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第1篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)金流量

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開(kāi)發(fā)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得以迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大，并顯示出勃勃生機(jī)和旺盛活力。房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大等特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來(lái)，國(guó)家調(diào)控的力度明顯加大，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)制度、開(kāi)發(fā)模式以及監(jiān)管制度都在逐步完善。

一、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來(lái)說(shuō)指企業(yè)因負(fù)債增加使償債能力減弱或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性，通常也稱(chēng)為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來(lái)源有兩個(gè)方面：企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種無(wú)法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在，及財(cái)務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

2.1 資金周轉(zhuǎn)率比較低

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要包括項(xiàng)目的征地、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、竣工和物業(yè)階段，在這些階段之中，每個(gè)階段都有資金的投入，在項(xiàng)目建設(shè)階段有條件的企業(yè)開(kāi)始預(yù)售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業(yè)階段才可以回收全部資金。與此同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都比較高，銷(xiāo)售大多采取分期付款的形勢(shì)，使得資金在短期內(nèi)不能得到有效的回收，需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間才會(huì)得到全部回收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的資金壓力。

.2.2 過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作需要大量的資金，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)的形式，這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度，財(cái)務(wù)杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來(lái)資本，產(chǎn)生稅盾效應(yīng)，提高企業(yè)股東的權(quán)益收益率，但是過(guò)高財(cái)務(wù)杠桿意味著高度資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)面臨巨大還款壓力，企業(yè)股東權(quán)益收益率變得不大穩(wěn)定。

2.3 資產(chǎn)期限不匹配

越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債來(lái)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這就對(duì)企業(yè)的資金變現(xiàn)能力提出更高的要求，企業(yè)借債必須有足額的資產(chǎn)進(jìn)行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)以房地產(chǎn)完工商品房、在建項(xiàng)目、出租項(xiàng)目和土地構(gòu)成，還有原材料、庫(kù)存、消耗品等，尤其是存貨很難變現(xiàn)，流動(dòng)性很差，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債不夠匹配，償債壓力十分巨大。

2.4 現(xiàn)金流入期限不夠均衡

良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)作的根本保證，但是很多房地產(chǎn)上是現(xiàn)金流入不夠穩(wěn)定。一方面房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售的辦法在項(xiàng)目開(kāi)展階段獲得資金流入，但是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售期和銷(xiāo)售期的匹配不夠造成主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定。另外一方面房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的現(xiàn)金流入也不均衡，這樣就導(dǎo)致了有時(shí)現(xiàn)金流入過(guò)多造成現(xiàn)金冗余，而有時(shí)現(xiàn)金流入不足導(dǎo)致短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

三、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

3.1 償債風(fēng)險(xiǎn)

償債風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法按期償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。通常企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的，負(fù)債在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中有一些正面作用，可以利用稅盾效應(yīng)合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴(kuò)大企業(yè)的盈利能力。但是負(fù)債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外負(fù)債需要每期按時(shí)償還利息，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是經(jīng)營(yíng)成本，會(huì)影響企業(yè)的盈利。

3.2 營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的復(fù)雜變化和企業(yè)自身的內(nèi)部控制而導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)正常的循環(huán)和周轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉(zhuǎn)不暢，存貨滯銷(xiāo)，這些屬于企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷(xiāo)各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。

3.3 盈利風(fēng)險(xiǎn)

盈利風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法順利開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無(wú)法賺取可以保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)支出的利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。

盈利是企業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，他不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的投資收益，也是企業(yè)償還債務(wù)的重要保障。盈利是各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)相互貫穿的結(jié)果。

3.4 發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的變化或者自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念的變化而使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)減緩甚至倒退的可能性。

企業(yè)的發(fā)展是指企業(yè)通過(guò)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷擴(kuò)大積累擴(kuò)大規(guī)模。如規(guī)模的擴(kuò)大、盈利的持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)等。企業(yè)的發(fā)展指的是企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展，而不是未來(lái)追求眼下的利益而不顧企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的發(fā)展。企業(yè)能否健康發(fā)展取決于多種因素，包括外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時(shí)間上不一致所形成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量不穩(wěn)定，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來(lái)信用危機(jī)，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭受?chē)?yán)重?fù)p失，最終陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。現(xiàn)金循環(huán)要經(jīng)歷采購(gòu)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、分配等諸多環(huán)節(jié)，不論某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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第2篇

(一)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既不注意完善財(cái)務(wù)制度，更不注意提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會(huì)導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，不少?gòu)臉I(yè)人員因?yàn)樽陨硇袠I(yè)知識(shí)缺乏，不能意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過(guò)程中無(wú)法對(duì)成本實(shí)施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了諸多風(fēng)險(xiǎn)。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險(xiǎn)

為了進(jìn)一步規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過(guò)不斷提高信貸成本的方式，來(lái)有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)椋捎谡邚?qiáng)行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通速度，在一定程度上影響了消費(fèi)者的情緒，進(jìn)而也造成了銷(xiāo)售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。其次，政策還硬性對(duì)那些購(gòu)買(mǎi)第二套住房的消費(fèi)者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進(jìn)一步加強(qiáng)了稅收的征管，而對(duì)于那些購(gòu)房時(shí)間在5年以?xún)?nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺(tái)，一方面是為了強(qiáng)化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會(huì)影響到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了意想不到的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

