前言：我們精心挑選了數篇優質房地產行業估值文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

房地產上市公司的三大類型

目前，滬深兩市共有134家房地產企業，業務收入最高的萬科上半年收入高達307.2億元人民幣，其中房地產占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達82%。分析房企上市公司的業務結構，可以將房企上市公司分成三類：

一是房地產銷售收入占比超過50%的絕對房地產企業，以招保萬金（即招商地產、保利地產、萬科、金地集團）為代表。萬科房地產收入占比超過98%，保利地產達到95%，招商地產接近90%，金地集團超過94%。

二是雖然房地產銷售收入占比不到50%，但房地產相關收入（如工程、房產租賃、房產中介等）合計超過50%的相對房地產企業，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發及房地產和工程建設相關收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業中，非房地產收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業務占比達到了34%，冠城大通的漆包線收入達到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業收入占比也達到了43.5%。

三是非房地產收入超過50%的轉型企業。例如新湖中寶商業貿易和酒店收入已超過房地產收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達85%；外高橋國際貿易收入達到64%；東湖高新環保收入超過50%。

三類房地產上市公司估值方法

第一類企業屬于典型的房地產企業，可以采用房地產行業通行的估值方法估值。比如采用行業平均市盈率法。數據顯示，截至8月15日收盤，采用證監會行業分類，目前房地產行業加權平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個股，理論上就是低估值的個股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產個股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發展、寶安地產、順發恒業、天地源、深長城、億城股份、中華企業、榮盛發展11家。

第三類企業其實已經不屬于房地產行業企業，因此，應采用轉型后的新主業所在行業估值。比如中炬高新應納入食品行業估值，長春高新應納入醫藥行業估值，東湖高新應納入環保行業估值，外高橋應納入出口貿易行業估值。

以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業中最接近的為皇氏乳業，每股收益0.042元，每股凈資產3.74元，市盈率為57倍。不考慮細分行業差異，單純從數據對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產1.8元，市盈率406倍；參比節能環保行業的天豪節能，每股收益0.029元，每股凈資產1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發區概念，單純從數據對比，可以看出東湖高新股價偏高。

第二類企業，由于擁有多元化和跨行業屬性，應采用行業加權平均估值法進行估值，以體現該類企業的多業務結構的特點。對于這類企業業務結構中的其他業務可以結合與主業相比的毛利率來估算其他業務應貢獻的市盈率。比如某公司房地產收入占比98%，而其他業務占比2%。其中房地產毛利35%，而其他業務毛利40%，如果房地產行業市盈率為13倍，則其他業務市盈率=房地產行業市盈率*其他業務毛利率/房地產毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+其他業務市盈率*其他業務收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

數據顯示，截至8月15日收盤，按證監會行業分類，農、林、牧、漁業為滬深兩市滾動市盈率最高的行業，加權平均數為34.11倍，其中房地產管理業的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業。金融、保險業滾動市盈率最低，加權平均數為7.46倍，其中，銀行業市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業。

以福星股份為例，其房地產收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業務占比1%，毛利率39%。房地產業靜態市盈率和動態市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業分別為16.07和17.83。在計算時，行業市盈率應取靜態和動態的平均值，即房地產行業取13.66，金屬制品行業取16.95；其他業務推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業加權平均市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+金屬制品行業市盈率*金屬制品收入占比+其他業務市盈率*其他業務收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動態市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。

以冠城大通為例，其房地產收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業務占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機械及器材制造業，其靜態市盈率和動態市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產行業仍取平均值13.66。其他業務推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+電器機械及器材制造行業市盈率*電器機械及器材制造收入占比+其他業務市盈率*其他業務占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動態市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。

以北辰實業為例，其房地產收入占比54%，毛利率29%；零售商業占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業務占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產行業取平均市盈率13.66，零售商業取靜態動態市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業取旅館業靜態動態的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業務推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實業理論市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+零售行業市盈率*零售收入占比+其他業務市盈率*其他業務占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實業動態市盈率僅為15.4，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。

