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摘要：

現(xiàn)今最熱門的話題是房地產(chǎn)、“營改增”。《中國的房地產(chǎn)改變了中國重男輕女的傾向》這篇報(bào)道單刀直入地說明了中國商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于人們生活的影響，改變了人們傳統(tǒng)的觀點(diǎn)。房子是人們生活中必不可少的、離不開的物品，所以房價(jià)時(shí)刻牽扯著人們敏感的神經(jīng)。目前房地產(chǎn)投資依然廣受關(guān)注，國內(nèi)的二三線城市仍然具有較多的上升范圍，據(jù)此可推斷出中國的房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入全新的、可持續(xù)性的、可塑性的發(fā)展階段。中國地產(chǎn)企業(yè)已有百余家公司上市，其中綜合實(shí)力排名前三的有萬科、保利地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)。本文以“萬科”公司為例，來淺析財(cái)務(wù)報(bào)表的作用。萬科成立于1984年，作為中國龍頭房地產(chǎn)公司，萬科在面對(duì)過去此起彼伏波動(dòng)巨大的市場(chǎng)做出了多次調(diào)整。5年間超過100家A股涉房企業(yè)退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大浪淘沙，萬科仍然屹立不倒，連續(xù)幾年在榜上獨(dú)占鰲頭，其實(shí)力不容小覷。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；萬科；凈利潤；杜邦分析；權(quán)益

企業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部分，在國民經(jīng)濟(jì)中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有著重要的地位。近年來，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，建筑存量快速增多，高效地解決了地域性市場(chǎng)供給需求，使城鎮(zhèn)居民住房水平得到提高，進(jìn)而推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為政府的財(cái)政收支提供了巨大支撐，各省市“因地制宜”，不同城市由于市場(chǎng)差異的走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，以限購、限貸等調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。未來10年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走穩(wěn)。城鎮(zhèn)化已是中國未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%。表明近20年還將有約3億人口由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)會(huì)使國內(nèi)企業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐步增加，也將會(huì)給企業(yè)地產(chǎn)的多元化發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

1萬科地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表

萬科公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。由于季節(jié)性因素，公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工主要集中在第四季度，因此，公司第四季營業(yè)收入和利潤占比高于其他季度。以上我們可以看出萬科在2015年的營業(yè)收入、營業(yè)成本和營業(yè)利潤的增減百分比。兩年相比增長了9243.288萬元，說明2012年～2015年之間的三年間，萬科房產(chǎn)在地產(chǎn)面積和房產(chǎn)的購買、物業(yè)服務(wù)上都是大幅度增加的，(每個(gè)服務(wù)的具體增加百分比如表1所示)企業(yè)地產(chǎn)的主要收入就是房產(chǎn)的售價(jià)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2016年3月是房價(jià)與調(diào)控并駕齊驅(qū)，由于北、上、廣、深四個(gè)一線城市政策收緊，限購從嚴(yán)，二線核心城市緊跟潮流，成為炙手可熱的樓市區(qū)域。根據(jù)相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)顯示，本月抽檢的36個(gè)城市，成交面積環(huán)比增長129.90%，同比上漲了83.39%。整體而論，36個(gè)城市均為上漲濟(jì)南本月上漲幅度最高，達(dá)703.67%；昆明次之，漲幅400%；另外，廈門、寧波和包頭也有超過3倍的提升；本月環(huán)比南充、深圳成交有所下降，降幅分別為22.40%和16.53%，同比來看，34個(gè)城市上漲，杭州、惠州、天津漲幅均超2倍。兩年相比成本上漲了7272.902萬元。說明房屋開發(fā)的面積因需求的上漲的進(jìn)而猛增，根據(jù)有效數(shù)據(jù)的顯示，2016年的企業(yè)地產(chǎn)面積有大浮動(dòng)增加。分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比大漲109.25%，同比亦上漲57.28%，4個(gè)城市中深圳保持下滑態(tài)勢(shì)。二線代表市成交面積環(huán)比上漲155.68%，同比上升91.31%，其中4個(gè)城市環(huán)比漲幅超過300%。三線代表城市成交面積環(huán)比上升84.42%，同比上漲83.23%，包頭環(huán)比漲幅超300%。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本按照其用途分為四種。土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)土地所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施不能有償轉(zhuǎn)讓，不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。根據(jù)施工的每單位費(fèi)用乘以施工面積或者平方數(shù)，可以計(jì)算出所需要的數(shù)值，這個(gè)數(shù)值可以作為部分工程預(yù)先投資成本。再將所有的部分的成本相加得出總成本。

