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摘要：隨著時代的發(fā)展和社會的變化，供給側(cè)改革加速開展，針對房產(chǎn)市場中央經(jīng)濟(jì)工作會議也有新的指示，長效機(jī)制的制定提上了日程。本文從目標(biāo)、內(nèi)容和支撐性改革措施等方面，深入研究房地產(chǎn)市場長效機(jī)制制定的要求與方法，務(wù)必在住房、土地和金融三個市場同時發(fā)力，發(fā)揮不同政策的協(xié)同效應(yīng)。同時，要充分發(fā)揮長效機(jī)制的作用，需要其他重要改革來支持，這將是一個長期的過程。

關(guān)鍵詞：長效機(jī)制；供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；供需不平衡

1引言

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了卓越的成果，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂日新月異，時至今日已經(jīng)成為我國支柱產(chǎn)業(yè)，為推動社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出了重大貢獻(xiàn)。房產(chǎn)與民生息息相關(guān)。政府對房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極為關(guān)切。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作出了重大指示：“房子是用來住的，不是用來炒的，需充分結(jié)合經(jīng)濟(jì)、法律、行政相應(yīng)手段建立健全房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度與長效機(jī)制，”此后針對房產(chǎn)行業(yè)而制定的長效機(jī)制逐步進(jìn)入大眾的視線。房產(chǎn)市場的長效機(jī)制政府此前就提出過，現(xiàn)階段被中央再次強(qiáng)調(diào)制定時，其針對的問題以及內(nèi)容存在著時代差異。在此筆者以長效機(jī)制的目標(biāo)和內(nèi)涵為切入點，詳細(xì)闡釋房產(chǎn)市場長效機(jī)制。

2我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2.1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

從1978年首次提出至今，改革開放走過了40年，在此期間我國房產(chǎn)市場變化巨大，總結(jié)整個過程可見房地產(chǎn)市場主要由經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、房地產(chǎn)初步發(fā)展、行業(yè)初具規(guī)模、行業(yè)高速發(fā)展四個階段構(gòu)成。（1）房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇新中國建立以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展回歸了正軌，經(jīng)濟(jì)建設(shè)實現(xiàn)了長足進(jìn)步。20世紀(jì)80年代以來，針對城鎮(zhèn)居民的居住問題，政府制定了相應(yīng)的改革政策，在維持土地公有制的基礎(chǔ)上放寬了房產(chǎn)市場的流通，隨后又相繼制定出與土地有償使用、自建房、房產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政策。（2）房地產(chǎn)市場初具規(guī)模隨著房產(chǎn)市場的流通量逐步增加，房產(chǎn)中介行業(yè)正式走上了舞臺，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的變化，在新政策、新模式的刺激下，那些具備購房能力的人便開始以自身名義囤積房產(chǎn)，以賺取房地產(chǎn)市場波動期間的差價。隨著越來越多的人在高額利潤的驅(qū)使下踏足房產(chǎn)市場，我國房產(chǎn)行業(yè)逐步走向火熱，為將來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。（3）房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展21世紀(jì)之初，由于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的限制，居民普遍會將資金存入銀行保管，尚未考慮將資金用于消費或投資，如此就極大的限制了本土的消費。為了化解該問題我國政府開始著手制定能夠刺激國民消費的政策和法律，望能借歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來發(fā)展本土經(jīng)濟(jì)。

2.2我國房地產(chǎn)市場所存在的主要矛盾

供給側(cè)改革的核心與要求是市場在能推出足夠房產(chǎn)的同時還能保障房產(chǎn)的品質(zhì)。其中供給的充足為重中之重。縱觀現(xiàn)階段國內(nèi)的房產(chǎn)市場，供給側(cè)依然存在著尚需完善之處，特別是房產(chǎn)供給以及相應(yīng)服務(wù)的供給都難以滿足居民與市場的需求。以租賃市場為例，現(xiàn)階段我國房產(chǎn)租賃相關(guān)的法律法規(guī)還有一定不足，這就會給出租方和承租方在交接期間帶來不少困惑，對合法保障自身權(quán)益雙方都很難有明確的見解長此以往會給房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展蒙上陰影。隨著中介公司的發(fā)展，部分中介公司會利用法律漏洞，損害房產(chǎn)相關(guān)各方的利益。其中以推送不實信息、營造市場氛圍、挪用房款等手段為主。如此一來難以給市場帶來正能量，影響消費體驗。物業(yè)管理水平會影響居民的生活品質(zhì)，一些商品住宅的物業(yè)管理做得并不夠好，難以滿足居民生活中多元化的需要，影響居家感受。部分上世紀(jì)建成的住宅沒有電梯，當(dāng)居民普遍反映需要電梯時難以得到明確的回應(yīng)，相關(guān)單位對此也漠不關(guān)心，還有一些建成時間較長的危房，需要做相應(yīng)的改造，但如果沒有房地產(chǎn)市場的回應(yīng)，改造基本難以實現(xiàn)。分析上述問題不難發(fā)現(xiàn)，這些問題都是十分符合生活實際的常見問題，之所以存在這些問題最本質(zhì)的原因就在于供給側(cè)不足導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場規(guī)模無法滿足城鎮(zhèn)居民日益提高的住房需求。

3長效機(jī)制概述

3.1長效機(jī)制的目標(biāo)