第2篇

關鍵詞：所有制性質 土地公開出讓市場 土地獲取策略 面板數據

自1998年我國實行住房體制改革以來，在經濟保持快速增長、人均收入不斷增加、城市化進程持續推進等因素的推動下，我國房地產業獲得了巨大的發展，成為拉動整個國民經濟前進的重要產業。伴隨房地產業的高速發展，越來越多的社會資本進入到房地產業，越來越多的企業加入到地產開發商的行列。2008年開始的新一輪房地產熱中，大量的國有企業尤其是央企涌入房地產業，在房地產業的生產資料市場——土地出讓市場掀起了一輪輪的“搶地”大戰，制造了一個個“地王”。不同所有制性質的房地產企業在土地出讓市場上的表現截然不同，其背后的土地獲取策略又存在什么不同呢？這些問題在目前國內外的研究文獻中都還沒有被系統探索過，對此問題的回答將有助于客觀、全面評估當前中國房地產業土地出讓市場的競爭環境，進而為有效制定該市場的引導和管理政策提供一點參考意見。

房地產企業土地獲取策略分析及假說發展

房地產企業應從以下三方面調整土地獲取策略以適應土地出讓市場的競爭：

（一）拿地規模策略

可供開發土地資源作為房地產企業的核心資源，土地儲備量的大小將決定房地產企業未來發展的潛力。同時，獲取土地需要投入大量的資金，此舉必將減少企業的現金流，放大企業的財務杠桿，增加企業的經營風險。在現實中，房地產企業經常有選擇高價大規模拿地還是少量拿地的困擾。

（二）市場布局策略

我國的房地產市場根據發展程度大致分為一、二、三、四線，不同層次的房地產市場因其特點不同而具備不同的戰略價值。一線城市如北京、上海等由于較高的城市化、國際化程度，其具有的戰略意義為房地產企業所重視；二、三線城市的發展前景明顯；四線城市則基本以自我需求為主，其中某些具有地方特色如旅游產業的城市具備了較高的投資價值。房地產企業應該選擇單一市場還是復合市場？

（三）合作拿地策略

土地成本高企不下的背景使得合作拿地越來越為房地產企業所接受，合作拿地無疑將分散企業的風險，包括萬科地產和保利地產在內的眾多房地產企業都不同比例的采用這種拿地形式。房地產企業的土地獲取策略受到企業自身因素以及企業外部環境的影響，在自身因素方面，我們認為，房地產在土地出讓市場上的土地獲取策略較大程度的受到其所有制性質的影響。結合對房地產企業經營和土地出讓市場實際情況的把握，我們提出如下假說：

假說一：國有控制的房地產企業的拿地規模大于非國有控制的房地產企業的拿地規模。表現在拿地量上，即國有控制的房地產企業的年度拿地量大于非國有控制的房地產企業的年度拿地量。

假說二：國有控制的房地產企業的市場布局比非國有控制的房地產企業的市場布局完善，市場范圍涉及一、二、三、四線多級市場，非國有控制的房地產企業受于自身實力的制約，其市場布局較為單一。表現在拿地集中度（HHI）上，即國有控制的房地產企業的HHI小于非國有控制的房地產企業的HHI。

假說三：非國有控制的房地產企業相比國有控制的房地產企業，更傾向于通過合作拿地的方式獲得土地。表現在非國有控制的房地產企業合作拿地的次數更多、比例更大上。

樣本數據和模型

（一）樣本選取

出于數據的可獲取性和可比性的考慮，本文的研究聚焦于土地公開出讓市場，也就是“招拍掛”市場。同時，為保證數據來源的一致性，本文選擇在滬深兩市上市的房地產企業作為研究對象。本文對房地產上市公司的樣本構造通過以下過程：房地產板塊的選擇依據上海證券交易所和深圳證券交易所的行業分類法，提取房地產行業下所有的A股上市公司，并去除處在ST、SST和S等狀態下的公司，以去掉異常值。提取了這些上市公司2005-2010年的主要數據。選擇從2005年開始，是考慮到我國土地出讓制度由協議劃撥全面轉向“招拍掛”是在2004年的“831”大限之后。保證一定規模的數據樣本量的同時，去除所有主要數據缺失的公司，我們遴選出31家企業的6年觀察值，共186個樣本。所有公司層面的數據都來源于滬深兩市各公司的年報，分析軟件是STATA 11.0。

