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第1篇

房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。

2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。

4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。

5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻：

[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.

[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科，2005，01.

[3]張元再,柳洪斌.我國實行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.

[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創新研究[M].北京：北京大學出版社，2001.

第2篇

關鍵詞:房地產金融風險分類防范措施

自從進入新世紀以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產投資持續保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現供求兩旺的發展勢頭房地產市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關產業發展拉動經濟增長做出了重要貢獻但是,局部地區和部分中心城市出現了房地產投資增幅過大市場結構不盡合理房地產價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現過熱現象等問題,我國金融機構房地產金融業務的風險也日漸增加

一房地產金融風險簡介

房地產金融的發展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開發銀行到目前為止,房地產金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀30年代大蕭條后美國建立類似商業銀行管理體制的住房金融體制,現代意義上的房地產金融才在世界范圍內得到長足的發展尤其是在第二次世界大戰后,歐美發達國家和一些發展中國家如新加坡結合本國的經濟發展和金融制度的實際情況創新了各具特色的房地產金融

房地產金融,指以房地產業為特定對象,圍繞房地產的開發建設經營和消費的再生產過程而展開的各種金融活動從服務對象上劃分,它包括為房地產業的房地產開發建設交易經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分;從服務內容上劃分,它包括房地產資金融通房地產資金轉賬結算房地產保險房地產信托等業務,其中又以房地產資金融通業務為主

房地產金融風險,指經營房地產金融業務的金融機構,由于決策失誤管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產收益或信謄遭受損失的可能性房地產金融風險不僅包括單項業務單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險一方而,金融業務金融機構之間存在著密切的相互聯系,相互依存相互影響相互制約的關系,一旦產生風險往往相互連累從經濟學的角度出發,一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應積極的外部效應使利益被第二者獲得,而交易當事人或活動主體未獲得相應的報酬,往往導致當事人放棄該交易或活動;消極的外部效應使第二者受損失,但交易當事人或活動主體未對此支付任何費用,因而當事人可能仍然進行該交易或活動房地產金融風險就屬于一種消極的外部效應當較多的金融業務金融機構面臨較大風險,尤其是己經受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩定性可靠性資產流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經營的外部環境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險,從而發生更大損失

二房地產金融風險分類

由于從服務內容上劃分,房地產金融以房地產資金融通業務為主,因此房地產金融風險可以劃分為以下幾種:

1.房地產資金融通業務方面的風險

這一方面的風險比較多,主要表現在以下幾點:

信用風險

它是由于借款人(房地產開發企業或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性,企業償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款

流動性風險

它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險我國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要,也會形成流動性風險

資產負債結構風險

由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分,結構風險就能縮小

資產質量風險

如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關

利率風險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大

通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大

匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務負擔將加重:反之則以外幣計價資產將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風險當房地產金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險

2.其它風險

房地產金融中還有其他風險,如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險,業務操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風險,業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險,國家政策變動的風險,房地產資金轉賬結算中的風險房地產保險中的風險房地產信托中的風險等

三房地產金融風險的防范措施

如何防范房地產金融風險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰

1.高度重視房地產金融風險及其危害性,增強防范金融風險的意識

銀行要密切注意房地產市場的發展動態,加強市場分析與調研,把握房地產市場發展規律,適時調整房地產金融業務的經營方向與策略,促進住房金融業務的健康有序發展要嚴格把握房地產貸款的市場準入條件,對各類批發市場缺少良好物業配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風險能力差的小型開發企業自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房,又要嚴防房地產泡沫積聚的潛在風險要逐步建立以房地產金融為目標的經營管理模式,從規范操作降低風險保障運行出發,擴展住房金融業務范疇,有步驟地推進住房金融業務向多元化標準化優質化方向發展對目前出現的房地產熱要適當降溫要認真貫徹執行房地產金融的有關政策和規定,從加強房地產信貸管理入手,切實改進服務,讓房地產信貸業務步入良性運行的軌道2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產金融業務相關的法律法規體系,引導房地產金融機構的有序競爭

國家應該完善房地產金融的法規和制度,規范其行為,完善現行的法律法規,確定房地產金融的法律地位,如在《商業銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的條件的法律條例,用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為同時要建立健全有關房地產金融的法律法規,如制定《房地產開發企業貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規,明確規定開發商及個人的權利與義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進國民經濟的健康發展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發商或個人,應立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任

