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第1篇

[關鍵詞]房地產；評估；風險；預防

1.引言

隨著社會主義市場經濟的不斷發展完善和我國經濟的不斷發展，房地產市場的發展也越來越成熟，隨之而來的房地產中的買賣、租賃、課稅、保險、拍賣和房地產用地中的土地征用、拆遷、補償，以及房地產交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關問題，也就越來越多。為了滿足解決上述問題的需要，與之相適應的房地產評估行業也得到了迅速發展。以實行注冊房地產估價師資格認證為標志，我國的房地產評估行業已經有了十多年的發展，經歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個過程，獲得了長足發展。與此同時，也要看到，在進行房地產評估的時候，對房地產的評估結果通常是以報告的形式出現。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現對于同一個標的物，不同的評估機構會給出不同的評價結果，甚至結果相差非常大。這就意味著，在房地產評估之中，有時會存在一定的風險。

因此，在尋找評估機構進行房地產評估的實際操作過程中，如何有效地防范房地產評估中的風險，使評估機構的評估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應社會主義市場經濟體制的要求，是房地產評估工作中一個十分重要的問題。

2.房地產評估中的風險

2.1委托方提供虛假信息。合法、誠信，是市場經濟交易中必須遵循的原則。中國的社會主義市場經濟體制從建立到完善，已經有了很大的發展。但是，不容忽視，在市場經濟交易過程中，有的交易方為了經濟利益而不講誠信的現象仍然存在。對于房地產行業來說，由于房地產屬固定資產，其價值已經越來越被充分認識到，特別是《物權法》頒布實施之后，很多人已經把房地產當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產有關交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會作假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估產生失真，導致評估風險的產生。這種結果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

2.2評估技術使用不當。《房地產估價規范》對房地產估價所應遵循的原則、程序和方法作了明確的規定。這些規定，在防范評估中的不規范行為中發揮了積極的作用，有效地預防了房地產評估中存在的風險。但是（同時），也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據實際情況的變化進行相應的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產生不同的評估結果。這樣，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，與實際情況不太相符，于是，在具體評估操作過程之中，就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產生評估風險。

2.3政策變動。一方面，供求關系對于房地產價格的影響比較大；另一方面，如果有關房地產、土地等方面的政策發生變化，也會對房地產的價格產生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產業政策的變化，都會對房地產的價格產生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時也會對評估的方法產生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償的估價方法產生了很大的變化。此外，雖然中國有關土地、房地產等方面的法律規范已經不少，但是還不完全適應中國錯綜復雜的形勢，特別是在房屋產權和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預期，就有可能會影響對房地產的正常評估，從而帶來房地產評估風險。

3.防范房地產評估中風險的對策

市場的需求為房地產評估的產生、發展創造了條件，也不斷對房地產評估提出新的要求。而房地產評估中存在風險，這并不是健康的市場經濟發展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產評估中的風險，使房地產評估在中國的市場經濟發展進程中發揮出更大的作用。

3.1強化房地產評估的風險意識。房地產評估人員對房地產評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產評估風險的產生。如果房地產評估人員具備較強的評估風險意識，那么在評估過程之中就會更加嚴肅、認真，產生房地產評估風險的可能性就會小。特別是在當前狀況下，房地產市場的發展對房地產評估的專業化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產評估中存在地潛在風險也在上升。因此，房地產評估機構和房地產評估人員，必須充分認識到在房地產評估中產生風險的可能性，以及風險產生后對本身所產生的不好的影響，在此基礎上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態度，科學、嚴謹地進行相關評估，作出正確、規范的評估報告，從而有效防范房地產評估中可能出現的風險。

3.2謹慎選擇客戶。加強與客戶之間的聯系溝通，是房地產評估機構控制風險十分重要的一個方面。評估人員與客戶之間，評估進行的時候進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結束之后，評估人員也要注意加強與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的一些問題，也可以了解買方的需求，從而為進行正確的評估創造一個比較好的前期工作。評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行；評估之后進行的溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見和建議，使客戶能夠恰當地使用評估報告，而不至于由于評估報告運用不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托訪提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產生房地產評估風險。

