(chǎn)評估市場進(jìn)行整頓和進(jìn)化，通過相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制的實施，對各類相關(guān)機(jī)構(gòu)和工作人員采取有效的監(jiān)管，避免在評估過程中出現(xiàn)弄虛作假的現(xiàn)象，針對違法亂紀(jì)現(xiàn)象進(jìn)行相關(guān)查處追究其法律責(zé)任，創(chuàng)造良性競爭的房地產(chǎn)評估市場，維護(hù)房地產(chǎn)評估行為的獨立性，確保評估結(jié)果的公正性。在建設(shè)和推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系的同時，需要發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的自律性，結(jié)合行業(yè)發(fā)展的需要將評估操作流程規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，協(xié)會需要協(xié)助相關(guān)部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關(guān)單位和個人的誠信機(jī)制進(jìn)行預(yù)警，促進(jìn)房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的獨立性和公平性，加強(qiáng)職業(yè)道德教育的培育和宣傳，提高從業(yè)人員的紀(jì)律和道德素養(yǎng)，建立抵制不良現(xiàn)象的行為準(zhǔn)則。行業(yè)協(xié)會還應(yīng)該積極對房地產(chǎn)評估事故和糾紛的調(diào)解處罰，對有損行業(yè)內(nèi)部的行為進(jìn)行處理，以維護(hù)房地產(chǎn)評估行業(yè)的良性發(fā)展。

（三）優(yōu)化完善房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)

相關(guān)部門需要對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化和完善，對房地產(chǎn)評估師的資格認(rèn)證等級設(shè)置至少2-3級的檔次劃分，同時參考國外相關(guān)成熟的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)，結(jié)合我國實際情況進(jìn)行設(shè)置，并考察房地產(chǎn)評估師的業(yè)務(wù)能力、對行業(yè)經(jīng)驗的掌握程度、相關(guān)評估技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等方面。做到房地產(chǎn)評估師等級跟隨其綜合素質(zhì)進(jìn)行等級的升降、動態(tài)的監(jiān)管，在確保房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的技術(shù)水平的同時，推動房地產(chǎn)從業(yè)隊伍的健康良性的發(fā)展。在設(shè)置從業(yè)人員等級資質(zhì)劃分的同時，還應(yīng)該對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻進(jìn)行提升，從源頭抓起，提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，要求提高從業(yè)人員的學(xué)歷程度，對從業(yè)人員注冊制度進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，提高考試的難度，實行擇優(yōu)錄取的形式，建立從業(yè)人員良性的競爭機(jī)制，對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員進(jìn)行優(yōu)化培訓(xùn)教育，不斷完善其行業(yè)的理論實踐技能和專業(yè)知識，達(dá)到提升房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)和能力。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展可以促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)評估業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要成員，同時對我國社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，也是推進(jìn)市場化經(jīng)濟(jì)必不可少的作用力之一，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然還處在初級階段存在一定的問題，但隨著行業(yè)的發(fā)展，結(jié)合實際情況對行業(yè)內(nèi)部采取一些積極有效的措施進(jìn)行規(guī)范化管理，各相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)通力合作和監(jiān)管，不斷培育房地產(chǎn)評估高綜合素質(zhì)人才等措施的實施，將會促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)逐漸完善和成熟，從而推動社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和健康有序的發(fā)展。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀趨勢

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言

房地產(chǎn)評估作為一個新興的行業(yè)在國家的支持下快速發(fā)展起來。房地產(chǎn)評估師的考試制度和資格認(rèn)證制度為房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的法律基礎(chǔ)，盡管房地產(chǎn)估價行業(yè)得以迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)交易錯綜復(fù)雜，中國房地產(chǎn)估價方面的不足越來越明顯。

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過十幾年的時間，但是房地產(chǎn)評估行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達(dá)國家該行業(yè)的對比上，都有了實質(zhì)上的提高。但是，畢竟該行業(yè)在我國的發(fā)展歷史還不長，不管在理論方面，還是在實踐工作的積累方面都存在種種的問題，這些問題阻礙了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個問題：

1我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制不適合行業(yè)健康發(fā)展

目前國外和港臺房地產(chǎn)評估的管理體制主要有三種類型：第一種是以德國為代表的政府獨立管理體制；第二種是以政府為主的管理體制，這種體制實行政府部門與行業(yè)協(xié)會組織既定分工，均對房地產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行管理，但以政府為主進(jìn)行管理，代表國家是德國；第三種是以行業(yè)自律為主的管理體制，主要代表國家或地區(qū)是英國和我國的香港特別行政區(qū)。我國目前的房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制是“政府主管、協(xié)會自律管理”。政府扮演了相當(dāng)重要的角色，行業(yè)自律是政府推動下的行業(yè)的自律，而不是自發(fā)的行業(yè)自律。國外及我國港臺地區(qū)的管理模式是以人員管理為主，是通過約束評估人員的行為來約束評估機(jī)構(gòu)的行為的；而我國是以機(jī)構(gòu)管理為主，寄希望通過約束評估機(jī)構(gòu)的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂，評估人員和評估機(jī)構(gòu)為了爭奪客戶，而無原則的一味滿足客戶的需求，嚴(yán)重影響了估價行業(yè)的形象，并且導(dǎo)致了行業(yè)間的惡性競爭。據(jù)調(diào)查，十年前評估收費一般為國家收費標(biāo)準(zhǔn)的80%，但近年來，已經(jīng)降低到國家標(biāo)準(zhǔn)的20~30%，甚至更低。