（二）變量設定

1.解釋變量。控股股東所有制性質，采用虛擬變量，企業的第一大股東為國有股東時，定義為國有控制，設定為1，企業的第一大股東為民營及外資股東時，定義為非國有控制，設定為0。

2.被解釋變量。本文對城市的劃分采用全球著名房地產咨詢公司仲量聯行2009年的《中國新興城市40強》報告，將北京、上海、深圳、廣州這4個城市作為一線城市，將天津、南京、重慶等15個城市作為二線城市，將長沙、南通、徐州等25個城市作為三線城市，其他城市作為四線城市。拿地規模（年度拿地量），以房地產企業年度拿地面積（萬平方米）來描述，分別計算房地產企業2005-2010年的年度拿地量。市場布局（拿地集中度），根據仲量聯行2009年的《中國新興城市40強》對一、二、三、四線城市的劃分，計算HHI(Herfindahl)指數。合作拿地（合作拿地與否），采用虛擬變量，如果存在合作拿地的情況則設定為1，否則設定為0。

3.控制變量。公司規模，以房地產上市公司的營業收入來衡量，反映公司的整體實力。財務杠桿，以房地產上市公司的資產負債率來衡量，反映公司的資金實力。高管持股，采用虛擬變量，如果存在高管持股情況則設定為1，否則設定為0。多元化經營，采用虛擬變量，房地產企業專業化經營為1，多元化經營則設定為0。表 1 給出了變量名稱、符號及含義。

（三）回歸模型設定

在選取了以上的變量之后，具體的回歸方程為：

lq=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi+μ

hhi=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi +μ

coop=α+β1prop+β2size+β3

leve+β4own+β5multi +μ

本文的回歸分析將以面板數據模型的分析方法為主，隨機效應模型或固定效應模型并通過Hausman檢驗選擇其中更優的，同時，跟混合截面數據最小二乘法回歸（Pooled OLS Model）進行對比，通過F檢驗和LM檢驗來進行取舍。

控股股東所有制性質與土地獲取策略的實證分析

（一）主要變量描述性統計特點

從31家房地產上市公司6年的186個樣本的描述性統計和虛擬變量頻數指標來看，年度平均拿地量標準差顯示房地產企業之間的年度拿地量差別很大；從年度拿地集中度的分布來看，存在跨區域經營的房地產企業，也存在集中經營的房地產企業；合作拿地方面，合作拿地、獨立拿地的房地產企業都有，合作拿地的比重在20%左右；本次入選的31家房地產企業，其中有23家所有制性質為國有控制，8家所有制性質為非國有控制（見表2、表3）。

（二）回歸結果分析

本文以31家房地產企業六年的面板數據進行方程回歸，通過Hausman檢驗、LM檢驗以及F檢驗可以看到，對于三個回歸方程來說，都優選隨機效應模型（見表4）。

回歸結果主要有以下幾個方面：prop對lq的影響系數為正，且在10%的水平下顯著，這表明，所有制性質為國有控制的房地產企業的拿地量明顯高于所有制性質為非國有控制的房地產企業。這與前述描述性統計分析以及相關性的結論相吻合，再次證明所有制性質對房地產企業的拿地規模具有較大的影響。prop對hhi的影響系數為負，且在10%的水平下顯著，這說明，所有制性質為國有控制的房地產企業拿地的集中度小于所有制性質為非國有控制的房地產企業，即國有控制的房地產企業拿地更為分散，非國有控制的房地產企業的拿地更為集中。這與前述描述性統計分析以及相關性的結論是吻合的，證明所有制性質對房地產企業的市場布局存在較大的影響。prop對coop的影響系數為正，但不顯著。這表明，所有制性質不同的房地產企業在合作拿地方面沒有太大的偏好，更有可能是出于對適應產業環境的正常反應，這與前述描述性統計分析以及相關性的結論相吻合。

