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各縣、市、區(qū)人民政府，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風景區(qū)、屈原管理區(qū)，市直各單位，中央、省屬駐岳各單位：

為加快城市提質(zhì)步伐，建設(shè)現(xiàn)代宜居城市，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就促進房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級提出以下意見：

一、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

（一）加強房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和計劃管理。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃科學編制房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃及年度發(fā)展計劃，并將其納入我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。

（二）建立和完善住房供應(yīng)和保障體系。積極發(fā)展普通商品房，加快建設(shè)廉租住房，嚴格規(guī)范經(jīng)濟適用住房，適當建設(shè)安置性住房與公共租賃房，不斷滿足人民群眾住房需求，促進社會經(jīng)濟又好又快發(fā)展。

（三）堅持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則。實行政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)、改善民生與促進經(jīng)濟發(fā)展、舊城改造與新區(qū)建設(shè)、開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護相結(jié)合。

（四）嚴格控制和規(guī)范私人建房。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房，實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，統(tǒng)一在居民點建設(shè)；市中心城區(qū)嚴禁私人建房，經(jīng)鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，納入城市提質(zhì)改造和土地儲備計劃，由市人民政府收購后拆除；因建設(shè)征地需要征收的房屋，按照市政府辦《關(guān)于印發(fā)市中心城區(qū)集體土地房屋拆遷安置房（居民區(qū)）統(tǒng)一建設(shè)管理辦法的通知》的規(guī)定實行集中統(tǒng)一安置。

嚴禁無資質(zhì)開發(fā)和在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

（五）建立健全房地產(chǎn)市場領(lǐng)導小組成員單位聯(lián)席會議制度和房地產(chǎn)信息制度。房地產(chǎn)市場領(lǐng)導小組成員單位每月5日前應(yīng)將上月房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)報送領(lǐng)導小組辦公室。領(lǐng)導小組每季度召開一次會議，分析房地產(chǎn)市場狀況，研究有針對性的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場動態(tài)信息，引導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、提升房地產(chǎn)項目建設(shè)水平

（一）鼓勵成片規(guī)模化開發(fā)。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模，鼓勵成片開發(fā)。建設(shè)項目用地應(yīng)符合經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃。對于建設(shè)項目用地面積小于3000平方米的，不能批準單獨建設(shè)，國土資源、規(guī)劃部門不得辦理土地出讓和規(guī)劃報建審批手續(xù)，應(yīng)納入成片統(tǒng)一開發(fā)范圍。確無法調(diào)整合并的，其土地用于城市綠化或其他公益事業(yè)建設(shè)。

（二）優(yōu)化項目設(shè)計方案。開發(fā)建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計方案應(yīng)向社會公開招標。臨街建筑和標志性建筑應(yīng)根據(jù)項目位置，結(jié)合城市風貌規(guī)劃進行形象設(shè)計；標志性建筑物夜間景觀亮化工程應(yīng)納入設(shè)計方案，并同步建設(shè)。規(guī)劃部門組織設(shè)計方案評審時，應(yīng)當邀請發(fā)改、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、房地產(chǎn)、國土資源、城管、環(huán)保、消防等部門參與。經(jīng)評審?fù)ㄟ^的設(shè)計方案不得擅自修改；確需修改的，由規(guī)劃行政主管部門組織重新評審。設(shè)計方案評審結(jié)果應(yīng)當向社會公示。

（三）開發(fā)項目建筑設(shè)計方案必須符合國家有關(guān)建筑設(shè)計和節(jié)能、環(huán)保的強制性規(guī)范。城市主干道臨街面不得設(shè)置開放式陽臺，不得裸露管網(wǎng)、空調(diào)等設(shè)備。臨湖、臨河開發(fā)項目，要做到不推山、不填水，切實保護生態(tài)環(huán)境。住宅小區(qū)的建筑設(shè)計，應(yīng)包含燃氣、太陽能、給排水等管線和排油煙的專用管道設(shè)計。新城區(qū)嚴格實行雨水、污水分流，污水排放必須接入城市排污管網(wǎng)。