2法律法規(guī)體系不健全，且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小，限制房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展

當(dāng)前我國雖然已經(jīng)形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產(chǎn)估價法律法規(guī)體系。現(xiàn)存法制體系對估價機(jī)構(gòu)、估價人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但相關(guān)的實施細(xì)則還沒有，針對征稅評估、企業(yè)改制評估、拍賣評估等不同用途的評估相關(guān)規(guī)定也沒有。另外，我國現(xiàn)有的評估行業(yè)的法規(guī)在評估技術(shù)活動的制度上，僅限于房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)性鑒定制度，房地產(chǎn)原評估制度，或者房地產(chǎn)評估報告的規(guī)則，即只注重約束房地產(chǎn)評估人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性鑒證的行為，這實際上是從本質(zhì)上把我國房地產(chǎn)評估業(yè)限制在一個比較狹小的執(zhí)業(yè)范圍。

3在評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員準(zhǔn)入制度上存在問題

國外和我國港臺地區(qū)對評估人員的準(zhǔn)入制度要求非常的嚴(yán)格，并且對這些制度執(zhí)行也相當(dāng)?shù)挠辛ΑＲ驗榉康禺a(chǎn)評估行業(yè)是一個專業(yè)性要求相當(dāng)?shù)母撸瑢τ诠纼r師的綜合素質(zhì)要求相當(dāng)高的一個行業(yè)。而我國雖然也在人員準(zhǔn)入上有些進(jìn)入壁壘，但是相對來講要求不夠高，執(zhí)行力度也不夠，這造成了我國評估人員整體專業(yè)性不強(qiáng)，整體素質(zhì)不高，不能滿足評估行業(yè)的要求。

4房地產(chǎn)評估方法，沒有考慮外部性對房地產(chǎn)價值影響的問題

我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在市場競爭中目前還處于劣勢，房地產(chǎn)評估行業(yè)還很不規(guī)范，這就使得房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)沒有大量的財力和精力去提高房地產(chǎn)評估方法，去仔細(xì)地研究現(xiàn)有的評估方法。當(dāng)前房地產(chǎn)評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法，其次還有假設(shè)開發(fā)法、殘余法、利潤法、分配法等，這些方法其實都是三個主要方法的派生。基本的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、朝向、樓層景觀等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進(jìn)行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。為了房地產(chǎn)評估的結(jié)果盡可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考慮房地產(chǎn)評估的內(nèi)部性和外部性。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的對策建議

1完善我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制

中國要找到一種好的管理體制，需要結(jié)合中國的歷史情況和我國房地產(chǎn)評估起源和發(fā)展的歷史情況，建立中國特色的管理體制，從而充分發(fā)揮管理的作用。

2改變現(xiàn)有的管理模式，推進(jìn)以人員管理為主的管理模式

目前，我國實行的是通過管理機(jī)構(gòu)來管理人員，實踐證明這是一種低效率的管理模式，通過上文的分析和國際上的情況來看，把房地產(chǎn)評估管理模式轉(zhuǎn)為以人員管理為主，通過加大評估人員的責(zé)任，來規(guī)范評估人員的行為，并進(jìn)而規(guī)范評估機(jī)構(gòu)的行為，從而達(dá)到規(guī)范整個評估行業(yè)目的。

3完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布相關(guān)的一些法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題，實行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題，實現(xiàn)真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價師的責(zé)任感和風(fēng)險意識；解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

4提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入壁壘，并且要嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入方面的制度

現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入限制還比較低，準(zhǔn)入要求應(yīng)該更加的嚴(yán)格，從源頭控制好房地產(chǎn)評估師的質(zhì)量。具體措施有：第一，提高報考的學(xué)歷要求，房地產(chǎn)評估師應(yīng)該有相當(dāng)高的綜合素質(zhì)，那么要進(jìn)入該行業(yè)，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格注冊制度，目前我國的注冊制度相對來說還是比較高的，但是執(zhí)行的力度不夠，沒有起到注冊制度應(yīng)該起的作用，所以要嚴(yán)格注冊制度；第三，提高考試的難度等，如擴(kuò)大相關(guān)知識的考試，實行定量錄取等。

5借鑒和引入國際先進(jìn)的經(jīng)驗和管理理念

在國外和港臺地區(qū)，房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟了，并且也在經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)揮了應(yīng)有的作用。結(jié)合他們的成功經(jīng)驗和我國的具體國情是我國房地產(chǎn)評估行業(yè)得以發(fā)展的可行路線。為此，我國房地產(chǎn)評估業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌，發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

結(jié)束語

隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)估價服務(wù)緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求。但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，估價的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，還存在一些迫切需要解決的問題，需要認(rèn)真研究并提出解決方案。

參考文獻(xiàn)

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