結論與啟示

2005年到2010年，總體而言，伴隨房地產業的發展，房地產企業的企業規模在不斷增大，房地產企業的拿地規模不斷上升。從主要變量之間的相關系數和回歸分析結果來看，首先，所有制性質與拿地規模呈顯著的正相關；其次，所有制性質與拿地集中度呈顯著的負相關，所有制性質影響房地產企業的市場布局；再次，所有制性質與合作拿地沒有顯著的相關關系。從實證的結果來看，本文的結論是國有控制的房地產企業的土地獲取策略更為激進，在土地出讓市場競爭中略占上風。

從prop在三個方程中系數來看，所有制性質影響比較大的方面還是拿地量方面，這也從側面證實了我國國有企業在做大的同時并沒有更多的關注量方面，國有企業在市場上的競爭力仍然主要體現在規模上，國有控制的房地產企業同樣如此。企業規模是影響房地產企業土地獲取策略的重要因素；財務杠桿對房地產企業的土地獲取策略影響不大，可能源于房地產企業普遍采取較高杠桿水平的經營策略，這從側面說明作為資金密集型產業，資金是房地產企業發展依賴的重要資源；高管持股的房地產企業拿地量明顯小于高管沒有持股的房地產企業，可能是因為高管作為企業股東更能從利潤最大化出發，理智選擇公司發展戰略，也可能是因為高管持股后，企業經營更為保守。

房地產企業要提升自己的資金獲取能力。房地產業作為資本密集型產業，房地產企業更多扮演的是資源整合商，房地產業的技術性壁壘并不高，在高利潤的吸引下，眾多資本的進入使得房地產業競爭激烈，加上宏觀調控政策的長期伴隨，對房地產企業的資金獲取能力要求越來越高。房地產企業應該分散經營風險，完善企業的市場布局，實現在一、二、三、四線城市的完善布局，在城市類型進入問題上，可以在一、二、三、四線城市之間進行投資組合。政府行為方面，要繼續加強對地方政府土地出讓行為的監督，提高透明度，對尋租等腐敗行為嚴懲不怠。同時，應該限制國有企業過多的介入房地產業，避免國有資源的浪費和不合理配置。

參考文獻：

1.劉偉，平新喬.現代西方產權理論與企業行為分析[J].經濟研究，1989(1)

2.劉洪玉，任榮榮.開發商的土地儲備與競買行為解析[J].中國土地科學，2008(12)

第3篇

【關鍵詞】商業銀行 房地產抵押價值評估 風險 研究

房地產抵押是商業銀行貸款的主要擔保方式之一。房地產抵押價值評估既是商業銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據，也是維護商業銀行信貸資產安全，降低損失的最后一道防線。因此，房地產抵押價值評估的合理性和有效性就顯得尤為重要。

一、商業銀行房地產抵押價值評估存在的問題

（一）房地產評估機構缺乏有效監管，導致房地產抵押價值高估現象普遍存在

現行的房地產抵押價值評估程序是先由房地產評估機構評估后再由商業銀行評估審查確定的。因此，房地產評估機構成為房地產抵押價值評估的當事人之一。

我國開展房地產抵押價值評估工作已有近20年的歷史，隨著市場化的進程加快，房地產評估機構、估價隊伍得到了迅速發展，估價技術漸趨成熟，有關的行業管理和行政許可不斷規范。但在日趨激烈的市場競爭環境下，也產生了許多諸如惡性競爭、職業操守偏離等問題。特別是一些地方政府的產權登記部門為自身利益指定有著利益關聯的評估機構為抵押登記評估的專門機構，這種非市場行為必然擾亂市場的正常運行，對評估機構缺乏監管和制約，滋生道德風險，阻礙房地產評估行業健康發展。

現實中房地產抵押價值評估的委托方大多數是抵押人，評估機構是為委托方服務并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產抵押價值；某些房地產評估機構，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評估價值，形成房地產價值高估的風險。