推動有序競爭商業性房地產金融業務,可以多家競爭,凡是經中央銀行審查具備資格的金融機構都允許經營,并由中央銀行嚴格監督,制止非法壟斷和不正當競爭行為,不夠資格的和嚴重違規的金融機構不得從事房地產金融業務,以免帶來消極外部效應被批準在我國經營人民幣業務的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內開展房地產金融業務,但規模要控制住,因為房地產業主要是個內向型產業,創匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產業對外們的需要量不大,不宜為房地產開發多借外債政策性房地產金融業務,應該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監督管理,保持政策統一性由于住房公積金是政府強制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業務,向政府承擔按規定使用和確保交全收回的責任,接受政府的必要補貼等幫助,有助于實現預定政策目標

3.有計劃有步驟地加快房地產證券化

要適當加快第一種含義的房地產證券化進度,擴大房地產業直接融資規模,減輕間接融資對房地產金融機構的壓力對房地產證券發行者的資信仍然要嚴格審查,以免濫發證券造成消極外部效應,房地產公司債券和股票都不能以攤派方式發行

第一種含義的房地產證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產金融的局部性非系統性風險,因此可以逐步創造條件,準備實施政府的保證涉及《擔保法》的修改,建議修改法律,準許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當高于(因它的風險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經營抵押住房的再抵押貸款發行全國性住房抵押債券的房地產金融機構

全國性住房抵押債券如何防范系統性風險?這是一個難題,當房地產經濟周期性波動或宏觀經濟形勢惡化使整個房地產市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產金融形勢將惡化,這種債券發行和轉讓會出現很大困難我們認為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補賣房市場的萎縮,就可以通過發展租房市場向住房出租公司和私人房東發放貸款,在一定程度上縮小上述系統性風險住房出租者的借款擔保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質押等,這會增加債券發行者的工作量(例如再質押等),但比只搞抵押的風險要小

4.妥善利用商業保險和社會保障機構的力量

與房地產和房地產金融有關的保險業務有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉移房地產金融活動的風險我們認為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求借款人投保房屋財產險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負擔過重;也可以規定當住房抵押貸款發放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機構推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩定經營

5.加強化解房地產金融機構的不良資產

以上我們探討了一些防范房地產金融風險的辦法此外,還要采取措施解決房地產金融業務中已經出現的問題,化解房地產金融機構的不良資產從而化解一部分風險

由于在發放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產金融機構的不良資產絕大部分是在房地產業金融領域形成的,表現為房地產開發貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經營不善企業虧損所致因此要設法幫助開發商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預期和價格定位,以適當的損失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當發放補充性貸款來改進房屋結構和功能,以適應市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發商重訂還款協議,開發商把準備出售的商品房改為出租,相應地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機構的不良資產不僅在房地產金融領域有,其他領域也有要減輕它們的消極外部效應,就需要綜合治理,各金融機構都要搞好資產負債管理,遵守金融法規制度和紀律,加強自律要增強風險意識,提高預測分析和決策的科學水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業銀行不良資產的風險轉移機制

參考文獻:

1.姚文:《住房信貸業務發展的新態勢與策略》《金融理論與實踐》1999年8月

2.顏志剛:《地產投機不容忽視》《經濟日報》1998年6月24日1版

第3篇

房地產商品是家庭消費支出中最大的一部分,房地產商品具有消費和投資的雙重屬性,消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務,上述三個特征決定了房地產市場和金融的關系非常密切,金融政策的改變必然對房地產市場產生重大影響。一個國家房地產價格的快速上漲,必然提升人們對房地產投資的利潤預期,從而導致房地產投資的過度膨脹。尤其是在經濟全球化日益發展和人民幣升值預期不斷增強的情況下,國外資金也會更多地涌向中國的房地產市場。因此,合理制定金融政策,并有效利用其變化可能產生的積極影響,對于控制房地產市場價格的快速上升,引導房地產市場的健康發展,無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面,從經濟學的需求和供給的視角,來分析房地產金融政策對房地產價格的影響。

一、金融政策與房地產需求

(一)利率與房地產市場需求

利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現在兩個方面:(1)當利率降低時,會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資,居民在尋找消費和投資出路時,可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說,會加快他們的行動步伐,進而增加對住宅的現實需求;(2)在利率降低時,住宅抵押貸款的利率同時降低,這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本,也會刺激居民擴大住宅需求。相反,當利率提高時,住宅需求會必然減少。

