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摘要：稅務(wù)改革是通過(guò)對(duì)運(yùn)營(yíng)與投資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的提前規(guī)劃與策劃，減少企業(yè)稅負(fù)并維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要方式，房地產(chǎn)作為我國(guó)稅收的重要來(lái)源，稅務(wù)籌劃工作的重要性日益凸顯。本文就房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行闡述，并從制定稅務(wù)籌劃策略、土地增值稅納稅籌劃、企業(yè)所得稅納稅籌劃三方面入手，探討企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；“營(yíng)改增”

1引言

“營(yíng)改增”稅制改革過(guò)程中，我國(guó)的稅務(wù)環(huán)境也發(fā)生了相應(yīng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作也起到了愈發(fā)重要的作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也必須以稅收政策與法律法規(guī)為核心，合理開展稅務(wù)籌劃工作，以減少企業(yè)成本的支出，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不受影響。

2房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)問(wèn)題

現(xiàn)階段，許多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅務(wù)籌劃工作存在誤解與認(rèn)知不全面的問(wèn)題，忽略稅務(wù)籌劃的合法性與合理性，將稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅相等同，同時(shí)，在開展稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，也有盲目追求經(jīng)濟(jì)最大化而忽略可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)象，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃只滿足眼前的利益需求，沒(méi)有起到應(yīng)有的效果。在“營(yíng)改增”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本投入也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。房地產(chǎn)企業(yè)是一項(xiàng)資源密集型與勞動(dòng)力密集型的產(chǎn)業(yè)，需要投入大量的資金、時(shí)間與建筑材料，而許多建筑材料需要從多種渠道購(gòu)得，但并非每一個(gè)銷售建筑材料的渠道或商家都具備增值稅專用發(fā)票，就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)增值稅發(fā)票抵扣減免相應(yīng)稅款，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本增加。

3房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要對(duì)策

3.1明確稅務(wù)籌劃本質(zhì)，制定稅務(wù)籌劃策略

稅務(wù)籌劃的本質(zhì)是在相關(guān)法律的限定范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)冉?jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的籌劃與安排，通過(guò)減少稅費(fèi)支出來(lái)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作中，首先需要遵循的籌劃原則就是嚴(yán)格按照法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)開展稅務(wù)籌劃工作。在這個(gè)過(guò)程中，要盡量保證房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的合理性，盡量減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本的支出。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，還需要從更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度加以思考，制定長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展的稅務(wù)籌劃戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)必須具備戰(zhàn)略性與全局性思維，能夠基于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，從全局的角度出發(fā)，實(shí)時(shí)關(guān)注整體的稅務(wù)政策與稅務(wù)環(huán)境，分析帝企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況與稅務(wù)情況，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)著重進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)籌劃與戰(zhàn)略籌劃相結(jié)合，在長(zhǎng)期性稅務(wù)籌劃戰(zhàn)略的前提下，制定階段性的稅務(wù)籌劃戰(zhàn)術(shù)，以進(jìn)一步發(fā)揮稅務(wù)籌劃的重要作用。在稅務(wù)籌劃的初期，需要企業(yè)確保籌劃與規(guī)劃的整體性與合理性，深入思考企業(yè)的稅務(wù)支出，有效減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

3.2土地增值稅納稅籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是極為重要的稅種之一。土地增值稅納稅籌劃，應(yīng)當(dāng)始終以“營(yíng)改增”土地增值稅的相關(guān)規(guī)定與優(yōu)惠政策為核心，切實(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)減免政策的條件與范圍：（1）銷售普通民用住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)20%的；（2）國(guó)家征用與回收的房產(chǎn)；（3）房地產(chǎn)入股；（4）合作建筑，用以自住；（5）房地產(chǎn)企業(yè)被并購(gòu)，并產(chǎn)生土地使用權(quán)與建筑所有權(quán)轉(zhuǎn)移的。在以上減免條件當(dāng)中，除第一條之外，其余各項(xiàng)都較為特殊，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將第一項(xiàng)條件，即“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)20%”作為主要的研究對(duì)象。稅務(wù)籌劃過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要注意：（1）對(duì)不同類型的房地產(chǎn)品進(jìn)行分別核算其增值額，包括普通住宅、別墅、公寓、商業(yè)建筑等，只有普通住宅滿足免稅要求；（2）稅務(wù)籌劃過(guò)程中，增值額的20%是重要的籌劃界限，對(duì)增值額的管理與控制，可以通過(guò)扣除金額與房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格等層面進(jìn)行考量，合理分?jǐn)偪鄢痤~，科學(xué)規(guī)劃開發(fā)費(fèi)用與利息費(fèi)用，并選擇科學(xué)的扣除方式。在可扣除項(xiàng)目不發(fā)生改變的情況下，可以通過(guò)降低產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格來(lái)減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，需要企業(yè)科學(xué)衡量比對(duì)企業(yè)收入與稅金減少的比重，并綜合考量企業(yè)所得稅。

3.3企業(yè)所得稅納稅籌劃

不只是房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于任何企業(yè)來(lái)說(shuō)，所得稅都是其中極為重要的稅種之一，在企業(yè)稅負(fù)中占據(jù)很大的比重，而現(xiàn)階段的企業(yè)所得稅減免政策，主要針對(duì)外資企業(yè)，普通的房地產(chǎn)企業(yè)并不具備所得稅減免的資格，因而對(duì)于所得稅的納稅籌劃，應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)收入與成本支出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的角度入手。許多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)在工程在建階段，按照毛利率或者核定征收進(jìn)行企業(yè)所得稅預(yù)繳，而房地產(chǎn)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并正式投入銷售時(shí)，需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)成本進(jìn)行轉(zhuǎn)結(jié)與毛利調(diào)整，但此時(shí)也極為容易出現(xiàn)產(chǎn)品已經(jīng)驗(yàn)收交付，但工程款未完整結(jié)算；公共配套不完整、公建維修基金沒(méi)有繳納等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本會(huì)受到影響。而針對(duì)上述的第一種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要提交充分而完整的證明資料，才能夠預(yù)提10%的發(fā)票金額，此時(shí)由于未能取得合法發(fā)票，無(wú)法將這部分成本作為前期成本，導(dǎo)致開發(fā)成本的降低與企業(yè)所得稅多交的問(wèn)題。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)及時(shí)辦理結(jié)算并取得合法發(fā)票，若存在無(wú)法入賬的現(xiàn)象，則需要提供有效相關(guān)證明材料。在采購(gòu)建筑材料時(shí)，也需要與正規(guī)、大型的廠家合作，以確保廠家能夠開具有效的增值稅發(fā)票。

4結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作需要面臨較多的稅種、稅收法規(guī)與優(yōu)惠政策，需要通過(guò)科學(xué)合理的稅務(wù)工作來(lái)減少企業(yè)稅負(fù)，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本，以維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不受影響，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，也需要盡量做好企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控、識(shí)別、管理與控制工作。

參考文獻(xiàn)

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作者：陳露 單位：云南金成商業(yè)管理有限公司