（四）加強住宅開發(fā)項目配套建設(shè)的監(jiān)管。凡新建（含改、擴建）的住宅小區(qū)，應(yīng)當按經(jīng)批準的控制性詳規(guī)和其他相關(guān)規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)、社區(qū)辦公用房和教育、文化、體育、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、電信等設(shè)施，并與主體工程同步設(shè)計、同步建設(shè)、同期交付使用。否則，規(guī)劃部門不得辦理規(guī)劃手續(xù)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門不得辦理施工許可和進行工程竣工驗收，房地產(chǎn)部門不得辦理房屋權(quán)屬初始登記。

（五）推廣精裝房。引導和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。

（六）實行商品住房“一戶一驗收”。商品住宅工程在綜合驗收前，建設(shè)單位應(yīng)組織施工和監(jiān)理單位進行分戶驗收，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)參與分戶驗收。分戶驗收合格的，出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負責人簽字確認的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》；分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得申請單位工程竣工驗收。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，由市政務(wù)服務(wù)中心組織住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、規(guī)劃、房地產(chǎn)、城管、園林、消防、人防、環(huán)保等部門對照規(guī)劃審批許可內(nèi)容，對項目進行分期驗收或綜合驗收。未經(jīng)分期驗收或綜合驗收，以及驗收不合格的，不得交付使用。

商品住宅在交房時，開發(fā)商必須向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及其從業(yè)人員管理和培育

（一）嚴格房地產(chǎn)市場準入制度。從事房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營活動必須取得相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)營銷、策劃、中介、工程建設(shè)和服務(wù)的人員必須持有相應(yīng)資格證書。凡不具備開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，國土資源、規(guī)劃部門不得為其辦理開發(fā)項目土地出讓、規(guī)劃審批手續(xù)；企業(yè)持有相應(yīng)資格證人數(shù)不符合法律法規(guī)規(guī)定的，房地產(chǎn)部門不得為其頒發(fā)相關(guān)資質(zhì)證書。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)管理。完善房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，實時記錄和公示企業(yè)信譽情況，并將其作為資質(zhì)定級、晉級、年檢的重要依據(jù)。房地產(chǎn)應(yīng)及時督促企業(yè)整改不良行為，整改不到位的，注銷其資質(zhì)。

（三）培育房地產(chǎn)企業(yè)品牌。通過體制、機制和管理創(chuàng)新，培育和壯大房地產(chǎn)企業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過整合、兼并、入股等形式進行聯(lián)合重組，逐步淘汰競爭力不強、規(guī)模效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)，促進房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)升級。

（四）提升人員素質(zhì)。房地產(chǎn)部門應(yīng)會同人力資源和社會保障部門制訂房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和進城務(wù)工人員培訓計劃，明確年度培訓任務(wù)，建立培訓基地，確保培訓質(zhì)量；嚴格實行房地產(chǎn)從業(yè)人員持證上崗制度，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員信用檔案，不斷提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

（五）切實維護企業(yè)合法權(quán)益。依法支持房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營活動，及時依法處理群眾投訴，嚴禁強行攤派和“索、拿、卡、要”。

四、提高物業(yè)管理水平

（一）全面推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。住宅小區(qū)、黨政機關(guān)及企事業(yè)單位用房應(yīng)全面推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，擴大專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋面，任何單位不得聘用無資格證書人員從事物業(yè)管理服務(wù)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)嚴格依法采取公開招標或協(xié)議招標的方式進行。

（二）充分發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的監(jiān)督、指導作用。物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，社區(qū)居委會應(yīng)加強對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、檢查，指導其搞好住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)、計劃生育、社會治安綜合治理、公共安全等方面的工作。房地產(chǎn)部門在指導成立業(yè)主委員會和辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定級、晉級、變更手續(xù)及日常考核時，應(yīng)當聽取社區(qū)居委會意見；加強與社區(qū)居委會的協(xié)作，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)糾紛，共同做好物業(yè)管理工作，為居民創(chuàng)造安全、舒適的居住環(huán)境。

