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摘要：房地產(chǎn)作為最近幾年備受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，在此次“營改增”稅制改革中也吸引了眾多的注意力。此次“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面都產(chǎn)生了較大的影響，無論是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)籌劃、融資行為或是投資決策等都受到了極大的沖擊。筆者將從房地產(chǎn)企業(yè)投資決策角度出發(fā)分析其所受到“營改增”改革的影響，同時(shí)針對這些影響探究其出現(xiàn)的原因，最后提出相應(yīng)的措施來避免“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)投資決策帶來的不利影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；“營改增”；股權(quán)投資；決策分析

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”下股權(quán)投資決策

在“營改增”改革之后，相關(guān)政策已經(jīng)明確規(guī)定將金融商品轉(zhuǎn)讓也納入增值稅征收范圍，這樣造成一般納稅人依照歷史成本計(jì)量的金融資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理時(shí)行不通的，尤其是股權(quán)投資項(xiàng)目收益的確定以及增值稅的核算變得更加繁冗復(fù)雜。本文所涉及到的股權(quán)投資決策主要是針對持有至到期投資與長期股權(quán)投資決策的分析。按照傳統(tǒng)的稅制，按照歷史成本計(jì)量的金融資產(chǎn)涵蓋了持有至到期投資、長期股權(quán)投資、貸款與應(yīng)收款項(xiàng)，但是“營改增”改革之后對這些會(huì)計(jì)科目提出了新的政策要求，自然就對企業(yè)的股權(quán)投資決策產(chǎn)生一定的影響。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)長期股權(quán)投資決策分析

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長期股權(quán)投資的途徑有兩種方式，分別是向非上市公司進(jìn)行原始股權(quán)投資與通過證券市場進(jìn)行收購。房地產(chǎn)企業(yè)買入上市公司股票后，其是屬于金融商品范圍，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行買賣股票時(shí)需要依照金融商品銷售額核算繳納增值稅。這就會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資的資本，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)對股權(quán)投資的資金投入。同時(shí)也會(huì)造成以下問題。

1．“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資成本加大

由于“營改增”之后，股權(quán)類資產(chǎn)都算作是金融商品，再對其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)都需要進(jìn)行增值稅的核算。在“營改增”之前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)通常只需要支付一定的印花稅和中介的手續(xù)費(fèi)，但是“營改增”改革打破了傳統(tǒng)的股權(quán)投資成本模式，主要是從會(huì)計(jì)核算方面體現(xiàn)出來。這樣也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)閑置資金的投資狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)就會(huì)充分考慮到增值稅的問題，就會(huì)做出更加精確的決定，從某種程度上來說盡管加大了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資的成本，但是讓其股權(quán)投資決策更加趨于理性化，而不是一味的顯示自己雄厚的資金實(shí)力，大肆進(jìn)行股權(quán)投資。

2．“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)的股權(quán)投資方案

隨著我國加速“營改增”的落實(shí)速度，房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模較大，其在該制度的落實(shí)速度是極為緩慢的，這樣就造成了“營改增”政策已經(jīng)實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)投資決策方面還沒有制定相應(yīng)的投資措施。這樣的后果就是造成房地產(chǎn)企業(yè)大量閑置資金不能進(jìn)行科學(xué)合理的投資，就不能夠最大化提升資金利用效率。可能最終導(dǎo)致的結(jié)果就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展停滯不前。

3．“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算方式缺乏完善

此次稅制改革對會(huì)計(jì)核算也產(chǎn)生了不小的影響，而在這個(gè)問題上主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算部門并沒有積極進(jìn)行落實(shí)改革，制定出相應(yīng)的股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算方式，這樣就不能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供正確的參考資料，在進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)就缺乏相應(yīng)的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，不能進(jìn)行科學(xué)的股權(quán)投資決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后優(yōu)化股權(quán)投資決策的措施

1．構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)營改增后股權(quán)投資決策指標(biāo)

“營改增”改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)之前的一套股權(quán)投資決策指標(biāo)已經(jīng)沒有使用的意義了，迫切需要房地產(chǎn)企業(yè)將“營改增”之后的股權(quán)投資的增值稅指標(biāo)考慮在內(nèi)。依照股權(quán)投資增值稅為基點(diǎn)，將之前的股權(quán)投資指標(biāo)進(jìn)行一定的調(diào)整，同時(shí)將增值稅指標(biāo)放在較為重要的位置，這樣才能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)能夠充分考慮到增值稅所帶來的影響。其次就是還需要構(gòu)建相應(yīng)的股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，這其中最關(guān)鍵的應(yīng)該還是增值稅指標(biāo)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的股權(quán)投資增值稅核算出來超過這一指標(biāo)說明房地產(chǎn)企業(yè)無法承受增值稅超額所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后股權(quán)投資決策指標(biāo)是十分關(guān)鍵的措施。

2．加速“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算改革

由于“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資后的銷售額的核算就顯得更加繁冗復(fù)雜了。房地產(chǎn)企業(yè)從證券市場中獲得股權(quán)的，要想正確的核算房地產(chǎn)企業(yè)的金融商品的銷售額，就要對其投資收益以及增值稅進(jìn)行詳盡的計(jì)算。其在會(huì)計(jì)科目就應(yīng)該將“長期股權(quán)投資———成本”科目分解為“長期股權(quán)投資———成本（交易費(fèi)用）”以及“長期股權(quán)投資———成本”兩個(gè)明細(xì)科目，同時(shí)還需要在稅費(fèi)科目中增設(shè)“應(yīng)交稅費(fèi)———待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目。利用成本法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該獲得的股利以及確定的投資收益與待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額；而采用權(quán)益法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的，則需要按照股權(quán)投資公司的盈虧狀況來確定股權(quán)投資損益以及待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額。無論采用上述那種會(huì)計(jì)核算方式，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)都需要分別確定銷項(xiàng)稅額以及股權(quán)投資損益，同時(shí)還需要轉(zhuǎn)出帶轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)上述“營改增”后股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行核算，加速“營改增”股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策上能夠獲得更加具有參考意義的數(shù)據(jù)資料，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的股權(quán)投資。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后對股權(quán)投資決策的影響是有限的，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以把握住機(jī)會(huì)快速的完善自身企業(yè)“營改增”后股權(quán)投資決策模式，從而能夠領(lǐng)先其他房地產(chǎn)企業(yè)，提升自身的競爭能力。而此次“營改增”改革不僅是對房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資產(chǎn)生影響，其對絕大多數(shù)的企業(yè)都產(chǎn)生了極為不利的影響。希望相關(guān)企業(yè)能夠加快適應(yīng)“營改增”的誕生。

參考文獻(xiàn)：

［1］趙敏．淺談“營改增”對股權(quán)投資基金的影響和應(yīng)對［J］．商情，2016，（44）．

［2］李曉霞．淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策分析［J］．時(shí)代金融，2015，（32）：313＋316.

作者：王紅蕾 單位：綠地集團(tuán)山東置業(yè)有限公司