所謂的長效機(jī)制，就是建立在當(dāng)前客觀現(xiàn)實的基礎(chǔ)上，以實事求是的理念為指導(dǎo)，能夠解決當(dāng)前存在的矛盾的同時還能為將來的發(fā)展鋪平道路。針對房產(chǎn)市場制定的長效機(jī)制，在制定之前首先需確定下來制定機(jī)制的目的，即其能給房地產(chǎn)市場帶來的價值和影響，只有這樣才能制定出具有實踐價值的條款并保障將來機(jī)制的成果。長效機(jī)制的目標(biāo)并非一成不變，因為不同時代，不同環(huán)境的情況是完全不一樣的，因此想要找準(zhǔn)目標(biāo)還需從下列三點著手：（1）房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的目標(biāo)不等同于我國住房政策的目標(biāo)作為社會主義現(xiàn)代化國家，我國住房政策最終目標(biāo)是滿足所有人民的住房需求。該目標(biāo)的完成和實現(xiàn)非一朝一夕間能完成，僅憑房地產(chǎn)市場長效機(jī)制也不能實現(xiàn)，應(yīng)該充分的認(rèn)識到，長效機(jī)制并非解決全體人民居住問題的萬能鑰匙，其自身亦存在著局限性，想要實現(xiàn)住房政策的目標(biāo)還應(yīng)借用市場與保障體系的助力。因此切不可混淆機(jī)制的目標(biāo)，盲目的肯定或?qū)⑾Ｍ耐杏陂L效機(jī)制將影響該機(jī)制目標(biāo)的實現(xiàn)。（2）房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的目標(biāo)應(yīng)放寬眼界長效機(jī)制具備前瞻性，因此它對現(xiàn)在或日后的房產(chǎn)市場都會帶去影響，甚至有機(jī)會徹底的革新房產(chǎn)市場。不過也需肯定的是，打造長效機(jī)制時思維所處的高度需要夠高，因為它并不是某個特定行業(yè)的政策，因為行業(yè)與行業(yè)之間會存在連鎖反應(yīng)，因此一定要從去更全面的角度來制定和推進(jìn)長效機(jī)制的建設(shè)，讓其能夠在推動國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展甚至保障金融安全中發(fā)揮作用與價值。制定長效機(jī)制時也需要制定出與此相關(guān)的政策。（3）構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制的目標(biāo)與現(xiàn)有調(diào)控政策是不同的近年來隨著我國房產(chǎn)市場的升溫，各線城市的房價都出現(xiàn)了不同程度的上漲，為了平抑日益飛漲的房價，從中央到地方各級政府都積極的推出政策，其中以限購、限貸為主，值得肯定的是相應(yīng)政策在市場中推行期間，取得了階段性的成果。

3.2長效機(jī)制的內(nèi)容

（1）住房政策住房政策對房子的定位十分清晰，肯定了住宅合理用途的同時否定了將房子作為炒作對象的行為。打造出符合房子價值的多元化市場供應(yīng)系統(tǒng)。（2）土地政策房產(chǎn)行業(yè)之所以能快速發(fā)展很大程度上是依托于改革開放后我國逐步開放的土地政策，作為不可或缺的生產(chǎn)要素，土地政策的動向會決定房產(chǎn)市場的發(fā)展，因此土地政策的最終目標(biāo)就是推行出科學(xué)、完善的建設(shè)用地供應(yīng)體系。（3）金融政策通過觀察歷史不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場逐步走向火熱后因房產(chǎn)價格過高帶來的一系列金融隱患也將會被埋下。現(xiàn)階段金融政策主要是減少或根除與房產(chǎn)市場有關(guān)的風(fēng)險。（4）稅收政策系列長效機(jī)制中稅收機(jī)制作為發(fā)揮間接調(diào)控價值的方式是不可或缺的，在稅收政策的支持下市場供給結(jié)構(gòu)將會調(diào)整得更為成熟。

4供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革下建立我國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的主要途徑

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對國家的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)是任何行業(yè)都難以替代的，想維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向上發(fā)展就需要保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠長期穩(wěn)定的發(fā)展。為了達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，在制定長效機(jī)制期間就需要從住房供應(yīng)、土地供應(yīng)等細(xì)節(jié)處著手，協(xié)調(diào)好當(dāng)前與即將制定的政策之間的關(guān)系。中央經(jīng)濟(jì)工作會議充分認(rèn)識到歷史所帶來的癥結(jié)，并對此提出了針對房地產(chǎn)長效機(jī)制的要求，即在不脫離國情的基礎(chǔ)上還能適應(yīng)市場變化。如：當(dāng)前的分稅制讓地方政府面對財政空缺的時候，通常會將賣地作為首先考慮的對策，如此便進(jìn)一步抬高了房產(chǎn)價格。對于消費者來說，房價中一部分為地價，在支付了地價后還要繼續(xù)繳納房產(chǎn)稅就無法讓人信服。當(dāng)前國內(nèi)房產(chǎn)市場在高速發(fā)展下依然存在不少問題。可見打造長效機(jī)制的作用是能連通房產(chǎn)行業(yè)的上游與下游，包括進(jìn)一步協(xié)調(diào)和規(guī)劃中央與地方的稅務(wù)關(guān)系以及地方政府的土地財政制度、房地產(chǎn)稅等，這就需全面深入的研究政策的之間的關(guān)聯(lián)性、系統(tǒng)性、可行性，實現(xiàn)全面協(xié)調(diào)和相互促進(jìn)。

5結(jié)論

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了巨大的改變，無論是產(chǎn)業(yè)體量還是政策的制定與推出，都與此前有極大不同。尤其是近幾年來房產(chǎn)價格突飛猛進(jìn)，從中央到地方，各級政府為了實現(xiàn)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康的目標(biāo)，都相繼推出過短期調(diào)控的政策，限價、限購活動屢見不鮮，但這些調(diào)控政策自身的局限性就注定只能取得短期結(jié)果。因此本文對建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的方法進(jìn)行了較為具體的研究，通過充分了解長效機(jī)制內(nèi)容以及我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀最終提出了制定長效機(jī)制需注意的問題。

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作者：張瑞琦 單位：大連財經(jīng)學(xué)院