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一、房地產(chǎn)開發(fā)中的土地資源保護(hù)法律制度存在的問題

(一)缺乏完善的規(guī)劃管理體制土地利用規(guī)劃失控是當(dāng)前土地資源管理中存在的主要問題。一方面，在土地資源管理過程中沒有一整套完整的規(guī)劃體系和制度，導(dǎo)致規(guī)劃行政缺位和控制詳細(xì)規(guī)劃缺失。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)僅僅提到了詳細(xì)規(guī)劃，但是并沒有控制詳細(xì)規(guī)劃的編制問題，導(dǎo)致詳細(xì)規(guī)劃與城市具體規(guī)劃脫節(jié)。另一方面，行政權(quán)內(nèi)部配置存在不合理。這種不協(xié)調(diào)體現(xiàn)在部門規(guī)劃權(quán)之間因?yàn)橥恋刭Y源管理問題而發(fā)生沖突，比如城建部門與國土資源部門在對(duì)土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃方面就造成了沖突。長期以來，我國土地總體利用規(guī)劃和城市規(guī)劃始終難以協(xié)調(diào)，引發(fā)部門之間、上下級(jí)之間的各種矛盾不斷，導(dǎo)致規(guī)劃管理的不科學(xué)性。

(二)政府對(duì)土地供給監(jiān)管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應(yīng)求現(xiàn)象的發(fā)生。政府對(duì)土地資源供給監(jiān)管缺乏力度更加促進(jìn)了土地資源的嚴(yán)重不足。首先體現(xiàn)在政府對(duì)用地審批不嚴(yán)，甚至越級(jí)批地造成土地資源國有化流失;其次是政府對(duì)土地的供應(yīng)缺乏應(yīng)有的調(diào)控措施，從而導(dǎo)致很多不能得到利用，同時(shí)又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場的健康發(fā)展。

(三)違法征地現(xiàn)象的存在當(dāng)前土地利用不合理現(xiàn)象十分嚴(yán)重，其中最明顯的就是違法征地現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為對(duì)公共土地資源的限定不夠，一些企業(yè)利用農(nóng)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等名義變相圈地。政府部門存在濫用職權(quán)、越級(jí)批地的狀況，這種行政行為嚴(yán)重影響了土地資源的合理利用，導(dǎo)致國有土地資源浪流失。同時(shí)，還有一些企事業(yè)單位對(duì)土地資源征而不用，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源保護(hù)法律制度的完善方法與對(duì)策

(一)努力強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)中的土地利用規(guī)劃制度土地是每個(gè)人賴以生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。在人口不斷增加，城市化進(jìn)程不斷加快的今天，房地產(chǎn)開發(fā)力度將逐年加大，這也就對(duì)土地資源保護(hù)法律制度提出了新的要求。只有合理、科學(xué)的規(guī)劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實(shí)基礎(chǔ)，通過從實(shí)體上構(gòu)建完整協(xié)調(diào)的土地利用規(guī)劃權(quán)利體系;從程序上建立科學(xué)民主的土地利用規(guī)劃制度等方面提高規(guī)劃土地利用率，實(shí)現(xiàn)節(jié)約用地的目的。

(二)完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度是健全土地資源保護(hù)法律制度的一個(gè)重要內(nèi)容。土地供給制度的建立和完善需要結(jié)合市場發(fā)展需求，合理的消除和規(guī)避傳統(tǒng)土地資源使用制度的種種弊端，通過科學(xué)有效的方式方法建立起一整套有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴(yán)格審批制度，強(qiáng)化政府的監(jiān)管職能，通過政府的力量實(shí)現(xiàn)土地資源的合理供給;另一方面要堅(jiān)持收回制度，不斷加強(qiáng)審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進(jìn)行收回，能確保每一塊土地資源都能發(fā)揮作用。最后，要加強(qiáng)土地供應(yīng)量的調(diào)控，通過在量上的監(jiān)管來實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用。

(三)進(jìn)一步強(qiáng)化土地執(zhí)法力度執(zhí)法力度是將房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源保護(hù)法律制度落實(shí)到位的保障。近些年來，我國土地執(zhí)法意識(shí)還比較薄弱，只有通過在全社會(huì)范圍內(nèi)提高宣傳，進(jìn)一步規(guī)范社會(huì)公民意識(shí)，才能建立一支業(yè)務(wù)精湛、執(zhí)法意識(shí)強(qiáng)的土地管理隊(duì)伍，從而加強(qiáng)土地執(zhí)法力度，有效杜絕各種違法批地現(xiàn)象的發(fā)生。與此同時(shí)，通過加強(qiáng)執(zhí)法力度可以引起社會(huì)公民重視，加強(qiáng)群眾監(jiān)督，依靠法律手段減少社會(huì)人群對(duì)土地資源保護(hù)制度的忽視?？偠灾?，房地產(chǎn)開發(fā)中的土地資源保護(hù)法律制度建立和完善需要建立在現(xiàn)有基礎(chǔ)之上，通過充分認(rèn)識(shí)當(dāng)前制度建設(shè)中存在的不足，從而合理尋求突破口，對(duì)土地資源保護(hù)制度進(jìn)行完善和提升，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的合理高效，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性健康發(fā)展。

作者：王朋單位：天津津孚律師事務(wù)所