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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資產(chǎn)證券化；融資；應(yīng)用研究

一、資產(chǎn)證券化融資概述

1．資產(chǎn)證券化融資內(nèi)涵資產(chǎn)證券化融資是指通過將資產(chǎn)持有人受眾具有資產(chǎn)價值、具備未來收益的權(quán)益資產(chǎn)進(jìn)行剝離，并進(jìn)行相關(guān)結(jié)構(gòu)重組形成資產(chǎn)組合，在信用增級以及信用評級后發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資的過程。資產(chǎn)證券化融資的關(guān)鍵在于資產(chǎn)真實轉(zhuǎn)移、對風(fēng)險的隔離以及信用增級三個環(huán)節(jié)的操作，因而該過程對交易結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了極為嚴(yán)格的要求，交易結(jié)構(gòu)主體涵蓋以下幾大部分：資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)重組及管理機(jī)構(gòu)、信用增級及評級機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)支持證券發(fā)行承銷機(jī)構(gòu)等。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有著以下典型特征：其一，參與主體眾多，法律關(guān)系極為復(fù)雜。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化過程中，不同的法律主體紛紛參與進(jìn)來，彼此之間的連結(jié)構(gòu)成了一張巨大的法律關(guān)系網(wǎng)。其二，融資模式的獨(dú)特性，具體體現(xiàn)在兩個方面，一是交易結(jié)構(gòu)的嚴(yán)謹(jǐn)設(shè)定，二是負(fù)債結(jié)構(gòu)上，即房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資并不會增加發(fā)起人的負(fù)債。其三，安全性強(qiáng)，基于風(fēng)險隔離的設(shè)計，投資者所面臨的風(fēng)險僅限于支持證券本身，大大提高了投資者的安全系數(shù)。此外，各種信用增級方式的運(yùn)用能夠有效提高支持資產(chǎn)信用級別，信用風(fēng)險得到控制。

2．房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資重要性（1）拓展企業(yè)融資渠道。資金融資渠道過于單一是我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍問題，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠商業(yè)銀行貸款，其它融資方式在資金來源中所占比重較低，加之近年來房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，資金鏈存在斷裂風(fēng)險。應(yīng)用資產(chǎn)證券化融資方式，可以為企業(yè)融資渠道多元化發(fā)揮重要作用，強(qiáng)化企業(yè)與社會公眾之間的聯(lián)系，對緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺具有重要意義。（2）豐富投資品類，推動資本市場發(fā)展。資產(chǎn)證券化在解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境問題的同時，也豐富了社會公眾的投資方式，拓展了其投資渠道。我國資本市場發(fā)展歷程較短，市面上可供民眾、機(jī)構(gòu)選擇的投資產(chǎn)品極為有限，民眾主要的理財方式也多集中在銀行、股市等方面。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用資產(chǎn)證券化融資，有效彌補(bǔ)了這一市場短板，社會公眾在投資產(chǎn)品選擇上有了更多選擇，其多元化的投資需求由此得到滿足。（3）實現(xiàn)資源合理配置，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。資產(chǎn)證券化促進(jìn)了社會資源的高效配置，緩解了資金需求方與資金供給方不相匹配所帶來的問題。首先，資產(chǎn)證券化的發(fā)起者通過該方式彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，企業(yè)由此獲得了其運(yùn)營乃至投資所需的資金，進(jìn)而能夠推行既定戰(zhàn)略規(guī)劃，創(chuàng)造更大企業(yè)價值。其次，資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了對房地產(chǎn)企業(yè)的“兩權(quán)分離”，經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)的分離能夠有效抑制房地產(chǎn)市場過熱帶來的投資過剩等問題，進(jìn)而實現(xiàn)資源的配置效率。（4）分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化能夠分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險，體現(xiàn)在一級市場中，不同投資者可以依據(jù)自身風(fēng)險偏好分配支持證券，與此同時，對于融資者即房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們得到了穩(wěn)定的長周期資本，自身經(jīng)營活動不受相關(guān)支持證券交易影響，企業(yè)進(jìn)而能夠化解采取其他形式融資所帶來的風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資存在的問題