1.1時(shí)間比較結(jié)果根據(jù)萬科房產(chǎn)2015年度的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，相比2012年小幅度增加，生產(chǎn)經(jīng)營均得到提升。萬科的收益穩(wěn)中有增，且不談?wù)撈涔久晸P(yáng)名立萬，市場(chǎng)地位獨(dú)占鰲頭，其運(yùn)營能力和獲現(xiàn)能力相對(duì)穩(wěn)定。但萬科也有不足之處，賬單的周轉(zhuǎn)期數(shù)太長，使得公司的財(cái)務(wù)和資金流不能得到有效的利用。

1.2財(cái)務(wù)能力比較結(jié)果

1.2.1短期償債能力分析相關(guān)數(shù)據(jù)可以體現(xiàn)出萬科地產(chǎn)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率較以往都有所增加，可以說明其地產(chǎn)公司的短期償債能力比以往增加。從而使得萬科公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率比以往逐步增強(qiáng)。

1.2.2長期償債能力分析從相關(guān)指標(biāo)中看出，2015年資產(chǎn)負(fù)債率較上年降低953.487萬元，長期還債能力得到了進(jìn)一步增強(qiáng)。

1.2.3獲現(xiàn)能力分析該指標(biāo)較上一年減少2567.88萬元，表明經(jīng)營能力上增強(qiáng)，收回貨款的能力增加，說明企業(yè)在市場(chǎng)中有主導(dǎo)地位，產(chǎn)品受歡迎，收益質(zhì)量高。

2綜合評(píng)價(jià)

綜合分析法中最為重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法中，資產(chǎn)凈收益率是綜合性最強(qiáng)、最具代表性的一個(gè)財(cái)務(wù)比率，是杜邦分析法的核心，也是反映了股東投入資金的獲利能力，反映企業(yè)進(jìn)行籌資、投資、資產(chǎn)運(yùn)營等活動(dòng)的效率。這個(gè)指標(biāo)取決于總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)。萬科房地產(chǎn)在2015年整體公司的凈利潤穩(wěn)中有升。其數(shù)據(jù)顯示，萬科房地產(chǎn)公司的凈利潤從2012年的1566.259萬元增長到2016年的2594.944萬元，相比增長了1028.685萬元。企業(yè)的投資者在很大程度上依據(jù)這個(gè)指標(biāo)來判斷是否投資或是轉(zhuǎn)讓股份，考察營業(yè)者業(yè)績和決定股利分配政策。

凈利潤也反映了獲利能力的指標(biāo)，但是，利潤也取決于銷售凈利潤和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。所有者權(quán)益，2012年與2015年相比權(quán)益數(shù)額的增大，說明企業(yè)的負(fù)債程度越高，償還債務(wù)能力越弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度越高。這個(gè)指標(biāo)同時(shí)也反映了財(cái)務(wù)杠桿對(duì)利潤水平的影響。財(cái)務(wù)杠桿具有兩面性，在收益較好的年度，它可以是股東獲得的潛在報(bào)酬增加，股東要承擔(dān)因負(fù)債增加而引起的風(fēng)險(xiǎn)；在收益不好的年度，使股東獲得的潛在報(bào)酬下降。萬科的管理者能準(zhǔn)確地把握公司所處的環(huán)境，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)利潤，合理控制負(fù)債帶來的風(fēng)險(xiǎn)。萬科以最佳的狀態(tài)迎接著未來的市場(chǎng)，在波動(dòng)的市場(chǎng)中能如此穩(wěn)定，企業(yè)實(shí)力力能扛鼎，對(duì)于連年奪魁的萬科，我們翹首以盼，期待其更完美地展現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]楊慎.房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2002.

[2]葉劍平,豐雷.中國房地產(chǎn)指數(shù)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)[J].中國房地產(chǎn),2002(04).

作者：劉柳 單位：中國社會(huì)科學(xué)院研究生院