(三)新的稅收政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

另外，隨著國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因?yàn)楸仨氁崆岸嘟欢惪疃鵂恐屏似髽I(yè)資金的正常流動(dòng)。特別是國(guó)務(wù)院出臺(tái)了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點(diǎn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。這樣的稅收調(diào)控政策無(wú)形中便是增加了開(kāi)發(fā)商的交易成本，同時(shí)也就導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于稅務(wù)部門(mén)根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無(wú)形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理成本，高投入必然也會(huì)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)之一。

(四)新的土地政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來(lái)，國(guó)家為了控制開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張開(kāi)發(fā)，隨意濫用國(guó)有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺(tái)了很多控制開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實(shí)保障性住房的前提下，進(jìn)一步增加土地的有效供給。同時(shí)，對(duì)其自己來(lái)源也實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對(duì)于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國(guó)家還會(huì)堅(jiān)決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然地會(huì)因?yàn)楂@取土地資源而支付大量的資金，進(jìn)而導(dǎo)致因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重者還有可能會(huì)因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財(cái)務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、降低房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效策略

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于信貸資金具有強(qiáng)烈的依賴(lài)性，因而，在面臨著時(shí)下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租等多元化的方式對(duì)資金進(jìn)行及時(shí)有效的回收。隨著國(guó)家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢(shì)而行，緊緊抓住國(guó)家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流的適時(shí)補(bǔ)充。同時(shí)，還需要更具市場(chǎng)大環(huán)境靈活改變公司的營(yíng)銷(xiāo)策略與手段，采取調(diào)整戶(hù)型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶(hù)型以吸引那些經(jīng)濟(jì)不是特別充足的無(wú)房者；或根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以?xún)r(jià)換量的形式，更好更快地實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實(shí)證明，只有從市場(chǎng)需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中表現(xiàn)出比較明顯的意識(shí)淡薄現(xiàn)象，常常因?yàn)檫^(guò)于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實(shí)際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，將自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開(kāi)發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還要最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督職能，對(duì)施工過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過(guò)程性財(cái)務(wù)監(jiān)管的同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化對(duì)部分費(fèi)用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運(yùn)用資金的同時(shí)，真正將費(fèi)用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對(duì)于會(huì)計(jì)政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實(shí)施內(nèi)部控制以及綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點(diǎn)要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財(cái)務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展的普遍狀況來(lái)看，很多企業(yè)并未充分做好對(duì)其內(nèi)部審計(jì)的過(guò)程性和主動(dòng)性控制工作，所以很難真正做到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的正確估算和及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)而無(wú)法保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點(diǎn)引導(dǎo)他們充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過(guò)多種渠道的學(xué)習(xí)形式強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強(qiáng)化其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)意識(shí)，真正讓他們?cè)谪?cái)務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國(guó)家政策法規(guī)的前提下采取措施避開(kāi)部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算并從中找出交稅較少的試用稅率來(lái)巧妙減少一部分稅收，或者利用對(duì)房地產(chǎn)增值率的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，一定要要特別注意事前計(jì)算和籌劃好銷(xiāo)售價(jià)格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級(jí)距稅率的臨界點(diǎn)合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況時(shí)，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)分散收入、捆綁銷(xiāo)售以及合作建房等方式，巧妙地實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的目的。

三、結(jié)束語(yǔ)

第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對(duì)企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險(xiǎn)；狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司利用財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。以下是對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來(lái)的不確定性。籌資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)等。由于金融市場(chǎng)金融資產(chǎn)的波動(dòng)、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施或者無(wú)法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，歐債危機(jī)造成的金融市場(chǎng)波動(dòng)，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項(xiàng)目貸款，資金鏈中段，造成公司的財(cái)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致公司的生存危機(jī)。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)投入一定資金后，因市場(chǎng)需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模急劇擴(kuò)大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項(xiàng)目的期望報(bào)酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開(kāi)發(fā)，而項(xiàng)目的利潤(rùn)率小于負(fù)債率，則會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、利率風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開(kāi)始明確了首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時(shí)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了行政降溫，利率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對(duì)減小，加上人們對(duì)房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟(jì)全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國(guó)家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國(guó)家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過(guò)融資和銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過(guò)對(duì)外融資、存貨及應(yīng)收款項(xiàng)管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿(mǎn)足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問(wèn)題。

二.完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問(wèn)題，對(duì)如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。

(一)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以帶來(lái)杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國(guó)的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來(lái)拓展融資渠道。

(二)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類(lèi)很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類(lèi)型，避免盲目開(kāi)發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)出不同面積比例的各類(lèi)型物業(yè)以及同一類(lèi)型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類(lèi)型房產(chǎn)的投資組合，來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過(guò)程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿(mǎn)足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡。現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來(lái)保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)求得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強(qiáng)全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來(lái)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

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