3.3強化對房地產評估機構的監管。加強對房地產評估機構的監管，是降低房地產評估風險的有效形式。一方面，房地產評估行業和有關房地產評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產評估機構和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，也可以進行不定期的抽查，對發現的違規評估行為或在評估過程中有違法違紀等行為的及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產評估機構和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產評估機構也需要健全和完善內部質量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結其中取得的經驗，發現其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產評估的質量和水平。此外，政府也要創造和維護公開、公平的經濟環境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產評估業的順利發展提供良好的政策空間。

3.4加強房地產評估師的專業素質和職業道德建設。不斷提高房地產評估人員的素質和水平，是保證房地產評估業健康持續發展最關鍵的因素。因此，房地產評估業需要加強對相關評估人員的培訓。要針對房地產評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產評估業提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構交流學習等多種手段，加強對房地產評估人員的培訓，不斷提高房地產評估人員的專業素質。同時，各個房地產評估機構還要加強對評估人員的職業道德教育，組織評估人員認真學習《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市房地產市場估價暫行辦法》、《城市房地產中介服務管理條例》等規定條例，并根據中國市場經濟發展對道德提出的要求制定出相應的房地產評估人員職業道德規范，不斷強化評估人員的職業道德意識。建立全國統一的房地產評估人員誠信網絡體系，對于違反職業道德、在房地產評估中謀取不正當利益、進行虛假評估的評估人員，清理出房地產評估行業，并且在誠信網絡體系中曝光，使之不能繼續從事房地產評估行業。房地產評估師也要加強學習，既要通過學習房地產評估方面的專業知識和與之相關的經濟、金融、法律等方面的知識來提高專業技能，也要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業道德，以保證整個房地產評估行業健康發展。

4.結語

總之，房地產業與房地產評估二者互相依存，共同發展。一方面，房地產業的發展為房地產評估創造了發展的土壤、提供了廣闊的發展前景，另一方面，房地產評估業的發展則可以為房地產業的健康、有序、穩步發展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產評估的作用，又要看到房地產評估中的風險，進一步規范房地產評估業的發展，以促進房地產業健康發展，進而推動整個經濟社會穩步前進。

第2篇

【關鍵詞】房地產評估；風險；解決對策

1 房地產評估中的風險

1.1 委托方提供虛假信息

對于房地產行業來說，由于房地產屬固定資產，其價值已經被越來越充分的認識到。特別是《物權法》頒布實施之后，很多人已經把房地產當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產有關交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會造假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估失真，導致評估風險。而這種結果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

1.2 評估技術使用不當

房地產估價規范對房地產估價所應遵循的原則、程序和方法作了明確的規定。這些規定，在防范評估中的不規范行為中發揮了積極的作用，有效地預防了房地產評估中存在的風險。但是，也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據實際情況的變化進行相應的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產生不同的評估結果。因此，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，或與實際情況不太相符。于是在具體評估操作過程之中，這就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產生評估風險。

1.3 評估方素質欠缺

房地產評估的結果，在很大程度上取決于評估機構和評估方的專業素質與職業道德水平。對于中國來說，房地產評估還是一項比較新、但專業性要求又很高的工作。在這種情況下，如果房地產評估方的專業素質比較高，在進行評估的過程中就能夠憑借較高的專業素質進行相對專業的評估，對于標的物的估價就能夠更加符合實際，房地產評估的風險就會小； 反之，如果房地產評估方的素質不高，那么，進行房地產評估的能力就不夠強，在評估過程之中，就不能有效控制評估的誤差，甚至會出現失誤，嚴重影響評估的客觀公正。另一方面，房地產評估中涉及到的房地產經濟利益比較多，有的委托方為了達到提高標的物的價值從而獲取更多經濟利益的目的，就會采用經濟誘惑等手段，故意讓評估方作出有利于自己的評估報告。如果評估方的職業道德水平不高，就容易受到委托方的經濟誘惑，而使房地產評估產生風險。此外，中國目前的評估機構比較多，而且存在行業條塊分割現象，在不同的評估機構之間又存在著競爭，導致許多房地產評估機構不注重長遠發展，只顧眼前利益，采取不正當競爭等手段開展評估業務，破壞了行業規則，造成了房地產評估的潛在風險。