另外，我國雖已形成了一支具有一定規模和專業水準的房地產估價師隊伍，但是沒有能力從事抵押評估的房地產估價師混跡其中。專業能力上的缺陷致使評估報告往往格式簡單、方法單一，不作認真細致和全面的分析，評估參數的選取是閉門造車所得，缺少市場調查，評估結果嚴重偏離合理的市場價值。

（二）商業銀行過分推崇和迷信外部評估機構的房地產抵押價值評估意見

目前，商業銀行基本上都建立了抵押品評估價值的內部評估審定程序，一定程度上改變了過去被動接受外部評估結果的狀況。由于迄今為止，我國還沒有建立起統一的房地產抵押價值評估理論與方法體系，加之商業銀行缺乏既懂金融又有房地產價值評估知識和技能的內部評估人員，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單地依照評估值打個折扣。

另外，由于有較大的業務營銷壓力，加上商業銀行也是特殊的企業，而銀行業競爭同樣激烈，需要基層銀行向社會爭奪優質信貸客戶。績效的顯性和風險的隱性使得基層機構在委托評估時，更多情況下，其立場已實質站在客戶一邊。內部評估難以在業務營銷和基層機構的壓力而獨善其身。

（三）房地產抵押價值評估理論滯后，房地產抵押價值評估缺乏針對性

房地產抵押價值評估的實際操作中，房地產估價師只是對房地產在估價時的公開市場價格進行評估，并將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產抵押價值，房地產抵押價值應是清算條件下的市場價值。由于沒有抵押貸款價值作為參照，銀行無法確定最適宜的、風險最小的貸款成數。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數，這種盲目確定貸款成數的做法，一方面如果貸款成數過低，則有可能降低消費者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤空間；另一方面如果隨意提高貸款成數，又會增加銀行的信貸風險。

二、解決房地產價值評估存在問題的對策

（一）合理選擇評估機構，為防范房地產抵押價值高估風險提供基本保障

在政府和房地產估價師協會加強對房地產估價行業監管的同時，商業銀行要對外部評估機構的資質能力、評估結果、執業道德進行遴選和動態監管，對那些道德水平低、服務質量差的評估機構，要中止和它們的業務合作，將它們列入“黑名單”，金融監管機構對列入“黑名單”的評估機構要進行全行業的業務制裁。

（二）建立健全商業銀行內部評估體系，從內部強化房地產抵押價值評估風險管理和控制

無論外部評估機構提供怎樣的評估結果，商業銀行貸款最終發放的依據是內部評估確認的價值。商業銀行要加強對外部評估結果的審查，建立獨立于營銷和信貸審批部門的內部評估部門，對房地產抵押價值評估做到獨立自主；在內部配備既精通銀行業務又有房地產評估專業知識和技能的內部評估審查人員；加強對內部評估人員的培訓教育和崗位規范，提高內部評估人員的履崗能力。內部評估人員要認真審核外部評估報告，將外部評估結果中的“水分”擠出，以便準確確定貸款發放額度。

（三）商業銀行要制定房地產抵押價值評估準則，為進行風險控制和管理提供依據

我國尚無統一的房地產抵押價值評估準則。在評估假設、評估方法、評估目的等方面，外部評估與內部評估都存在差異。因此，商業銀行要根據自身的風險偏好，制定出內部的房地產抵押價值評估準則，針對不同的房地產類型，選取合適的評估方法，確定參數范圍，充分考慮未來市場變化和短期強制處置等風險因素，盡量使內部確認的抵押價值反映房地產在變現時的清償價值，有效發揮房地產抵押的風險緩釋作用。

三、結束語

房地產抵押只是風險緩釋的一種措施，具有違約風險，并且在價值評估方面存在諸多困難，因此商業銀行要強化房地產抵押管理，謹慎評估房地產抵押價值，嚴格控制抵押率，定期對存量房地產抵押價值進行重估，嚴格防范房地產抵押貸款風險。

參考文獻