1．法律法規(guī)體系不健全房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資涉及多方主體，資產(chǎn)證券化的推行也是多方進(jìn)行動態(tài)博弈的過程，如何協(xié)調(diào)多元主體之間的利益糾紛是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資成功的重要保障。然而，與大多數(shù)金融產(chǎn)品、模式創(chuàng)新類似，我國證券法等相關(guān)法律法規(guī)并未對資產(chǎn)證券化應(yīng)用于房地產(chǎn)融資方面做出具體規(guī)范，不論是在調(diào)節(jié)利益分配還是在規(guī)范市場秩序方面都存在著諸多困難。此外，法律體系不健全催生了“監(jiān)管真空”，在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資過程中出現(xiàn)的一些不規(guī)范行為沒有得到有效制止，容易積聚市場風(fēng)險，不利于資產(chǎn)證券化的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2．配套設(shè)施及高端人才匱乏房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是極具創(chuàng)新性的融資模式，對相關(guān)財會設(shè)施、制度以及從業(yè)人才都有著極高的專業(yè)化要求，當(dāng)前我國各類市場主體的發(fā)展尚不成熟，無法與前述要求相匹配。建立起與房地產(chǎn)證券化融資相配套的會計、審計制度，并不斷完善二者之間的契合性，這都將是我國房地產(chǎn)證券化所需要經(jīng)歷的漫長過程。除配套設(shè)置建設(shè)落后之外，符合房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資活動所需要的高端人才也較為缺乏，這類人才需要有扎實的法律財會底蘊(yùn)，還要能對房地產(chǎn)行業(yè)有著較為透徹的認(rèn)知，復(fù)合型人才的匱乏也是我國房地產(chǎn)證券化進(jìn)一步發(fā)展的阻礙因素之一。

3．金融信用制度不成熟房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的長遠(yuǎn)發(fā)展有賴于全面而完善的金融信用制度基礎(chǔ)，我國金融市場發(fā)展根基不牢固，在個人信用制度構(gòu)建方面與西方發(fā)達(dá)的個人征信制度相比，存在著較大的差距，首先便體現(xiàn)在個人信用制度的覆蓋范圍狹窄方面，信用數(shù)據(jù)庫建設(shè)也不夠先進(jìn)，最為重要的還是市場普遍缺乏信用理念，直接導(dǎo)致了銀行等金融機(jī)構(gòu)無法對借款人進(jìn)行較為準(zhǔn)確的考量評估，增加了銀行金融風(fēng)險。銀行等金融機(jī)構(gòu)基于信貸風(fēng)險衡量，多數(shù)情況下會限制信貸規(guī)模，這又將進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)證券化融資的發(fā)展。

4．金融中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展落后房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化流程復(fù)雜，涉及到各式各樣相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，在資產(chǎn)價值當(dāng)面，需要專業(yè)化的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；在要素核算以及審計方面，需要會計事務(wù)所提供服務(wù)；資產(chǎn)支持證券合規(guī)性方面，需要法律事務(wù)所提供服務(wù)；在提升資產(chǎn)證券流動性方面，需要專業(yè)化的信用增級機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。我國上述金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在會計行業(yè)尚屬規(guī)范，然而滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化所需的信用增級以及信用評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展規(guī)范性明顯欠缺，符合房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需求的相關(guān)機(jī)構(gòu)更是屈指可數(shù)，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的落后嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資的發(fā)展進(jìn)程。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用資產(chǎn)證券化融資優(yōu)化策略