1.4 政策變動

一方面，供求關系對于房地產價格的影響比較大； 另一方面，如果有關房地產、土地等方面的政策發生變化，也會對房地產的價格產生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產業政策的變化，都會對房地產的價格產生一定程度上的影響。此外，政策的變化，有時也會對評估的方法產生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償的估價方法產生了很大的變化。再如，當前政府為了控制房地產過熱而先后出臺的一系列政策措施，都會在不同程度上影響到房地產的價格。此外，雖然中國有關土地、房地產等方面的法律規范已經不少，但是還不完全適應中國錯綜復雜的形勢，特別是在房屋產權和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預期，就有可能會影響其對房地產的正常評估，從而帶來房地產評估風險。

2 防范房地產評估風險的對策

2.1 強化房地產評估的風險意識

房地產評估人員對房地產評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產評估風險的產生。特別是在當前狀況下，房地產市場的發展對房地產評估的專業化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產評估中存在的潛在風險也在上升。因此，房地產評估機構和房地產評估人員，必須充分認識到在房地產評估中產生風險的可能性，以及風險產生后對本身所產生的負面影響，在此基礎上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態度，科學、嚴謹地進行相關評估，作出正確、規范的評估報告，從而有效防范房地產評估中可能出現的風險。

2.2 謹慎選擇客戶，加強與客戶的溝通

加強與客戶之間的聯系溝通，是一個房地產評估機構控制風險十分重要的方面。評估進行的時候，評估人員與客戶進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結束之后，評估人員也要注意加強與與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的問題，也可以了解買方的需求，從而為正確的評估創造一個比較好的基礎； 評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行； 評估之后進行地溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見建議，使客戶能夠恰當地使用評估報告，而不至于由于評估不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托方提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產生房地產評估風險。

2.3 強化對房地產評估機構的監管

加強對房地產評估機構的監管，是降低房地產評估風險的有效形式。一方面，房地產評估行業和有關房地產評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產評估機構和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，又可以進行不定期抽查，對發現的違規評估行為、或在評估過程中的違法違紀等行為，應及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產評估機構和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產評估機構也需要健全和完善內部質量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結其中取得的經驗、發現其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產評估的質量和水平。此外，政府也要創造和維護公開、公平的經濟環境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產評估業的順利發展提供良好的政策空間。

2.4 加強房地產評估師的專業素質和職業道德建設

不斷提高房地產評估人員的素質和水平，是保證房地產評估業健康持續發展最關鍵的因素。因此，房地產評估業需要加強對相關評估人員的培訓。要針對房地產評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產評估業提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構交流學習等多種手段，加強對房地產評估人員的培訓，不斷提高房地產評估人員的專業素質。并根據中國市場經濟發展對道德提出的要求制定出相應的房地產評估人員職業道德規范，不斷強化評估人員的職業道德意識。此外，房地產評估師也要加強學習，既要通過學習房地產評估方面的專業知識和與之相關的經濟、金融、法律等方面的知識來提高專業技能，又要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業道德，以保證整個房地產評估行業的健康發展。

第3篇

關鍵詞：房地產評估現狀 房地產評估方法

一、我國房地產評估行業發展概況

中國房地產評估行業是一個既古老又新興的行業，是房地產的重要組成部分。中國房地產評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當等活動的出現，房地產估價活動應運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，中國房地產估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產估價師以來，中國房地產估價行業快速發展，估價隊伍迅速壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業務持續增長，估價行業的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場，逐步建立起了政府監管、行業自律和社會監督的監管體制；房地產估價在解決房地產市場失靈，將房地產市場引向理性，維護房地產市場秩序，保護房地產權利人和利害關系人的合法權益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發揮著獨特的積極作用。

二、我國房地產評估市場現狀

在我國，房地產評估行業起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經濟體制建設的不斷完善，房地產評估市場也有較明顯發展。但是，相對于西方發達國家，我國房地產評估行業仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價行業的發展

從我國目前管理體制來看，評估業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。

2.估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。

3.自律不夠

國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。

三、我國房地產評估方法

1.成本法

適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發利潤。

所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產，該方法是不適用很少發生交易數量比較少的房地產。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息；租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。

3.4假設開發法

運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發的收益率不同于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發收益率運用于開發完成后價值和開發成本費用的折現，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式對房地產價值的求取。

四、結論

科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

參考文獻：

[1] 朱萍，王輝，資產評估學，復旦大學出版社，2014

[2] 張東紅，談我國房地產交易市場的現狀與發展對策[J]，山東建筑，2014