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如發生客戶退房退款時，應以貸方負數顯示。這樣進行標準化處理，方便相關報表取數，直接生成報表數據。且有助于在財務核算中對銷售異常提高靈敏度，如出現明細余額貸方紅數，一則是會計賬戶錄入錯誤，二則是銷售出現嚴重失誤存在多退房款現象。在未結轉收入之前，該科目應為貸方余額。如采用會計電算化，可在財務軟件預收賬款下設輔助項目/客戶核算。該科目用以對客戶收款情況進行核算，滿足結轉收入要求時結轉計入主營業務收入科目。

一、營業稅及代收款項會計處理

“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”按上述核算情況下，納稅依據直接以預收款當期貸方發生額和營業稅率計算當期應納稅額。在房款收取中，會有一些房屋的附屬費用，如房屋維修基金，辦理房產證費用、燃氣初裝費、熱力初裝費、有線電視等價外費用。“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。”“凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。”上述規定明確了代收款項應并入營業額。國稅發[2004]69號文件規定：代收款項除了代收的住房專項維修基金外，其他均應計入收入額，繳納營業稅。為避免該項不必要的稅收負擔，類似代收款項的管理中，資金房地產企業可做代收的配合，最好是以對方直接開據票據給客戶，不宜用開發企業手續，不過開發企業賬務。

二、結轉收入會計處理

在現有房地產會計核算過程中，大部分都是按開具發票的時間結轉收入，會出現兩個問題：一是由于發票開具時間分散，如一套房不同時間分開開具多張發票的話，會出現一套房分多次結轉收入。房屋的每個部分都是不可分割的部分，且最終產權證也是一個，分次收款只是雙方約定交款方式，不可能出現人為按金額劃分部分銷售、轉移房屋風險和報酬，如此結轉收入與事實相悖。二是結轉收入后，從賬面看收款總額就需用預收賬款和主營業務收入兩個科目，統計數據不能從單一賬戶顯示，非常麻煩。其實在開發產品完工之前，是不需要結轉收入和成本的。根據企業會計準則第14號第二章第四條“銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入企業；相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。”

針對房地產開發，房屋這個特殊商品來看：首先簽訂合同、收回房款后，收入的金額才能夠可靠計量，相關的經濟利益很有可能流入企業；其次只有在房屋購買人驗房領鑰匙、辦理房產證等必要的相關手續，才能確認該商品主要風險、報酬已轉移，沒有保留房屋所有權相聯系的繼續管理權，也無須對已售房屋實施有效控制；最后在竣工決算后，成本才能基本準確確定。只有在符合以上條件時，預售收入才能夠轉入房地產主營業務收入，同時結轉相關成本、稅金，確認整個項目的利潤。也就是說在整個預售階段，無論發票是否開具，都是暫時不用結轉房地產收入的，待項目或分期項目基本竣工且符合收入其他相關結轉條件再結轉，發票可作為會計相關檔案單獨保管，不做傳統意義上的結轉收入原始憑證。根據以上原則，待以上所有條件符合后再進行結轉，既便于簡化會計結轉工作，也能從根本上符合會計準則的要求。

三、結束語

綜上所述，銷售作為企業經營活動中重要的環節，能夠有效地核算和監督銷售情況，預防財務風險對企業來說就是生死攸關。重要的是還應在具體會計核算中如何有效實施財務職能，從財務報表及相關報告項目中直觀的看到經營情況，提高經營效率和效果，促使企業實現發展戰略。

作者：劉艷艷單位：河南省和田置業有限公司