住宅是家庭最主要的資產。按照國際測算標準,住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現在1996年底1997年初,當時,政府為了鼓勵房地產市場的發展,解決老百姓家有所居的問題,出臺了一些相關政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項業務時對風險的評估往往偏高,而居民也對住房貸款從觀念到習慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產市場發展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后,隨著中央政府對民生問題的更多關注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現住房消費,住房按揭貸款絕對數量和占總貸款比重都出現了迅速增加。

利率對家庭實際支出的影響,可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對住宅的需求。

回顧中國房地產市場發展的歷史就可以發現,利率對消費者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產市場的需求,而降低利率將會降低居民的月均還款額,減少居民的負擔,從而增加對住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對房地產市場需求、從而對房地產市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內多次提高利率,以抑制房價的過快上漲。

(二)貸款首付比例與房地產市場需求

2000年以來,銀行不斷降低房地產市場的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產需求得以在短期內實現,降低了住房消費或投資的成本,大大刺激了房地產需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業務,另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加,進而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對風險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度,銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風險,也會加大投機活動所需的資金周轉量,從而有效地抑制房地產市場上的投機活動。

具體到中國當前的房地產市場,我們認為,政府進行金融政策調控的目的,不應當是限制居民的正常需求(反而應當大力鼓勵),而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產市場的投機炒作行為。根據國外的數據統計結果,在正常的房地產環境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現嚴重的房地產泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20%的基礎上繼續提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率,但是同時會壓縮房地產市場的正常消費需求,所以政府的落腳點應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。

(三)匯率、經濟全球化與房地產需求

房地產商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經濟快速增長的階段,每年國民經濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程,城市化進程的快速推進,這些因素的存在使房地產價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經濟全球化進程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此,在冷卻國內房地產市場投資需求的同時,必須采取措施控制國外資金的涌入。

(四)樓市與股市的互動效應

從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價格快速上漲的房地產市場中,房地產市場的投資屬性體現的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動產;銷售不出去可以轉租;隨著經濟發展、周圍環境優化可以增值等),房地產投資(尤其在大城市)基本成為高回報、低風險投資的惟一渠道,投資房產的人群包括個人、企業、銀行、基金等等(顧建發,2005)。

需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會明顯轉向房地產市場,但是,一旦股市進入調整階段,股市的資金將會迅速轉向房地產市場,股市本身的財富效應也會增加房地產的消費需求,此時房地產價格又將出現上漲趨勢。這種狀況在2007年表現得非常突出。

二、金融政策與房地產供給

影響房地產供給的主要因素是房地產市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發商在開發樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會增加開發商在取得土地、開發樓盤中的現金流支出,加大開發的成本也即提高房地產市場的進入門檻。

住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點,其開發往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機構的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發商的貸款,提高市場利率,這樣,住宅開發的借貸成本提高,住宅供給往往會減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲蓄愿望增強,進而減少對房產的消費需求與投資需求,也會影響住宅開發商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴大放款,市場利率下降,住宅開發成本降低,就會刺激住宅開發商增加住宅供給。同時,利率降低,人們的儲蓄愿望隨之下降,促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會刺激人們使用消費信貸方式購房,增加住宅需求,推動住宅價格上漲,進而引起住宅供給的增加。

在人民幣升值預期的作用下,如果國家對于國外資本進入國內房地產市場沒有任何限制,也必然會導致房地產商品供給的增加。與此同時,根據股市和房市間的互動影響,可以想象,股市的波動也會直接或間接地對住房供給發生影響。

三、結論和政策建議

由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產市場發展產生重要影響的。因此,合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發揮作用,并不是象有人想象的那樣簡單。

首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實際投資,從而抑制房價的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺金融政策的目的,并非簡單地降低房價,而是使房地產價格充分反映供給和需求信息,降低房地產商品的投資和投機屬性,降低銀行的金融風險,促進房地產市場的健康發展。進一步說,銀行還可以針對不同的房地產投資貸款實施差別利率政策。

其次,由于房地產商品的特殊性,在使用金融政策調控房價時,必須同時考慮房地產投資的利潤預期走向。因為一般情況下,投資與否或多少取決于預期利潤和銀行利率的比較。假如房地產投資的預期利潤率居高不下,而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投資仍然不會減少,從而使金融政策對房地產市場價格的抑制作用就無法發揮出來。