（三）保證物業(yè)和社區(qū)居委會辦公用房。開發(fā)建設(shè)單位申報住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案評審時必須附有物業(yè)管理方案，并在評審規(guī)劃設(shè)計方案時，同時進行審定。物業(yè)管理方案應(yīng)當明確物業(yè)管理用房和全方位電子監(jiān)控設(shè)備建設(shè)內(nèi)容，超過10萬平方米的住宅開發(fā)項目應(yīng)當同時明確社區(qū)工作用房。

（四）嚴格執(zhí)行有償物業(yè)服務(wù)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當利用電子監(jiān)控設(shè)備加強對服務(wù)小區(qū)全方位、全天候的監(jiān)管，服務(wù)費應(yīng)嚴格按照約定的收費標準收取，確需調(diào)整標準的，應(yīng)按法定程序進行。業(yè)主應(yīng)及時、足額繳納服務(wù)費，業(yè)主委員會應(yīng)當督促業(yè)主履行繳費義務(wù)。

（五）嚴格室內(nèi)裝飾裝修管理。業(yè)主裝修房屋，其裝修方案必須先經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機構(gòu)批準。嚴禁不按裝修方案施工或破壞房屋結(jié)構(gòu)行為，確保房屋使用安全。

五、優(yōu)化市場服務(wù)監(jiān)管體系

（一）規(guī)范房地產(chǎn)項目報建、收費服務(wù)。嚴格落實一站式報建、一票式收費制度，推行一票式收取銷售環(huán)節(jié)稅費制度。

（二）嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)公示制和服務(wù)責任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按要求制作房地產(chǎn)開發(fā)項目公示牌，并在項目建設(shè)現(xiàn)場公示。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后，相關(guān)部門應(yīng)對項目的建設(shè)、銷售、交付進行全方位監(jiān)管和服務(wù)。

（三）建立行政執(zhí)法聯(lián)合查處機制。房地產(chǎn)單一違法行為，由相關(guān)職能部門查處；涉及多個部門的，由市政府分管副市長和副秘書長組織規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、房地產(chǎn)、工商、區(qū)政府（管委會）等部門單位聯(lián)合查處，形成打擊合力，堅決遏制房地產(chǎn)違法違規(guī)行為。

（四）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金、預(yù)售款和維修資金管理。項目資本金、預(yù)售款和維修資金必須嚴格按規(guī)定標準繳存，任何單位和個人不得侵占和挪用。

（五）加強商品房銷售和價格管理。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預(yù)售，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預(yù)售款性質(zhì)的費用等形式變相預(yù)售商品房。辦理預(yù)售許可時，要如實申報銷售價格。已取得預(yù)售許可的，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

加強房地產(chǎn)交易指導價的編制工作，杜絕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等價格不實現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。房地產(chǎn)部門要加強對商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案的管理和商品房預(yù)售款的監(jiān)管，逐步推行二手房交易網(wǎng)上備案和二手房交易資金監(jiān)管制度。

（六）加強房屋登記管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)督促建筑施工企業(yè)及時申報辦理竣工驗收備案手續(xù)并向開發(fā)企業(yè)移交項目建設(shè)相關(guān)資料；竣工驗收合格的，房地產(chǎn)部門應(yīng)當督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房屋權(quán)屬登記，逾期辦理的，按規(guī)定雙倍收取登記費。

（七）實行數(shù)字化房產(chǎn)管理。以房產(chǎn)測繪為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)權(quán)屬管理為核心，建立和完善拆遷、開發(fā)項目、網(wǎng)上交易和預(yù)售資金監(jiān)管、物業(yè)、租賃、住房保障、從業(yè)主體、信息、房地產(chǎn)稅收征管等電子管理子系統(tǒng)，實現(xiàn)全過程監(jiān)管，并逐步“以市帶縣、市縣聯(lián)網(wǎng)”，不斷提高房地產(chǎn)管理的科技含量和服務(wù)水平。