1．健全資產(chǎn)證券化相關(guān)法律法規(guī)體系任何具有創(chuàng)新性的融資方式取得穩(wěn)定規(guī)范發(fā)展，都離不開完善而科學(xué)的法律法規(guī)體系支持，擁有法制規(guī)范的市場，方能實現(xiàn)發(fā)展的長遠(yuǎn)。故而對于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)法律體系的完善，筆者給出以下建議：第一，要明確資產(chǎn)證券化的法律屬性，為投資者維護(hù)自身權(quán)益提供法律保障；第二，相關(guān)法律要提高風(fēng)險隔離流程的合理性、規(guī)范性，明確各方權(quán)利義務(wù)；第三，為房地產(chǎn)支持證券的流動性強(qiáng)化構(gòu)建一個較為寬松的政策環(huán)境，對部分限制要適當(dāng)放開，如擴(kuò)大資產(chǎn)池的法律范文，實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)產(chǎn)品的多元化發(fā)展，擴(kuò)充交易方式以實現(xiàn)房地產(chǎn)支持證券的流通。

2．加強(qiáng)證券配套設(shè)施和專業(yè)人才建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資是一個系統(tǒng)化的工程，需要來自多方面的助力。首先，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化過程中要處理好會計問題，對會計要素及其計量都要有所革新，故而應(yīng)當(dāng)制定針對資產(chǎn)證券化的會計準(zhǔn)則。其次，解決好高端人才隊伍建設(shè)的問題要從幾方面入手：一是要與在房地產(chǎn)證券化領(lǐng)域發(fā)展處于前沿的國際機(jī)構(gòu)進(jìn)行廣泛合作，讓國內(nèi)相關(guān)從業(yè)者接受先進(jìn)經(jīng)驗的洗禮，提升自身對房地產(chǎn)資產(chǎn)正確化的認(rèn)知；二是要對相關(guān)證書獲得者進(jìn)行繼續(xù)教育，以不斷滿足房地產(chǎn)證券化不斷變化的發(fā)展現(xiàn)狀。

3．不斷完善社會信用體系信用問題始終是橫亙在我國金融市場發(fā)展逐步深化過程中的一個重點問題，它不同于一般經(jīng)濟(jì)問題，而是呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會問題的融合特性，表現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化融資發(fā)展中亦然。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化能否成功取決于穩(wěn)定的未來收益以及違約事件的減少，故而應(yīng)當(dāng)分層建立起個人、企業(yè)、機(jī)構(gòu)的信用檔案，并不斷更新檔案內(nèi)容，逐步構(gòu)建出一個覆蓋全社會并呈現(xiàn)動態(tài)特性的信用體系，以切實保障房地產(chǎn)支持證券認(rèn)購者的合法權(quán)益，抑制相關(guān)企業(yè)利用信用體系漏洞損害債券人的利益行為。

4．增強(qiáng)金融中介機(jī)構(gòu)對證券化的服務(wù)職能為切實推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展，滿足房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資需求，從而也更加規(guī)范我國相關(guān)金融中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)，完善金融中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展尤為必要。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)一步推進(jìn)所面臨的最主要中介機(jī)構(gòu)難題在于資信評級方面，在我國，資信評級機(jī)構(gòu)普遍存在著信譽(yù)不佳、獨(dú)立性不強(qiáng)等問題，具體表現(xiàn)在，投資者對資信評級機(jī)構(gòu)所出具的意見持懷疑態(tài)度，這種現(xiàn)象嚴(yán)重削弱了資信評級機(jī)構(gòu)應(yīng)有作用的發(fā)揮。故而，應(yīng)在完善的資產(chǎn)評估體系基礎(chǔ)上，加深對資信評級業(yè)務(wù)的認(rèn)識，不斷規(guī)范我國資信評級機(jī)構(gòu)的發(fā)展，逐步建立起資信評級機(jī)構(gòu)的權(quán)威性。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱導(dǎo)致一批相關(guān)企業(yè)規(guī)模的劇烈擴(kuò)張，但隨之而生的資金短缺問題也增加了企業(yè)的風(fēng)險，應(yīng)用房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資方式不啻為一種金融創(chuàng)新，對緩解企業(yè)資金壓力、實現(xiàn)社會資源的合理配置都具有重要意義。但是我國金融市場發(fā)展現(xiàn)狀影響房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的推行，也催生了一些問題，本文在分析這些問題的基礎(chǔ)提出了針對性優(yōu)化策略，僅供參考。

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作者：葉樣明 單位：廣東利通置業(yè)投資有限公司