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1房地產(chǎn)營(yíng)銷費(fèi)用的構(gòu)成

從安康市興華集團(tuán)房地產(chǎn)營(yíng)銷費(fèi)用的構(gòu)成結(jié)構(gòu)看，變化最明顯的是樣板間裝修費(fèi)、銷售中心搭建裝飾費(fèi)、廣告費(fèi)和其他費(fèi)用。2011年的樣板間裝修費(fèi)占營(yíng)銷費(fèi)用的比重為4.61%，而此后為0；2011年的銷售中心搭建裝飾費(fèi)占營(yíng)銷費(fèi)用的比重為26.02%，2012年下降為3.52，2013年進(jìn)一步下降為0；2011年的廣告費(fèi)占營(yíng)銷費(fèi)用的比重為43.08，2012年下降到28.12%，而2013年又上升到49.73%；2011年的其他費(fèi)用占營(yíng)銷費(fèi)用的比重為0.84%，2012年上升到30.66%，而2013年又下降到9.07%，詳見表3。

2安康市房地產(chǎn)營(yíng)銷費(fèi)用變化原因分析

2.1外部原因在其他條件不變的情況下，安康市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)，在一定程度上影響著房地產(chǎn)的銷售面積，從而影響著商品房銷售額。2011年末安康市區(qū)商品房均價(jià)為4445元/平方米，進(jìn)入2013年后，1月有一定幅度的上漲外，其他各月的銷售價(jià)格以小幅波動(dòng)為主，2013年安康市商品房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定在2012年的水平。但是，在商品房銷售面積方面，2013年為120.62萬平方米，比2012年的121.69萬平方米下降0.88%。從而使得2013年安康市區(qū)商品房銷售額比2012年下降2.65%，詳見表4。

2.2內(nèi)部原因主要是營(yíng)銷費(fèi)用控制過嚴(yán)，安康市多家公司規(guī)定房地產(chǎn)營(yíng)銷費(fèi)用應(yīng)控制在銷售額的3%-5%之內(nèi)，這一規(guī)定雖然符合房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)銷費(fèi)用占銷售額的比重要求，但未考慮對(duì)銷售額的影響。

3從全國(guó)范圍內(nèi)看房地產(chǎn)供求失衡

2014年1-2月，房屋新開工面積同比增速-27.4%，房屋銷售面積同比增長(zhǎng)-0.1%，考慮到2013年1-2月房屋銷售極高的基數(shù)因素，可以對(duì)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)得出以下結(jié)論：第一，銷售量方面的表現(xiàn)依然處于高位；第二，新開工的下滑可能意味著開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期開始出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變。2014年前三個(gè)月，全國(guó)30大城市商品房交易同比下滑20%左右，其中一線城市同比下滑40%，如果考慮到限購(gòu)限貸政策已經(jīng)持續(xù)三年之久，政策的邊際效應(yīng)早已過去的問題，此輪轉(zhuǎn)變的核心因素應(yīng)該是對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的快速調(diào)整。

4結(jié)論與建議

從上述分析可看出，安康市房地產(chǎn)企業(yè)為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，早在2012年就已從營(yíng)銷費(fèi)用入手做出應(yīng)對(duì)，盡管這種應(yīng)對(duì)措施是消極的、被動(dòng)的，但卻是理性的，可保證企業(yè)在一定時(shí)段內(nèi)安全度過房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬。但是，畢竟安康市房地產(chǎn)企業(yè)采取的這種應(yīng)對(duì)措施是消極的、被動(dòng)的，是以犧牲銷售額為代價(jià)的，因此，建議安康市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以積極措施應(yīng)對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化：①定期預(yù)測(cè)安康市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，在市場(chǎng)走勢(shì)未發(fā)生質(zhì)變前應(yīng)以積極的措施營(yíng)銷；②應(yīng)以積極的觀念進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷費(fèi)用管理，不能管的過死、不能以節(jié)約房地產(chǎn)營(yíng)銷費(fèi)用為管理目的，而應(yīng)以促進(jìn)房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)為目的。

作者：王義莉陳興平單位：陜西省安康市住房公積金中心安康學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理系